謹慎拿地，是不少房企對于下半年的態度。在融創的業績會上，孫宏斌稱，公司下半年基本暫停拿地，“除非有特別好的機會，不然基本上在拿地這塊目前是停止的。”

    一身黑色的西裝配上粉色襯衫和領帶，8月27日下午業績發布會上的世茂集團董事局（00813.HK）副主席、總裁許世壇，顯得格外自信。

    延續三年高增長的態勢，今年上半年世茂多項指標創新高，公司盈利能力暴漲。按照許世壇的預計，到了3季度公司就可以達到去年的銷售額，下半年3000億元的可售貨值只要完成37%就可以完成全年目標。

    不過，許世壇并不對公司的規模和重回前十名有明顯的訴求。在回應時代周報記者提問時，他稱，“以前有段時間，世茂拖累了前20強房企的平均增速。現在世茂自我要求為在銷售增速上超過行業平均水平即可。”

    許世壇甚至暫時不會上調公司今年2100億元的銷售目標。“因為公司對下半年還是比較謹慎的。房地產行業本身會進入平穩的發展階段，不要想著賺很多的錢。太高的利潤，已經不可持續。”他認為。

    事實上，不僅僅是世茂，越來越多的房企在今年半年度業績會上釋放了謹慎乃至收縮的信號。

    萬科（000002.SZ）將自身發展定義為“勻速運動”、避免大起大落；碧桂園（02007）（02007.HK）則稱，未來要看機會均衡布局、分散風險；一貫比較高調的融創中國（01918）（01918.HK）則聲稱，除非特別好的機會，不然下半年基本停止拿地。

    高速增長或將不再

    當下，排在世茂前面的前十強房企，正在普遍出現銷售增速的放緩。

    下滑指向前五強里的碧桂園和中國恒大（03333）（03333.HK）。根據克而瑞的數據，碧桂園2019年上半年的全口徑銷售金額為3895.4億元，比2018年上半年的4124.8億元下降了近30%，總額達1229.4億元。恒大方面則比去年同期下降了7.4%，與2018年上半年24.6%的增幅形成對比，2019年上半年為2818億元。

    排在行業第三位的萬科，增速上也在放緩。2019年上半年3340億元的銷售金額，同比只增9.6%，比去年同期的9.9%略有下降。

    第二梯隊的保利（600048.SH）和融創，沒有逃過“有增量少增速”的情況。前者上半年銷售金額達2526.24億元，同比增長17.33%，遠低于去年同期的46.86%增幅。后者上半年實現2141.6億元，同比增長11.8%，也低于同期的76%的增幅。

    值得一提的是，前十強的房企里，今年上半年28%左右的銷售增幅已經可以位居增幅前兩位。中海（00688.HK）和新城（601155.SH），增幅分別為28.7%和28.4%。華潤置地（01109）（01109.HK）26%的增幅居于第三位。

    不過，新城和華潤這兩家公司，2019年上半年銷售增幅與同期比出現了放緩。

    同萬科一樣，龍湖（00960.HK）和綠地（600606.SH）這兩家前十強公司今年上半年的銷售增長，也為個位數。龍湖的增幅為8.8%，綠地更少為3.1%。

    頭部房企如此，中小型房企則更為明顯。例如朗詩綠色地產（00106.HK），今年上半年的合約銷售僅為114.8億元，同比下降29.8%，只完成全年400億元目標的三成不到。

    不過，綠地香港（00337）（00337.HK）董事局主席陳軍則認為，“在當下的環境下，不能用銷售規模增速去評價一個企業，以往爆發式的增速將不再是常態。”8月22日，他回應時代周報記者提問時表示，保持穩健的發展才夠安全。

    不光是銷售的增幅放緩，也有房企出現了凈利潤增幅的放緩。

    融創是其中的一家，上半年凈利潤為112.9億元，增幅雖然達66.59%，但已經比去年全年的250.96%明顯下降。遠洋集團（03377）則出現了連續下滑的情況，今年上半年僅為25.3億元，同比下滑6.86%，去年則同比下滑9.21%。

    從融資驅動到經營驅動

    如何穩健？越來越多的房企認識到，手握充沛的現金流以及具備內驅型生長力，是穿越周期的保證。

    至于原因，融創中國主席孫宏斌在業績會上的聲音可以作為注解。他稱，“按照現在的政策，融資端的嚴控可能是一個常態化的過程，下半年無論是商品房市場還是土地市場，房企的壓力還是比較大的。”

