■本報記者 杜雨萌

    本輪房地產市場自進入因城施策長期化的長效階段后，無論是房價、地價、成交量，還是購房者心理預期，均逐漸回歸理性，尤以房價中二手房價格的表現最為明顯。

    據諸葛找房研究中心提供的數據顯示，在其監測的全國100個城市中，11月份二手房均價為15268元/平方米，環比10月份下跌0.3%，已連續三個月下跌且跌幅進一步擴大。具體來看，二線城市二手房下跌幅度最大，環比跌幅為0.48%，其次為一線城市，環比跌幅0.43%，而三四線城市僅小幅下跌0.07%。

    再從成交方面來看，易居研究院監測的全國10個重點城市數據顯示，11月份，10城二手房成交量共4.6萬套，雖然較10月份出現小幅回升，但成交量仍然低于2012年以來的月平均成交套數（5.6萬套）；從前11個月的整體情況來看，10城二手房成交量為61.4萬套，相比去年同期水平下降了13%。

    “通過觀察歷史數據可以看到，截至11月份，10城二手房年初累積套數同比已連降23個月，遠超上一輪低迷期的連續12個月下降，表明本輪房地產市場的調控力度遠超上一輪。”上海易居房地產研究院研究員王瑾釗對《證券日報》記者分析稱，從后市來看，在中央對房地產市場調控政策不放松的大環境下，預計12月份二手房成交量很難出現改觀。

    事實上，伴隨著2018年接近尾聲，在房價降溫明顯、土地市場遇冷、房企融資壓力猶存的背景下，即將到來的2019年房地產市場又會呈現出什么樣的走勢呢？

    如是金融研究院高級研究員楊芹芹在接受《證券日報》記者采訪時表示，從供給端看，今年的房地產開發投資主要是由土地購置來支撐，而剔除土地購置費后，已出現明顯的回落；從需求端看，房地產市場調控依舊較為嚴格，商品房銷售整體處于下行周期，銷售情況不太樂觀。未來，在供需兩端承壓的背景下，預計房地產市場會從總量擴張轉向結構分化。

    58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時同樣預計，2019年房地產市場的分化格局會進一步加劇，不同城市間的市場變化也將呈現明顯差異。具體來看，一線城市將表現為“價穩量降”，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，不排除部分城市房價出現較為明顯的波動，但更多的二線城市將呈現出緩慢降溫趨勢；三四線城市的分化預計將在2019年表現的尤為明顯。再從土地市場方面來看，預計明年上半年土地流拍現象還將普遍存在，房企拿地繼續保持較高地謹慎態度。

    而從房企角度來說，楊芹芹預計，市場競爭格局也將發生巨大變化。一方面，由于房企融資渠道受限，部分中小房企現金流壓力較大，或出現主動退出或尋求并購等局面，導致資源持續向龍頭集聚，“強者恒強”格局不斷深化；另一方面，隨著房地產新時代的到來，消費者會更加關注住房品質，信賴品牌房地產企業提供的產品與服務，預計市場份額將向品牌房企集中。