深圳樓市又“爆發”？一手房4天成交近200億！房企打出罕見“收割戰”

    進入11月底，深圳樓市迎來反轉，多個新盤入市成交量大增，近期多個樓盤更是紛紛傳出“秒光”的信息。

    深圳樓市又“井噴”？一手房4天成交近200億

    近期來看，深圳有部分樓盤大量推售，截至11月30日，深圳全市共計20個樓盤取得預售證，預計17個項目將入市，累計推售房源套數達12277套。

    11月26日晚上8點，福田某樓盤采用線上選房模式開盤，19點30分公示房源，20點開始選房，20點30分選房結束。選房歷時半個小時，去化率高達96%。

    上周末記者也來到該樓盤了解具體情況↓

    某樓盤銷售人員：前幾天開的盤，今天才是第五天，四天前的晚上開盤是397套，當天晚上就剩16套了，現在只剩4套。

    11月底，在萬科喊出“活下去”之后將近60天里，這家風向標式的房企不僅接連拿地，而且還在深圳打出了極為少見的“收割戰”。

    11月28日，萬科某樓盤開啟網上選樓房，半小時賣出1900套，銷售金額突破70億元，打破深圳有史以來的單盤銷售紀錄。

    深圳近十天內共推出5個新盤，共有約5500套房入市，單價從4萬到10萬不等，其中近4天就成交了接近200個億。

    中國城市經濟專家委員會副主任宋丁：最近在一手出現幾個新盤，它是因為壓抑了幾個月以后，需求其實相當大，深圳情況不一樣，它是一個持幣觀望的市場，很多人購買力是有的，但因為調控，它收縮起來了。在沉淀了3到4個月之后，市場有返回動力。但是，價格仍然是平穩的，甚至是微微有所下跌。

    不過，這并不意味著深圳樓市回暖，一些十分難賣的項目，則推出分期首付、特價房源、一口價等方式促銷。事實上，除幾個“網紅盤”外，深圳其他新盤的去化率并不理想。

    深圳中原研究中心數據顯示，深圳11月倒數第二周四項目開盤，入市一手住宅去化約46.8%。其中龍崗某樓盤推出415余套房源，去化率最低約10%。

    深圳美聯物業全國研究中心總監何倩茹：從監測數據看，目前新房市場的回暖態勢還沒有形成。上兩周的一些樓盤熱銷，可判定為是個別案例。其實，這些熱銷的樓盤也會有一些打折的行為，它的銷售價格是很接近地氣的，所以，客戶去買也是很正常的現象。

    據樂有家研究中心數據顯示，11月深圳新增預售9468套，環比上漲84.71%；庫存面積361.21萬㎡，去化周期13.8個月。11月深圳一手住宅網簽1985套，環比上漲8.17%，網簽均價54066元/㎡，環比下跌0.01%。

    受新房市場限價擠壓二手房交易量持續下跌

    和深圳一手房市場銷售火爆的形勢相比，二手房成交量的表現依然冷清，二手房市場空間受新房限價擠壓，成交量及價格均走低。一些中介甚至表示，他們已經半年沒有接單了。

    記者來到深圳市南山區某房產中介門店，這里的中介告訴記者，由于成交量一直處于低迷的水平，目前二手房價格已經出現了松動，不少業主將自己手中的房產價格下調10%到15%，但即使在這樣的下調幅度下，二手房成交量依然沒有出現上升的趨勢。

    深圳鏈家房地產中介張強：有880萬的房子，現在業主下調了20萬，也有客戶在看，也有在談，但目前還沒成交，房子放盤也有兩三個月了，11月份相對于10月份，成交量大概下降20%到30%。

    由于二手房量價的持續低迷，市場上的中介人員也在流失。陳紹喜十月底剛剛從做了七年的房地產中介公司辭職，他告訴記者，自己已經半年沒有成交二手房了。

    深圳某房地產前中介陳紹喜：今年市場一直不是很好，7月份出了限售政策之后，市場就更加冷淡，我們也都非常努力地推介，但是成交量還是非常小，所以現在也是選擇辭職休息。

    深圳市民黃女士準備結婚，打算要買一套七十平米兩房的公寓，雖然近期二手房市場價格有所下降，但總價還是超過了她的預算，黃女士最終選擇持續觀望。

    深圳市民黃女士：目前看了半年左右的房子，有560萬、600萬左右的幾套房子。業主降5萬、10萬，如果能再優惠30萬，可能就會下手。

    像王女士這樣持續觀望的買家并非個例，除此之外，合同成交周期較長可能引發違約問題，也成為二手房交易放緩的原因之一。

    深圳美聯物業福田北區總經理孫佳彥：因為畢竟在買二手房，尤其在換房的人當中，這部分人群很多都是需要賣了房子，才有一部分資金去換更大的房子，在這個過程當中，如果他的房子沒有及時賣出去，或者他的房子在買賣過程中也出現了延遲，在這種情況下，可能就會涉及到交易時間太長的情況，可能就會有違約的。

    根據中原地產的監控數據，8月份深圳二手房成交量高達7200套，到了11月月底，當月成交量僅為3303套，相比8月份已經腰斬。這一數字，創下除春節之外20個月以來的新低。從9月開始，深圳二手房均價開始走跌，從9月的52867元下降到11月的52143元，跌了1.5%左右，處于高位盤整狀態。

    百家房企發三季報八成報喜

    2018年以來，房地產市場在樓市調控政策影響下，分化正在加劇。隨著三四線城市補漲接近尾聲，本輪房地產周期也逐步進入下行階段。

    近日，有多家房地產上市公司已公布2018年年報預告，預喜占比不足一半。

    萬得數據顯示，房地產中信成份指數中，共有146家房地產上市公司，其中2018年三季報顯示，凈利潤共有126家實現增長，盈利房企占比達到86.3%。截至12月3日，有25家房地產上市公司已公布2018年年報預告，其中有11家凈利潤實現增長，占比不到一半。

    華創證券房地產行業首席分析師袁豪：房地產行業跟其它行業有一些差別，當期結算的利潤實際上是一年甚至一年半之前的銷售所滯后的表現。前三季度甚至是2018年全年的業績表現反映的實際上還是2016年、2017年的銷售，它的毛利率又是比較高的，所以從前三季度甚至是全年來看，大部分企業應該還是處于比較高的增長。

    2018年11月，百強房企的業績表現延續了三季度以來的態勢，銷售減速明顯。11月，雖然百強房企的銷售規模較10月環比有所提升，但單月業績的同比增速仍進一步放緩。

    業內人士表示，從房企截至11月末的目標完成度來看，目前已有近10家房企提前完成了全年業績目標，但由于年末市場仍然低迷，企業新推項目去化率普遍不及預期，可能也會有部分房企無法完成全年目標。

    隨著房地產市場價量“雙降溫”，11月份，中國多地樓市調控頻次也呈現明顯的下降態勢。58安居客房產研究院3日發布的《2018年11月國民安居指數》顯示，11月份，受重點監測的67個城市二手房掛牌均價為每平方米15163元，環比下降0.3%。其中，北京、深圳、上海、廣州二手房掛牌價分別為每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，與上月相比，四個城市二手房掛牌價均有小幅下降。

    中信建投證券房地產行業分析師劉璐：對于明年的銷售預判，下行是很必然的，一方面，市場經歷了很長的調控周期，下行本來是預期之中，能延續到現在，銷售已經是有比較有韌性了，再往后看，在如此強的調控下，首先從信貸的嚴格程度或限購、限貸的執行程度看，各方面都能體現市場比較緊的態勢，在這種情況下，需求往后是自然下行。