從明星項(xiàng)目一落千丈，直至爛尾被查封拍賣，中弘之后，北京再無“平谷王”。而讓中弘失去這頂“皇冠”的項(xiàng)目，正是2016年9月北京商住市場(chǎng)曾經(jīng)的銷冠——平谷區(qū)新奇世界·御馬坊。

    11月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探新奇世界·御馬坊項(xiàng)目，龐大的售樓處四周雜草叢生，“中弘股份實(shí)力巨匠”的宣傳橫幅散落門前，一側(cè)的玻璃門上貼著公告，“由于售樓處暫時(shí)封閉，暫停一切業(yè)務(wù)，辦理業(yè)務(wù)時(shí)間另行通知”，落款時(shí)間是2018年5月11日。根據(jù)記者收到的材料，也正是當(dāng)日，中弘股份向北京市平谷區(qū)人民政府發(fā)去了退地申請(qǐng)，涉資5.83億元。

    售樓處東北側(cè)約100米，便是御馬坊項(xiàng)目1、2號(hào)樓，灰白相間的樓體在深秋愈顯蕭瑟。被彩鋼板圍起的大片空地中已經(jīng)長(zhǎng)滿了枯草，其間還散落著來不及撤走的建筑機(jī)械。

    北京12345的留言板上，關(guān)于御馬坊項(xiàng)目投訴的官方回應(yīng)仍在：“平谷區(qū)住建委已多次協(xié)調(diào)，但開發(fā)企業(yè)仍未退款，建議您通過法律程序解決。”時(shí)間是2018年5月21日。而如今，距離中弘股份11月16日債權(quán)人大會(huì)只剩10天。

    禍起托管

    2016年9月，包括王欽（化名）在內(nèi)的一批業(yè)主在平谷區(qū)購(gòu)買了由中弘控股開發(fā)的新弘中心，案名新奇世界·御馬坊，項(xiàng)目類型為商住兩用。當(dāng)月，剛開始銷售的御馬坊商住項(xiàng)目部分就以968套的業(yè)績(jī)，一度成為北京商住市場(chǎng)銷冠。而在這之前一個(gè)月（2016年8月），希爾頓酒店剛剛簽約御馬坊。

    如今，項(xiàng)目已被查封多次，但在中弘股份官網(wǎng)，“新奇世界國(guó)際度假區(qū)·北京御馬坊將集合旅游、休閑、度假、游樂、體驗(yàn)等多種元素，使人們能夠在這里體味到真正的休閑氛圍，感受引領(lǐng)潮流的健康休閑方式”的廣告仍未撤下。廣告上線時(shí)間，停留在2014年7月5日。

    根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者得到的資料，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目的宣傳內(nèi)容為“酒店托管盈利”，3年起簽，分3年、5年和8年三種選擇，對(duì)應(yīng)回報(bào)分別為6%、6.5%和7%。托管期滿5年后，可按購(gòu)買價(jià)格的130%回購(gòu)；托管滿8年后，可按購(gòu)買價(jià)格的150%回購(gòu)。

    但是，記者注意到，我國(guó)第一部商品房銷售管理辦法《商品房銷售管理辦法》已經(jīng)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房；不準(zhǔn)分割拆零銷售商品房。

    王欽告訴記者，當(dāng)時(shí)業(yè)主們出租托管合同上的簽約方是“御馬坊置業(yè)有限公司”（以下簡(jiǎn)稱御馬坊置業(yè)），但“公章和發(fā)票會(huì)晚些給”，而直到現(xiàn)在，業(yè)主們都沒有收到這些材料。2017年4月，業(yè)主們被告知托管合同變更，之前的回購(gòu)條款也變成了強(qiáng)制回購(gòu)，簽約方則變更為“北京瑞逸酒店管理有限公司”。

    根據(jù)天眼查信息，新弘中心的土地用途為辦公和商業(yè)，御馬坊置業(yè)目前控股方為北京中弘弘毅投資有限公司和中山證券，王永紅則通過中弘卓業(yè)集團(tuán)有限公司等間接持有御馬坊置業(yè)13.54%股權(quán)。目前，御馬坊置業(yè)身負(fù)94宗法律訴訟，其中多宗均為前述新御馬坊項(xiàng)目預(yù)售合同糾紛案件。

    而這家北京瑞逸酒店管理有限公司，注冊(cè)資本僅1000萬元，注冊(cè)時(shí)間為2016年4月，控股股東東方酒店控股有限公司；2016年在冊(cè)員工僅9人，2017年突然增至175人；其余包括總資產(chǎn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入等在內(nèi)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均無從查找。重要的是，該公司目前尚無正式官網(wǎng)可查。

