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2019中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告發(fā)布 恒大萬科碧桂園蟬聯(lián)房企百強(qiáng)三甲

2019-05-24 17:50  來源:證券日?qǐng)?bào)網(wǎng) 王崢

    本報(bào)訊

    5月23日,“2019中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在香港舉行,這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心連續(xù)第12年發(fā)布中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究成果。

    根據(jù)《2019中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》,中國恒大成功蟬聯(lián)榜首,前三名與2018年一致,依舊為中國恒大、萬科A和碧桂園。保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展和融創(chuàng)中國分別居于第四到第六位,龍湖集團(tuán)、新城控股、華潤置地和富力地產(chǎn)分列第七至十位。

    QQ截圖20190524175051.jpg

    2019中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜前十強(qiáng))

    據(jù)了解,本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市房企125家,在港上市房企83家,以及海外上市公司2家,合計(jì)共210家。與2018年相比,納入測(cè)評(píng)的上市公司總數(shù)凈增加3家。

    測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出,2018年國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜,房地產(chǎn)調(diào)控影響逐漸顯出。受此影響,房地產(chǎn)上下游較多行業(yè)增長乏力。供應(yīng)鏈超百家上市公司營業(yè)收入中,雖九成企業(yè)的營收依然在上漲,但過半數(shù)漲幅不足20%,一成供應(yīng)鏈企業(yè)營收下滑。其中,水泥、防水材料、定制家居、裝配式施工行業(yè)營收增長較快,玻璃、電梯、電線電纜、充電樁工程行業(yè)營收下滑明顯。另一方面,受消費(fèi)升級(jí)、全裝修政策影響,存量市場(chǎng)發(fā)展,各行業(yè)亦面臨新的機(jī)遇。

    延續(xù)頭部聚集趨勢(shì)

    測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示,從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來看,2018年上市房企總資產(chǎn)均值為1121.51億元,同比上升28.4%;房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為200.91億元,同比增長33.92%;凈利潤均值為25.62億元,同比增長13.82%;資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升3.04個(gè)百分點(diǎn)至68.09%;凈負(fù)債率均值同比上升2.65個(gè)百分點(diǎn)至92.52%。整體來看,上市房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)多個(gè)發(fā)展特點(diǎn)。

    從運(yùn)營規(guī)模表現(xiàn)來看,上市房企經(jīng)營規(guī)模高速增長,趨勢(shì)延續(xù)頭部聚集。2018年上市房企總資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值和凈資產(chǎn)均值增速均實(shí)現(xiàn)了較高速的增長。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來看,年末總資產(chǎn)超過千億元的企業(yè)有57家,約占上市房企總量的27.14%,超過3000億元的企業(yè)有14家,超過萬億元的企業(yè)有4家,依次是中國恒大、碧桂園、萬科和綠地控股。從總資產(chǎn)累計(jì)值占比來看,榜單前17名企業(yè)的總資產(chǎn)累計(jì)值占比已超過50%,排行榜前55名企業(yè)總資產(chǎn)累計(jì)值占比超過80%。這兩項(xiàng)指標(biāo)2017年的數(shù)值分別為前15名和前53名,可見2018年房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)向頭部房企集聚,保持和2017年差不多的趨勢(shì)。

    在償債能力上,上市房企債務(wù)指標(biāo)總體平穩(wěn),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控。測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示,2018年房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平保持穩(wěn)定,償債風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之內(nèi)。從長期償債能力看,2018年末,上市房企資產(chǎn)負(fù)債率均值為68.09%,較2017年年上升3.04個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率均值為92.52%,較2017年末上升2.65個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的分布看,2018年,約42%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于68.09%的行業(yè)均值,如中國國貿(mào)、中國海外發(fā)展等;約26%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于行業(yè)均值和80%之間,如龍湖、億達(dá)中國、寶龍地產(chǎn)等;另外29%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于80%,這一區(qū)間的典型企業(yè)有新城控股、萬科、華夏幸福、碧桂園、恒大等。

    盈利能力方面,上市房企外延擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)增長,頭部房企盈利突出。2018年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.80%,較2017年提升0.51個(gè)百分點(diǎn);總資產(chǎn)凈利率均值為2.00%,較2017年下降0.79個(gè)百分點(diǎn);總資產(chǎn)報(bào)酬率均值為4.77%,較2017年下降0.87個(gè)百分點(diǎn)。三大盈利效率指標(biāo)出現(xiàn)分化,主要是本輪房地產(chǎn)周期主要以高周轉(zhuǎn)外延式擴(kuò)張驅(qū)動(dòng),上行周期對(duì)資產(chǎn)盈利能力要求有所放寬,在高杠桿下凈資產(chǎn)回報(bào)率同樣可以提升。

    在成長能力上,上市房企業(yè)績?cè)鏊俾杂谢卣{(diào),拿地策略各有偏重。2018年,上市房企平均房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、凈利潤和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實(shí)現(xiàn)增長,但增速出現(xiàn)回落。從成長能力指標(biāo)看,離散程度較大,表明上市房企成長能力出現(xiàn)分化。從各企業(yè)的土地儲(chǔ)備情況分析,龍頭企業(yè)的依然占據(jù)優(yōu)勢(shì)。其中,恒大、碧桂園、保利發(fā)展總貨值均超過2萬億元,融創(chuàng)、萬科、綠地、中海、龍湖總貨值均超過1萬億元。短期內(nèi)土地資源依然加速流向規(guī)模企業(yè)。總體來看,行業(yè)依然存在向上空間,但拿地難度越來越大。

    融資環(huán)境向好

    多元拓展成熱點(diǎn)

    本次測(cè)評(píng)研究報(bào)告同時(shí)指出,2018年房企融資環(huán)境依然偏緊,開發(fā)貸、債券融資、股權(quán)融資以及海外融資等途徑不同程度收緊。全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金共16.59萬億元,同比增長6.4%,增速回落1.8%。進(jìn)入2018年四季度,融資環(huán)境有好轉(zhuǎn)跡象。宏觀金融政策從上半年的去杠桿轉(zhuǎn)變?yōu)橄掳肽甑姆€(wěn)杠桿,貨幣政策經(jīng)過四次定向降準(zhǔn)后由偏緊向中性轉(zhuǎn)變。至2019年一季度,房企發(fā)債約1860.52億元,比上年同期增加38.64%。根據(jù)央行19年一季度發(fā)布的貸款投向報(bào)告,一季度末人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長18.7%,雖然較上年末回落1.3%,但依然是貸款投向中增速最高的行業(yè)。

    此外,從業(yè)務(wù)趨勢(shì)來看,上市房企的主業(yè)仍是地產(chǎn),除少數(shù)個(gè)別上市房企外,地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)收入占據(jù)絕對(duì)比重,基本在90%以上。經(jīng)過了多年探索,行業(yè)多元化發(fā)展已全面開展,但主業(yè)為基的趨勢(shì)在未來5年到10年不會(huì)有根本性變化。

(編輯 上官夢(mèng)露 策劃 王崢)

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