首批集中供地結束后,首個檢驗“北京市的做法”的項目要來了。2021年7月底,北京市規自委公示北京朝陽區金盞鄉小店村3005-02地塊項目方案,這是北京首批集中供地之后首個報規的地塊。
拿地時,卓越是焦點,報規時,卓越繼續競得頭彩,這兩個過程之間只有短短兩個月。5月10日,卓越一舉以39.27億元另加13%的政府持有比例將金盞地塊收入囊中,但隨后的發展也是一波三折。《每日經濟新聞》記者了解到,8月初,金盞地塊將正式發布案名,但操盤方已由一家變三家。
7月22日,據新華社消息,住建部房地產市場監管司司長張其光表示:“著力建立房地聯動機制,推廣北京市的做法,限房價、控地價、提品質,建立購地企業資格審查制度,建立購地資金審查和清退機制。”
金盞地塊背后故事頗多,在經歷了掛牌公示、暫停交易、共有產權商品房規劃后,最終在首次集中供地中成功出讓,然后又在各房企的博弈中迎來新的操盤方。這宗地塊的曲折歷程,很好地體現了“北京市的做法”。
改善型住宅定位
5月10日,為了得到金盞地塊,時隔多年再度入京的卓越,拿出了一擲千金的架勢。當時,卓越以39.27億元另加13%的政府持有比例將該地塊收入囊中。而一起競逐該地塊的有旭輝、首開、建工、金地+中海、卓越、金茂等房企。作為在北京鮮少有項目的華南房企,卓越敢于如此叫價,著實令業界感到吃驚。
不僅如此,在為期兩天的北京首批集中土拍中,卓越又聯合首開、中交等房企,一共取得了4宗地塊,成為絕對的焦點。
7月末,《每日經濟新聞》記者實地探訪了金盞鄉小店村3005-02地塊。此地塊雖接近首都機場線,但并沒有設置站點,目前距離該地最近的地鐵站是15號線孫河站。如果乘坐公交,再加上步行,所花費的時間大約為40多分鐘。
目前,金盞地塊的拆遷工作已完成,已被圍擋攔起。該地塊的周邊則分布著眾多汽車銷售、維修、賽車公園等相關業態。記者在通往地塊的路上,偶爾能看到幾名工作人員。
地塊向東是溫榆河,向南不遠是新樓盤——中海首開時光里。該項目的房源,主要是總價在850萬元以上的改善型住宅,當記者以購房者的身份來到該項目時,其銷售人員表示,項目所剩房源已經不多,“從我們北邊幾個項目的地價來看,這里的升值潛力非常大。”
對此有業內分析認為,金盞地塊的成交價給了周邊競品很大信心。
據了解,中海和首開聯合體拿地時,該項目所處地塊的為46億元底價,樓面價4.1萬元/平方米,比金盞地塊起拍樓面價要低1萬元/平方米。
根據公示規劃,金盞鄉小店村3005-02地塊地上建筑僅為6層,容積率為1.3,居住戶數為482戶,住宅建筑面積為73818.54平方米,平均戶型面積約153平方米。按照最高銷售價7.6萬元/平方米,不考慮政府持有產權計算,每套售價也超過了1000萬元。由此來看,該項目大概率定位為改善型住宅。
操盤方一家變三家
事實上,卓越拿地之后的操盤,也是一波三折。
在獨立拿地后不久,便有卓越希望引入戰略投資者的傳言。有消息稱,首開、旭輝將進入該項目共同操盤;還有消息稱,融創也有可能入局,但后一種說法很快被融創方面否認。
不過,此次申報規劃的企業叫作“北京卓開旭泰房地產開發有限公司”,這家從名稱上看,匯聚了卓越、首開、旭輝的公司,似乎隱含著該地塊操作的一些細節,不過從啟信寶顯示的股權結構看,這家公司目前依舊歸卓越一家所有。
對此,旭輝華北區域相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者:“卓越在5月10日集中供地拿下朝陽區金盞地塊后,引入旭輝進行聯合操盤、共同開發,新項目案名即將在8月1日發布。”
同時,從項目案名的發布預告來看,該地塊的確由卓越、首開、旭輝三家聯合操盤。
對于為何要選擇聯合操盤,上述旭輝華北區域負責人的回答是:“合作共贏是旭輝的戰略,我們一直堅持開放的合作態度,通過優勢互補,實現強強聯合。”
合碩機構首席分析師郭毅告訴記者:“可能房企一次性拿地數量較多,給整個區域公司的各個業務條線都帶來了巨大挑戰,所以企業適當分出部分項目的股權,爭取并表,然后針對自身相對比較強的一些樓盤去操盤,是很正常的。”
“其實聯合操盤在北京較普遍,一方面因為在北京操盤相對來說并不容易,拿地后再尋找資源方合作,各取所需。”郭毅表示,“也反映了北京受房企關注度較高,拿地競爭相對激烈。從企業角度上考慮,能夠拿到優質地塊的難度不斷提升,利潤率不斷下滑。”
據了解,根據金盞鄉小店村3005-02地塊住宅建筑面積73818.54平方米,最高售價7.6萬/平方米來算,最大貨約為56億元,刨去政府持有的13%,僅剩約46億元,這和拿地價39.27億元已經非常接近了。
此背景下,房企選擇聯合也就容易理解了,甚至已經成為常態。上述旭輝華北區域相關負責人就表示:“旭輝一直持開放的合作態度,在北京市場,已與多家行業內外領先企業開展多層次、多領域的戰略合作。”
郭毅也表示:“在北京,不只是企業間尋求合作,還有一些在聯合拿地之后,開發企業也可能出現變動,或增或減,這非常普遍。”
事實上,金盞鄉小店村3005-02地塊的出讓過程,能夠體現北京對房地產市場的調控思路。
2020年2月28日,金盞鄉小店村3005-02、08地塊R2二類居住用地項目國有建設用地使用權掛牌出讓公告發布,起始價為63.6億元,折合起始樓面單價約51002元/平方米。一個多月后,地塊便“因故暫停”出讓。此后,金盞鄉小店村3005-08地塊被單獨拿出,和海淀樹村棚改地塊一同出讓,并被拿來首次試點“政府持有商品住宅產權份額”,但到2021年2月9日,金盞鄉小店村3005-08地塊再次暫停交易。此后在北京首批集中供地名單中,金盞鄉小店村3005-02地塊變為“政府持有商品住宅產權份額”地塊,購買此類房源的購房人取得不動產權證未滿5年的,不允許轉讓所購房屋產權份額。
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