    “我們這么多業(yè)主，涉資好幾億元，讓一家注冊(cè)資本僅1000萬元的公司托管，似乎有些不合理。”作為業(yè)主代表，王欽對(duì)記者說。

    退房疑云

    去年3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》開始嚴(yán)厲整治多年來游走于灰色地帶的商改住項(xiàng)目，極短時(shí)間內(nèi)令一度火熱的商辦項(xiàng)目市場(chǎng)陷入“冰封”。

    “3·26政策后其實(shí)一直都有退房的，投資客居多，但我們買房是為了自住，所以想等一等。”王欽表示，“到了2017年7月，業(yè)主們陸續(xù)接到銀行短信，稱由于‘銀行內(nèi)部原因’，導(dǎo)致無法貸款。政策因素疊加資金問題，我們開始考慮是不是真的要退房。”

    根據(jù)業(yè)主方面的說法，2017年10月底，業(yè)主們與中弘方面達(dá)成“無條件退房，還本付息”，但有一條，要先退網(wǎng)簽。

    王欽表示，自己是2017年12月1日簽了終止協(xié)議，3個(gè)工作日退網(wǎng)簽，當(dāng)時(shí)一起簽協(xié)議的有200多戶。目前的情況是，退房未拿到錢的有300多戶，另有300多戶留房，其中100多戶付了全款，剩下200余戶付了半款。

    今年4月9日晚間，中弘股份發(fā)布公告稱，控股子公司御馬坊置業(yè)于4月4日收到北京市第三中級(jí)人民法院《執(zhí)行裁定書》，因未能按照借款合同約定支付到期本金和對(duì)應(yīng)利息，中山證券向北京市高級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，要求提前償付全部剩余本金、股權(quán)回購(gòu)價(jià)款及相關(guān)利息等，金額超過8億元。與此同時(shí)，北京中弘弘毅投資有限公司持有的御馬坊置業(yè)51%股權(quán)被查封拍賣。

    也正是從4月起，御馬坊的業(yè)主們開始進(jìn)行大規(guī)模維權(quán)。值得注意的是，在中山證券向北京市第三中級(jí)人民法院申請(qǐng)拍賣的御馬坊未售房產(chǎn)中，包括了王欽這批業(yè)主經(jīng)歷網(wǎng)簽和撤銷網(wǎng)簽，并且尚存?zhèn)鶆?wù)糾紛的房產(chǎn)部分。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，9月6日，中弘股份在投資者平臺(tái)回復(fù)時(shí)承認(rèn)：“因公司經(jīng)營(yíng)困難，資金緊張，尚有600多戶御馬坊退房業(yè)主的房款尚未退款，公司正積極籌措資金，爭(zhēng)取早日支付。”

    根據(jù)中國(guó)裁判文書網(wǎng)，以最近（10月17日）一起判決為例，陳嶺（化名）已協(xié)助御馬坊置業(yè)完成涉案房屋的網(wǎng)簽備案撤銷手續(xù)，但后者并未按上述協(xié)議約定時(shí)間向陳嶺支付購(gòu)房款、電商費(fèi)及補(bǔ)償金。

    退地風(fēng)波

    中弘股份在北京有著“平谷王”之稱。繼加油站起家后，2004年，王永紅以低價(jià)在北京朝陽區(qū)五環(huán)外常營(yíng)附近買下超30萬平方米土地，也就是后來紅極一時(shí)的商改住大盤——北京像素。嘗到了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大甜頭，王永紅開始重倉(cāng)北京。經(jīng)過風(fēng)水大師的指點(diǎn)，最終相中了北京平谷。

    2012年6月，中弘與北京市平谷區(qū)人民政府簽訂《平谷夏各莊新城項(xiàng)目合作框架協(xié)議》，正式進(jìn)軍平谷。

    據(jù)媒體報(bào)道，2013年和2014年，中弘分別以5.2億元、樓面價(jià)4910元/平方米，以及8.27億元、樓面價(jià)4100元/平方米，拿下夏各莊兩宗地塊，建面合計(jì)超30萬平方米。

    2015年初，在華潤(rùn)、招商、九龍倉(cāng)、首開等血拼豐臺(tái)亞林西之際，中弘劍走偏鋒，再拿平谷夏各莊兩宗養(yǎng)老地塊。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京市規(guī)土委了解到，2015年2月，中弘以3.16億元、零溢價(jià)率拿下平谷夏各莊兩宗地，建面約12萬平方米，其中商品住宅僅18523平方米，A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施76527平方米，占比超61%，公建12349平方米。

    而到了2017年，在北京各開發(fā)商的土拓大戰(zhàn)中，中弘依舊反其道而行之，于4月以14.9億元，平均溢價(jià)率240%，平均樓面價(jià)10269元/平方米，拿下夏各莊四宗A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地（建面145101平方米）。這一年，倒在中弘暴力舉牌之下的有安邦、保利、招商、萬科、金地、首開、天恒、首農(nóng)、東亞新華、石榴、北大資源（0.23+0.00%）等。