    因此對回款的強調，成為房企自我造血的方法之一。這也是今年房企業績會上的高頻詞匯。

    按照2019年上半年的回款率來看，碧桂園、保利等頭部房企均出現了不同程度的增長，前者為94.3%較去年上升了3%；后者為86%上漲了8%。

    “今年碧桂園都是用權益回款來進行考核的。”碧桂園總裁莫斌在業績會上表示。

    而萬科在考核回款時已經不設定具體數字，取而代之的是細化到了各項指標。在執行時間上保持動態，每個季度調整一次，為的就是促進銷售和回款。“每天都是賣樓的好日子。”萬科執行副總裁、首席運營官張旭稱。

    頭部房企如此，中小型房企亦是如此。比如旭輝控股（00884.HK），根據旭輝控股總裁林峰對時代周報記者的介紹，為了回款，公司專門成立了回款小組，“以銷定產、降低庫存，提高去化、加快回款，是旭輝集團下半年的發展策略。”

    不過，從公布的回款數據來看，分化仍然存在。數值高的，比如萬科、碧桂園、旭輝等回款率在90%以上；中上的有綠城中國（03900）、陽光城等中型房企，在80%90%之間；而華夏幸福則為62%，盡管比去年同期上升16%，但數值并不高。

    “地產企業的造血能力比融資能力更重要，現金為王最核心的是企業自身的造血能力。”林峰指出。

    事實上，房企在今年更為強調銷售結轉。在綠地控股方面看來，“結算利潤相應大幅增長，為公司整體業績增長發揮了基石性作用。”

    而銷售結轉情況不佳，業績相應會出現下滑。比如招商蛇口，上半年166.87億元的營收同比減少20.49%；歸母凈利潤48.98億元，同比減少31.17%。公司稱，“營收與業績下滑主要是當期結轉面積及結轉單價同比減少所致。”

    目前過千億營收的房企共計有4家，為恒大、碧桂園、綠地控股和萬科，達2270億元、2020億元、2015億元和1393億元。

    再降杠桿謹慎應對

    手中有糧，相應心中不慌。不過，不少房企則希望自身能夠更加安全。

    繼續降負債會是主要工作之一。

    去年上市的中型房企正榮地產（06158）（06158.HK）的主要經營目標之一就是降杠桿。公司的凈負債率已經從2017年的183.2%降至2018年的74%，直到2019年上半年的70.8%。

    正榮地產副總裁兼CFO陳偉健8月26日對時代周報記者表示，目前公司內部的控線是美元債融資成本控制在8%左右，銀行借款成本盡量控制在8%，總體財務成本要控制在7%7.5%之間。拿地上，凈利率要求是達到兩位數。

    不僅僅是正榮，頭部房企如萬科也對降杠桿提出了要求。在萬科看來，融資收緊對房地產行業肯定有影響，公司需要根據外部情況來調整經營節奏，控制好負債率。

    謹慎拿地，是不少房企對于下半年的態度。融創為典型。在業績會上，孫宏斌稱，公司下半年基本暫停拿地，“除非有特別好的機會，不然基本上在拿地這塊目前是停止的。”

    “下半年對小房企來說壓力較大；對大房企來說，如果負債率較高，壓力也較大，世茂會謹慎投資。”在8月27日的發布會上，許世壇表示。

    萬科則對地塊的利潤等提出了嚴格的財務要求。比如凈負債率要低于40%以下，IRR達到20%，凈利率達到12%，此外還要根據每個城市的限價來做地塊后期價格的測算。

    在這些房企看來，手握現金流不能再重要了。從2019年的數據來看，萬科在手現金為1438.7億元，遠遠高于一年內到期有息負債；碧桂園為2228.4億元，對于短期有息債務的覆蓋比例達到2倍。

    部分房企對多元化的態度，也開始謹慎。萬科強調的是收斂聚焦，提升鞏固基本盤。恒大則是以地產為基礎，旅游和健康為兩翼，新能源汽車為產業布局，但是近五年內不會有其他多元化業務的布局。融創專注于地產主業，文化和文旅處在培育期。

    究其原因，一方面是多元化業務本身需要的戰略性投入高。此外多元化業務需要時間的沉淀，未必能成為收入的重要來源。萬科2019年上半年，95.5%的營收來自于房地產業務，除了物業板塊盈利，物流板塊與成本持平外，其他板塊基本虧損。