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正榮地產土地儲備貨值達4500億元 “精總部強區域”提升一線戰斗力

2019-08-26 15:39  來源:證券日報網 王麗新

    本報記者 王麗新

    加快邁向第一梯隊的“千億新兵”正榮地產,8月25日發布了2019年中考成績單。與上一個三年求規模高速發展不同的是,對于未來三年,正榮地產執行董事兼董事長黃仙枝將其定位為“高質量發展”。

    截至6月30日,正榮地產實現營收136.5億元人民幣(單位下同),同比增長10.8%;凈利潤11.8億元,同比增長23.2%;核心利潤達11.5億元,同比增長33.4%;凈負債比率為70.8%,現金短債比例由2018年底的1.19倍提升至1.21倍,債務結構持續優化。與此同時,今年前7個月,正榮地產合約銷售額達687億元,完成全年1300億元目標的53%。

    在2019年中期業績會上,黃仙枝表示,“對當下的正榮而言,盈利能力、財務安全和規模這三個指標都非常重要,正榮自2017年以來一直致力于優化財務結構,今年實施的’新三年戰略’主要定位即是’高質量發展’,未來要以現金流和利潤為核心導向,提升全周期經營效率及效益。”

    “精總部強區域”提升一線戰斗力

    繼2018年實現千億元規模之后,黃仙枝于2019年提出了“新三年戰略”,在組織架構上提出了基于“精總部、強區域”的轉變,決心快速做大做強區域公司,賦能一線提升效率和戰斗力。

    據正榮管理層表示,目前正榮已經將組織架構調整為二級架構,即總部+區域。在總部,將業務部門整合升級,通過打通總部-區域-項目的經營數據,推動業務的標準化管理,加強總部精細化管理與風控能力;在區域,加大對一線的授權力度,根據區域公司成熟度,進行差異化授權,高效決策,提升一線戰斗力。

    據悉,在打出這一套“實施扁平化管理、以運營結果為導向”的管理變革組合拳后,正榮的周轉速度再度加快,項目首開時間縮短至7個月,首開去化率為70%。此外,正榮產品標準化步伐加快,上半年項目標化復制率達到100%。

    “從700億元發展到1000多億元,為了適應規模發展,首先要把權利下放到一線城市,集團更多是做標準化管理體系,對投資大策略、大戰略和大方向做統籌。”黃仙枝表示,組織變革完成后,“新三年戰略”初步定下的目標是,2019年至2021年,以每年30%左右的增長速度發展。

    凈負債率再度下降

    值得一提的是,在規模和利潤同步上漲的背后,正榮的杠桿率得到了進一步下降。

    據中期業績報告顯示,正榮地產的凈負債率由2018年底的74%進一步降低至2019年中期的70.8%;平均融資成本為7.6%,比2018年底降低2個百分點;現金存量較2018年增加6.2%至301.4億元。

    據正榮地產執行董事、副總裁陳偉健透露,自2018年進入資本市場以來,正榮持續拓寬融資渠道,并依靠IPO、合作、增發股票以及加大現金回款等多種手段降低負債率。如今,“我們已經將負債率控制在一個健康水平,如果有好的投資機會,可以把凈負債率控制在80%左右。”陳偉健如是說。

    此外,在融資方面,截至2019年6月底,正榮地產在資本市場融資額度已超過130億元,境外優先票據占比由2018年底的11%大升至24%,并已拓展包括美元債、永久資本證券、資產支持證券、資產支持票據、以及長租公寓債等多元化融資渠道。

    “今年融資成本還有改善空間。”陳偉健表示,隨著明年以新債將老債置換后,融資成本將進一步下降。他同時強調,目前仍有很多美元債額度,但會考慮匯率波動影響和美元債的發行比例問題,未來可能會購一些美元資產對沖。

    接下來,正榮將嚴控融資成本,同時重視土地儲備的規模和質量,以此優化成本結構,提升利潤空間。

    土地儲備貨值達4500億元

    據中期業績報告顯示,截至2019年6月底,正榮地產總土儲為2634萬平方米,貨值約4500億元,一、二線城市總土儲占比為71%;平均土地成本為4624元;權益比為57%,較2018年底的53%進一步提高。

    從2019年至今新增土儲共323萬平方米來看,其中深耕區域海西及長三角地區土儲進一步夯實,分別占到新增總土儲的34%、24%;同時強二線占新增土儲面積更是高達87%。對此,德意志銀行亦指出,低成本的一、二線城市土儲將加強正榮地產的競爭力,令其成為該等城市市場復蘇的主要得益者。

    “今年拿地權益總預算是300億元,目前大概花費160億元,還剩140億元左右。”正榮地產管理層表示,“面對激烈的市場競爭,我們會保持審慎穩健的投資原則,堅持區域深耕策略,聚焦于一、二線核心城市及其都市圈,提高當前的市場占有率,延續’1+6+X’式拓展,即’一個總部、六個區域、多個項目’戰略布局。”

    總體來看,經過幾年高速擴張后,正榮正逐漸走上了冷靜穩健的發展之路。正如黃仙枝所示,“我們相信只要能同時兼具盈利能力、穩健的財務狀況和一定的規模,這樣的發展才是正榮要實現的高質量發展。”

(編輯 才山丹)

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