    但是，根據(jù)記者收到的材料，今年5月11日，中弘股份向北京市平谷區(qū)人民政府發(fā)去了上述四宗地塊的退地申請(qǐng)，稱由于“2017年連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，導(dǎo)致我公司目前經(jīng)營(yíng)困難，各項(xiàng)目均無回款，急需資金解決（御）馬坊項(xiàng)目的退款問題”，申請(qǐng)退還四個(gè)地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及各項(xiàng)費(fèi)用約5.83億元，并承諾僅用于項(xiàng)目業(yè)主的退款及維穩(wěn)使用。

    在這份退地申請(qǐng)中，中弘股份表示，截至5月11日，公司已經(jīng)退款近6億元，但尚有6億元退款缺口。

    而記者注意到，6月28日，距離中弘股份之前承諾兌現(xiàn)御馬坊業(yè)主退房款截止日的前兩天，中弘股份董秘曾在投資者平臺(tái)上回復(fù)業(yè)主稱，公司2017年初至今已經(jīng)支付了御馬坊業(yè)主20多億元退房款，剩余款項(xiàng)公司正積極籌措資金，爭(zhēng)取盡快支付。

    退市危局

    據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞此前報(bào)道，因連續(xù)20個(gè)交易日每日收盤價(jià)均低于股票面值（1元），10月19日，深交所對(duì)中弘股份啟動(dòng)終止上市程序。

    10月9日晚，在經(jīng)歷戲劇般反轉(zhuǎn)后，中弘股份宣布終止與加多寶及銀誼資本合作事項(xiàng)，并公告與宿州國(guó)厚、中泰創(chuàng)展共同簽署《經(jīng)營(yíng)托管協(xié)議》。宿州國(guó)厚系國(guó)內(nèi)首批地方資產(chǎn)管理公司，而中泰創(chuàng)展背后則有著中植系背景。

    10月26日，中弘股份2018年第三次臨時(shí)股東大會(huì)高票通過《經(jīng)營(yíng)托管協(xié)議》。宿州國(guó)厚正式以托管人身份進(jìn)入中弘股份，開展債權(quán)債務(wù)重整工作。在當(dāng)天的股東大會(huì)上，中弘股份董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)劉祖明表示，“我們爭(zhēng)取不退市。”

    “退市之前還有兩次機(jī)會(huì)，一次是向深交所遞交材料，目前中弘股份已經(jīng)把材料報(bào)給了深交所，如果深交所看完材料決定讓中弘股份進(jìn)入停牌重組階段，這是目前較為理想的結(jié)果。如果深交所判定中弘股份需要退市，那么公司很可能還有一次聽證會(huì)的機(jī)會(huì)。”劉祖明說，“如果實(shí)在保不住，中弘爭(zhēng)取退到（新）三板。”

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，在當(dāng)日的溝通中，中弘方面承認(rèn)這些業(yè)主具有買受人優(yōu)先受償?shù)姆傻匚唬兄Z將第一順位償還業(yè)主的退房款，11月16日召開債權(quán)人大會(huì)后，將制定具體償還方案。對(duì)此，記者數(shù)次致電劉祖明，但對(duì)方手機(jī)處于關(guān)機(jī)或無人接聽狀態(tài)。

    而在公告新任接盤者后，中弘股份連續(xù)經(jīng)歷人事大震蕩。10月16日，董事長(zhǎng)王繼紅、總經(jīng)理張繼偉相繼辭職；10月25日，監(jiān)事梁琪辭職；10月31日，職工監(jiān)事符婧辭職。與此同時(shí)，中弘股份也公告，宿州國(guó)厚董事長(zhǎng)、法定代表人王東和中國(guó)人壽（15.96-6.67%）原副總裁周英被推選為董事候選人。兩位候選人，均來自中弘股份的發(fā)家地安徽。

    10月30日，在多項(xiàng)復(fù)雜的人事變更公告間，中弘股份仍按期披露三季報(bào)——營(yíng)收32.61億元，同比增長(zhǎng)14.74%；凈利潤(rùn)虧損18.85億元，同比降幅則是驚人的2379.61%。

    11月16日上午10時(shí)，中弘股份將在公司總部召開債權(quán)人會(huì)議，會(huì)議召集人為國(guó)厚資產(chǎn)子公司宿州國(guó)厚及中泰創(chuàng)展，全部債權(quán)人均可于11月15日（含）之前申報(bào)債權(quán)。

    “我們能不能過個(gè)好年，就要見分曉了。”王欽對(duì)記者說。