近日,CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《演變中的北京甲級寫字樓市場》報告,針對94棟甲級寫字樓近3000家入駐企業(yè)進行調(diào)查,從行業(yè)、中外資、面積區(qū)間等維度剖析對北京甲級寫字樓的市場需求,并在業(yè)內(nèi)首次對北京甲級商務(wù)園市場進行租戶普查,作為寫字樓市場的補充研究,涵蓋52棟樓宇的近900家入駐企業(yè),以分析商務(wù)園和寫字樓市場間的聯(lián)系和影響。
報告指出,金融(31%)仍是第一大租戶行業(yè)。過去三年,TMT(15%)超越專業(yè)服務(wù)(13%)成為第二大需求引擎;金融的證券、基金、期貨、信托和TMT的科技互聯(lián)網(wǎng)成為需求增長最快的兩大子行業(yè)。
中資租戶面積占比從2016年的35%上升到2019年的59%,成為甲級寫字樓的主導(dǎo)力量。過去三年,非核心商務(wù)區(qū)貢獻了全市54%的甲級寫字樓凈吸納量;與此同時,商務(wù)園也成為寫字樓市場的重要補充。擴租和升級搬遷是外溢型租戶在非核心商務(wù)區(qū)和商務(wù)園區(qū)租賃的主要目的。
此外,靈活辦公整體存量自2015年以來增長5倍,但在甲級寫字樓的拓展受可租面積稀缺及租金高企制約,甲級寫字樓僅占靈活辦公在北京總租賃面積的15%。
TMT、非銀行金融、中資企業(yè)
成寫字樓市場需求增長三大引擎
得益于頭部企業(yè)所創(chuàng)造的大量大面積需求,TMT(科技/新媒體/電信)行業(yè)過去三年成為僅次于金融的甲級寫字樓第二大租戶行業(yè)(由2016年的11%上升至2019年的15%)。盡管內(nèi)部各細分產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷興衰起落,但TMT整體擴張勢頭強勁且不可逆轉(zhuǎn)。展望未來,隨著行業(yè)的洗牌和整合,大型成熟企業(yè)和獨角獸在租賃市場的主導(dǎo)地位將更趨突出。集成電路、軟件開發(fā)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、企業(yè)端技術(shù)服務(wù)等領(lǐng)域也將成為新興租戶力量。
盡管受到資管新規(guī)沖擊,長期來看,在居民理財和機構(gòu)配置需求助推下,中國資管行業(yè)的潛力仍然非常可觀。同時,資管新規(guī)引導(dǎo)資管行業(yè)回歸主動管理、產(chǎn)品凈值化導(dǎo)向,以及政策對外資進入門檻的大幅放開,都將推動金融行業(yè)轉(zhuǎn)型并呈現(xiàn)螺旋式增長,其中非銀行類金融,尤其是證券/基金/期貨/信托在過去三年擴張迅速,對核心商務(wù)區(qū)的新增租賃面積貢獻明顯。
2019年,中資企業(yè)在北京甲級寫字樓的租賃面積占比上升至59%,取代外資企業(yè)成為甲級寫字樓市場的主導(dǎo)力量。其中專業(yè)服務(wù)和能源成為中資租戶比例上升最明顯的兩大行業(yè)。此外,中資企業(yè)的壯大還得益于大面積租戶群體的迅速成熟,5000平方米以上租戶在整體市場的重要性上升至22%。未來,隨著大型中資企業(yè)的國際化發(fā)展,將推動各行業(yè)企業(yè)在全國、國際交往中心的北京布局和擴張。
非核心商務(wù)區(qū)崛起
帶動全市甲級寫字樓新增需求快速提升
過去三年,北京寫字樓市場核心商務(wù)區(qū)供應(yīng)持續(xù)緊張,而奧體、望京等非核心商務(wù)區(qū)則迅速成熟,有效承接了來自核心商務(wù)區(qū)的溢出需求。其中,擴租/增設(shè)點是最主要的租賃活動類型,占非核心商務(wù)區(qū)近三年新租面積的近半。從行業(yè)看,TMT是外溢需求的代表。而從區(qū)域看,望京成為受益最大的非核心商務(wù)區(qū),承接了來自中關(guān)村、中央商務(wù)區(qū)、燕莎的外溢需求。
對此,世邦魏理仕華北區(qū)顧問張冀蘇表示:“驅(qū)動北京租賃需求外溢的最重要因素是非核心商務(wù)區(qū)提供遠比核心商務(wù)區(qū)更充裕的高品質(zhì)辦公空間,其甲級寫字樓存量在全市占比從三年前的9%上升至如今的31%。過去三年間,非核心商務(wù)區(qū)新建甲級寫字樓以其高端的硬件標準,為追求品質(zhì)的租戶提供了更多選擇。”
麗澤發(fā)展?jié)摿ν怀?/strong>
商務(wù)園區(qū)為寫字樓市場提供廣闊腹地
世邦魏理仕方面指出,展望未來三年,北京甲級寫字樓市場將維持“供給驅(qū)動需求”的特點。中短期內(nèi),中央商務(wù)區(qū)大體量新增供應(yīng)入市將釋放堅守核心商務(wù)區(qū)租戶的升級需求。但長期看,整體核心商務(wù)區(qū)甲級辦公空間仍供不應(yīng)求。
非核心商務(wù)區(qū)中,奧體和望京將步入或接近新增供應(yīng)高峰的尾聲,麗澤和通州成為少數(shù)有集中新增供應(yīng)量入市的新興商務(wù)區(qū),將承接未來大部分外溢需求。而部分成本導(dǎo)向型租戶將進一步外溢至更外圍的商務(wù)園區(qū),除了租金,商務(wù)園還能為符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)提供稅收優(yōu)惠。在地鐵開發(fā)外延之下,商務(wù)園區(qū)將為寫字樓市場提供廣闊腹地。
世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天表示:“未來,隨著北京地鐵開發(fā)重心的南移,南部非核心商務(wù)區(qū)和商務(wù)園區(qū)的發(fā)展紅利將逐步顯現(xiàn),其中麗澤的潛力最為突出。除了地鐵,大興國際機場、環(huán)球影城等即將投入使用的項目,也將促進麗澤、通州等新興商務(wù)區(qū)和豐臺科技園、亦莊等商務(wù)園區(qū)的發(fā)展。”
而在移動辦公科技發(fā)展和辦公場所策略演變的推動下,自2015年以來,靈活辦公在北京的存量面積大規(guī)模增長。但受可租面積稀缺及租金價格高企制約,甲級寫字樓僅占靈活辦公在北京總租賃面積的15%。“未來,隨著越來越多大中型企業(yè)將靈活辦公納入到其核心部門的企業(yè)房地產(chǎn)長期策略中,靈活辦公運營商將在甲級寫字樓加速擴張,而甲級寫字樓業(yè)主也開始推出自有靈活辦公品牌,共同為寫字樓租戶提供傳統(tǒng)寫字樓產(chǎn)品以外的多元化選擇。”世邦魏理仕方面表示。
(編輯 何帆)
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