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花樣年重倉大灣區貨值超3500億元 潘軍稱“過往發展遲緩要換賽道換打法”

2019-08-21 21:28  來源:證券日報網 王麗新

    本報記者 王麗新

    正在朝千億元目標穩步前進的花樣年控股,8月21日交上了中期業績考卷。

    截至2019年6月30日,花樣年控股(以下簡稱花樣年)總收入收入85.77億元人民幣,同比增長65.1%;凈利潤2.44億元,同比增長35.6%;毛利25.37億元,同比增長92.5%,毛利率為29.6%;銀行結余及現金總額為250億元,現金流充裕;凈負債比率為79.5%;每股基本盈利1.77分。

    “花樣年、彩生活在2019年都面對巨大機遇和挑戰,原來花樣年比較封閉,合作項目效率不高,今年要換賽道換打法。”花樣年董事會主席潘軍表示,“對標TOP20優秀企業后,我們發現在過往發展歷程上出現了遲緩,原因是拿地方式主要以收并購為主,現在要轉換模式讓速度變得更快,在投資方式和人才組合上換倉。

    基于集團戰略調整,潘軍在業績會上多次強調,“我第一次提出人才戰略,要進行人才的換倉轉型,讓行業優秀人才來主持相關業務。”

    重倉大灣區貨值超3500億元

    據中期業績報告顯示,截至2019年6月30日,花樣年控股集團規劃土地儲備建筑面積約3320萬平方米(包含預期未來可轉化為土地儲備的城市更新項目總建筑面積約1672萬平方米),集中于全國五大都市圈,一、二線城市占比超過90%,粵港澳大灣區土地儲備占比超過50%。

    《證券日報》記者注意到,花樣年在大灣區已有39個城市更新項目正處于不同的發展階段,大部分位于深圳,并已布局惠州、東莞、中山、佛山、廣州等城市,預計規劃總建筑面積約1672萬平方米,儲備總貨值約3526億元。

    值得關注的是,在“支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見”新鮮出爐后被熱議的深圳,花樣年已先行布局22個項目,貨值達1600億元以上,其中大部分為城市更新項目,花樣年未來3年將有20個城市更新項目可轉化為開發用地,預計供地總貨值約1334億元,預計毛利率將達到50%以上,為未來幾年提升利潤空間提供了保障?;幽陥绦卸录笆紫攧展訇愋掠肀硎尽?/p>

    對于接下來的投資布局,花樣年執行董事張惠明表示,花樣年有自身的投資標準,“投資首先要賺錢,其次要強調流動性;第三要維持安全。”接下來,花樣年要調整結構,重視質量,未來會將結合國家城市群發展戰略和發展能級,以’5+N’模式布局,即以’京津冀+長三角+粵港澳大灣區+華中區域+成渝經濟區5大城市群’為核心,深耕或者擇機進入20余個城市。

    此外,張惠明進一步稱,預計全年將有多個合作項目落地,主要合作形式為雙方互相入股對方優質項目,進行聯合操盤,也將有機會聯合合作伙伴競拍公開市場土地,優先投資能夠盡快銷售的項目。

    強化運營加快周轉速度

    經過六年轉型之路,花樣年“輕重并舉”的戰略發展路徑愈發清晰。2019年,在“地產+社區”雙輪驅動下,花樣年更加注重“重投資、穩財務、強運營”的經營策略,這也是千億目標激勵之下,戰略打法和組織架構變革的方向。

    在加快周轉速度方面,近期張惠明曾對外表示,未來花樣年高周轉項目比例計劃提升至60%到70%,利潤型、糧倉型等開發周期稍微長一點的項目維持在30%左右,這是在考慮了投資的凈利率、IRR,投資城市、投資板塊等各種綜合因素得出的結果。

    而對于來來3年要轉化的20個城市更新項目,“我們成立了專門的城市運營公司來管理。”張惠明在接受《證券日報》記者采訪時表示,“每一塊地每一個項目都有計劃,按照節點進行激勵,另外還會加大投資,同時尋找合作伙伴進行股權合作,由熟悉城市舊改的花樣年來操盤,以此加快這些項目的周轉速度。

    對此,潘軍也表示,深圳是吸引金融機構進入的熱土,也是花樣年城市更新項目的集中地,花樣年成立專門的城市發展運營公司,既有短期考慮也有長期規劃,不會以開發心態做蓋了房子就走的企業,要用產業反哺住宅開發,做城市發展運營商,預計未來城市更新業務會反哺城市開發的前期拿地資金。

    重投資之外,為了更好地適應發展速度,花樣年內部正在建立大運營體系。據悉,花樣年將從計劃運營向大運營轉型,建立完善的大運營管理體系,構建以經營目標(收入規模、利潤率、現金流)為導向,以計劃(目標)管理為主線的運營管控系統,通過搭體系、建標準、做監控、重激勵等工具提質增效。

    據張惠明透露,在組織結構方面,花樣年強化扁平化管理,實行“集團-區域-項目”三層管理體系,明確各層級定位與分工,通過三層架構兩級管控實現“集團做專-業務做強-項目做快”的目標;在運營高效化方面,圍繞利潤和現金流管理建立運營考核體系,搭建三層經營會議體系,通過“控一層、參一層、看一層”,提升經營管控力度。

    而在穩財務方面,據張惠明向《證券日報》記者透露,關于一年內到期負債和融資安排都已穩妥,“負債率和現金流是公司非常重視的財務指標,要明確負債紅線,下半年要加強回款,以現金流指標來平衡未來的投資。”

(編輯 孫倩)

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