■本報記者 王崢

    12月6日，佳兆業(yè)物業(yè)正式于香港交易所主板掛牌，成為年內(nèi)第四家在赴港上市的物業(yè)公司，同時也標志著該公司正式邁入國際資本市場。這是繼佳兆業(yè)集團控股后，佳兆業(yè)自主孵化的又一港股上市平臺。

    據(jù)悉，佳兆業(yè)物業(yè)此次全球公開發(fā)售部分獲超過20倍認購額，相比同一天掛牌的創(chuàng)夢天地12.64倍公開發(fā)售部分的超額認購比例，佳兆業(yè)物業(yè)顯然更受國際資本市場認可。

    對此，國信證券分析師徐進指出，“在當前消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長的背景下，物業(yè)管理市場正處于快速增長的黃金發(fā)展期。尤其是龍頭企業(yè)，市場集中度快速提升。”

    佳兆業(yè)物業(yè)方面也表示，擁抱資本市場后，將有利于公司拓寬資本渠道，為業(yè)務跨越發(fā)展提供強力支持，助推物業(yè)轉(zhuǎn)型升級，同時也有助于資源的進一步整合。

    募資七成用于并購

    當下，我國城鎮(zhèn)化進程仍在持續(xù)，房屋竣工面積不斷增加，這為物業(yè)行業(yè)發(fā)展開拓了廣闊發(fā)展空間。“存量房以及老舊住宅區(qū)為物業(yè)管理行業(yè)提供了巨大的市場，根據(jù)我們測算存量房中沒有物業(yè)管理的面積達105億平方米。預計到2020年，全國物業(yè)管理面積達到235億平方米，全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。”國盛證券分析師張俊表示。

    同時，中國的房地產(chǎn)也正逐漸由增量市場進入存量市場，行業(yè)必然經(jīng)歷增量市場為主導到存量市場為主導的轉(zhuǎn)變，持有型物業(yè)的開發(fā)運行是致力于永續(xù)經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。物業(yè)管理服務將成為房企重要的新增長點之一。佳兆業(yè)顯然也看到了一點，希望借助資本市場的力量，加速佳兆業(yè)物業(yè)的發(fā)展。

    本次赴港上市，佳兆業(yè)物業(yè)共發(fā)行3500萬股，以發(fā)行價9.38港元計算，公司將募集資金約3.28億港元。其中50%資金將用于同類型標的物的并購，20%的資金用于智能家居產(chǎn)業(yè)鏈的并購。

    目前，佳兆業(yè)物業(yè)專注服務中高端物業(yè)。截至2018年6月30日，佳兆業(yè)物業(yè)擁有146家分支機構(gòu)管理在管物業(yè)，覆蓋中國12個省、直轄市和自治區(qū)的37個城市，管理建筑面積達到2540萬平方米，過去三年復合增速為14%。其中大部分集中在粵港澳大灣區(qū)，占在管面積的42%，及2018上半年收入的58%。此外，公司還為住宅小區(qū)內(nèi)約16萬個物業(yè)單位提供物業(yè)管理服務。

    值得注意的是，其母公司佳兆業(yè)集團擁有2200萬平方米的土儲外，另外還有約2700萬平方米土地面積的舊改項目。其中，大部分集中在深圳地區(qū)，占37%的土地面積。其次是廣州及中山，分別占土地面積的22%及26%。“這將為佳兆業(yè)物業(yè)在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。”安信國際分析師黃焯偉指出。

    拓展新型業(yè)態(tài)

    努力提升再管物業(yè)面積的同時，佳兆業(yè)也大力發(fā)展智能物業(yè)拓展新型業(yè)態(tài)，提升增值服務能力。公司相繼推出“小區(qū)管家”“K生活”和“K服務”移動應用程序，提供一站式服務。佳兆業(yè)物業(yè)方面表示，目前公司已構(gòu)建起涵蓋物業(yè)管理服務、交付前及顧問服務、小區(qū)增值服務及智能解決方案服務四大業(yè)務板塊，多元聯(lián)動拓寬質(zhì)量增長邊際。

    而根據(jù)Frost&Sullivan的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，隨著互聯(lián)網(wǎng)應用的進一步推廣以及人均可支配收入的持續(xù)增加，增值服務的市場規(guī)模預計仍將持續(xù)增長。預計2022年增值服務市場的市場規(guī)模可達到8468億元，2017年至2022年的復合年增長率為21.6%。

    張俊也表示，物業(yè)企業(yè)天然具有吸引客戶的根基，同時把守著社區(qū)巨大的流量入口，具有很好的變現(xiàn)渠道及方式。增值業(yè)務比如公共空間管理、入戶廣告、家庭服務、合同能源管理、社區(qū)服務平臺、電商入口等多種方式都可以實現(xiàn)流量變現(xiàn)，增值業(yè)務毛利率遠高于基礎(chǔ)物業(yè)毛利率，增長潛力巨大。

    此外，非住宅物業(yè)方面，佳兆業(yè)物業(yè)還將服務延伸至商用物業(yè)、體育館等其他非住宅物業(yè)，分散物業(yè)管理組合。截至2018年6月30日，公司管理23個非住宅物業(yè)，包括十個表演場地和體育館。