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中國奧園“量入為出式”擴張 平衡財務盤面降成本

2019-03-20 00:21  來源:證券日報 王麗新

    ■本報記者 王麗新

    房地產行業進入下半場后,百強房企分享了六成的市場份額,千億房企已達30家,行業分化和競爭愈演愈烈。在市場的每一個調整期中,投資和回款節奏是否與行業周期曲線同步,關乎房企生存和發展的命數。

    短短幾年間,錯失黃金時代的明星房企掉隊難歸,曾經的低調務實者則超速突圍上位。作為內房股增速最快的房企之一,近三年來,中國奧園集團(以下或簡稱奧園)合同銷售額年復合增長率高達89%。

    規模實現彎道超車之后,對于2019年的銷售目標,中國奧園集團主席郭梓文表示,“在2018年基礎上增長25%。”據此計算,奧園2019年銷售目標為1150億元,即使按照自然發展速度,也將順利晉級“千億俱樂部”。

    完成“千億目標”已成定局

    若用一個關鍵詞概括奧園這幾年的發展,可謂“進中求穩”。

    用三年時間,奧園完成了體量從250億元量級到912.8億元的大跳躍,但其凈負債率仍保持在60%以下,毛利率水平則為約31.1%,過去3年連續得到了三大評級機構一致的調升,財務盤面穩健。

    銷售快速增長的密鑰在于“30×30”的發展策略。據中國奧園集團副總裁陳嘉揚介紹,“取得好成績的基礎與’30×30’的策略是分不開的。”目前奧園形成了30個城市公司,每家公司貢獻年銷售30億元或以上。2019年,奧園將執行“30×40”的戰略,即30個城市公司,每個完成40億元或以上的銷售額。這顯然是為實現“千億目標”定下的發展策略,即聚焦投資布局板塊,穩健深耕發展。

    更重要的是,據奧園管理層透露,2019年公司可售資源為1900億元,去化率60%左右即可完成目標,簽約但未確認的1100億元合約銷售額,也將于未來兩年逐步確認。

    值得一提的是,實現銷售額快速增長之外,奧園的利潤空間并未受到影響。截至2018年12月31日,中國奧園營業額為310.1億元,同比增長62%;毛利潤同比增長88%至96.3億元,毛利率約31.1%;凈利潤為29.4億元,同比增長51%;核心凈利潤為30.7億元,同比增長63%。

    之所以在多數房企降價銷售的市場環境下仍取得高毛利水平,奧園管理層表示,由于大部分項目為收并購獲得,公司平均土地成本約占合同銷售均價的20%-25%,這在很大程度上保證了毛利和凈利空間。

    另一個保持利潤空間的利器則是提升融資能力,降低融資成本。

    拓寬融資渠道降成本

    眾所周知,低成本融資術是房企抓住窗口期投資的殺手锏。在市場調整期內,融資能力關乎房企生死,融資成本的高低也決定了利潤空間是否會遭到侵蝕。

    據奧園方面介紹,公司2018年融資成本較2017年增長了0.2個百分點達到7.2%,主要是由于國內融資成本增加。在融資環境持續收緊的情況下,僅增長0.2個百分點是可控的。

    據記者了解,2018年,奧園通過境外的銀團貸款和美元債融資,總共募集15億美元,平均成本低于7%。2019年,奧園打開了亞洲美元債市場,最新的一筆四年期美元債成本是7.95%。奧園管理層認為,這些美元債可以進一步延長債務期限,有利于降低整體債務成本。

    融資成本可控來自于評級的提升和外界對奧園財務盤面、土地儲備和品牌影響力的認可。而連續四年獲得三大評級機構一致的調升背后,除了凈負債率多年保持在60%以下的行業低位、財務盤面穩健之外,也考慮了奧園的土地儲備和投資買地情況。

    “量入為出式”投資穩中求進

    從目前全國房企排名來看,奧園已經憑借規模性、盈利性、成長性、穩健性、融資能力、運營效率和社會責任等指標連續5年挺進全國房企TOP30。在剛剛出爐的“2019中國房地產百強企業”評選中,奧園晉級第26位。

    在規模和綜合實力不斷提升的驅動下,奧園正在加緊修煉內功,同時堅持在投資策略上保持“量入為出式”擴張,穩中求進。

    奧園管理層表示,“我們每年會拿出合同銷售金額的30%-40%來購地,去年比例是29%。今年拿地的預算大概400億元,約占合同銷售的33%。今年拿地會以一、二線城市為主,其中大灣區為重中之重。”

    資料顯示,2018年,奧園共新增64個項目,新增可售貨值約1645億元,平均土地成本約每平方米2418元,確保合理的土地成本及穩定的利潤率。截至2018年底,奧園擁有198個項目,分布在70個境內外的城市,土儲面積達到3410萬平方米,權益占比為80%,總貨值為3650億元,在大灣區及其他地區擁有16個主要城市更新項目,預計可售資源約1452億元。

    對于2019年的市場走勢,奧園管理層表示,“2018年政策推出的頻率和嚴厲程度達到歷史之最,相信未來房地產會保持健康穩定發展。2019年,部分地方政府已經開始釋放一些有利于房地產銷售的政策,我們有信心在2019年完成合約銷售增長25%的目標,核心利潤率也會有比較好的提升空間。”

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