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北京別墅一季度成交188億元 換房客出擊千萬元量級別墅

2019-04-16 23:58  來源:證券日報 王麗新

    ■本報記者 王麗新

    二手市場的回溫帶動了換房客戶進入一手市場,尤其是總價千萬元量級的別墅市場,吸引了大批再改善客戶群出手。

    “現在項目的銷售員特別忙,因為來看房的客戶較多,其中大部分都是置換客戶,比例約為60%-70%,換房周期大約需要6個月-8個月。”萬科觀承大家別墅項目相關負責人向《證券日報》記者表示,去年四季度二手市場還未活躍起來,彼時這些客戶還沒有換房的想法,今年3月份開始,二手市場成交量走高,高端改善客群陸續入市。

    據地產營銷人統計數據顯示,今年一季度,北京別墅成交金額為188億元,同比上漲268%。值得一提的是,其中4個別墅項目成交金額均突破10億元大關。

    “一季度別墅成交量上漲主要原因是市場的自我恢復。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向《證券日報》記者表示,從全年成交走勢來看,預計將呈現前低后高的趨勢,整體則較為平穩。

    別墅限競房突圍

    與以往不同的是,限競房配比的類別墅產品已經入場,正與老牌傳統別墅爭奪市場。今年一季度,在別墅類成交套數排名前30位的榜單上,限競房項目占據其中6席,包括觀承大家、祥云賦等。據記者了解,萬科觀承項目位于中央別墅區以西、未來科學城向東、望京CBD向北的三區聚合之處,萬科6年前在此布局,整體規劃為7宗地塊,為純墅區。

    “觀承墅區目前在售主力項目為限競房觀承大家,合院單套總價在1800萬元-2200萬元之間;另一在售頂級別墅8峰單套總價則在5000萬元以上。此外,該墅區未來還即將推出洋房產品,單套總價在800萬元上下。”萬科觀承墅區項目相關負責人向《證券日報》記者透露,因該區域地處五環外,聚集北京80%國際學校資源,直接服務墅區的6000平方米配套商業已在招商狀態中,所以目前吸引了北京大量望京和朝陽等板塊的再改善客流,購房者年齡多為35歲-45歲之間的相對年輕客群,主要來自IT、金融和房地產行業。

    “別墅限競房項目價格較低、位置相對較好,區位上大多位于五環及近郊區域,交通十分便利。”國仕英表示,尤其在價格方面,同區位的別墅限競房均價能便宜20000元-50000元/平方米不等,在原本已有總價優勢情況下,再次撬動了部分對價格敏感的客戶出手心理。不過,相對而言,其劣勢在于別墅限競房大多不是純粹的別墅項目,項目整體容積率偏高,居住人口較多。

    “觀承別墅項目可謂位于純別墅區內,墅區內僅有少量洋房,且容積率很低,優勢明顯。加上價格優勢和墅區園林設計等因素,對再改善客群吸引力較大,這也是項目銷售員近期忙于接待各類客戶的原因之一。”有業內人士稱,隨著購房者換房周期的迫近,預計該項目簽約銷售額數據將逐步升高。

    存量不足萬套

    購房者入場的背后,是供應的增長。

    據上述統計數據顯示,截至3月底,北京別墅存量為9940套,同比上漲59%。從供應方面來看,今年一季度,北京新增988套別墅,同比上漲32%。

    在這些新增供應和未來即將入市的供應當中,配建有低密度類別墅產品的限競房至少有數十家,這對老牌別墅造成一定沖擊,但也帶動了整體市場成交量的走高。

    有報道稱,據機構統計數據顯示,當前北京為數不少的老牌別墅項目近期推盤意愿增強,而且不少項目更是推出了優惠活動,甚至有項目優惠幅度已達百萬元。不難看出,兩種業態別墅的爭相入市,給購房者提供了更多選房空間,也讓市場積壓的再改善需求有了釋放通道。

    有統計數據顯示,今年一季度,北京別墅市場成交1012套,同比上漲126%;成交均價58256元/平方米,同比上漲34%。在北京別墅成交TOP30的項目中,總價2000萬元以上別墅占比達到55%;5000萬元+別墅占比達到35%,其中還包括3個億元級別墅項目——遠洋LAVIE、九章別墅和富力山。

    “一線城市高端房產成交情況雖然受政策影響,但其稀缺性還在。隨著換房客戶賣房資金的到位,再改善購房者會首選稀缺性和性價比兼備的別墅項目。”一位熟悉高端市場人士向《證券日報》記者表示,一線城市高端房產仍是高收入人群資產配置的最優選項之一。

    不過,正如國仕英所示,別墅市場銷售雖轉好,但競爭猶在,預計全年成交走勢不會有太大波動。

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