北京、上海、深圳等多個一線熱點城市日前密集發布租房新政，旨在整頓住房租賃市場秩序，規范住房租賃市場行為，解決住房租賃領域存在的突出問題。業內人士指出，長租公寓類的企業在北京、上海等城市的市場份額占比已超過20%，如果計算普通二房東交易模式，當下市場，已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。在這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。

    規范租賃市場秩序

    2月5日，上海市住房和城鄉建設管理委員會官網披露，為貫徹落實中央經濟工作會議精神，進一步整頓住房租賃市場秩序，規范住房租賃市場行為，解決住房租賃領域存在的突出問題，經市政府同意，市住建委、市房管局、市發改委、市公安局、市市場監管局、市地方金融局、市司法局、市網信辦、市城管執法局、上海銀保監局等10部門印發了《關于進一步整頓規范本市住房租賃市場秩序的實施意見》（簡稱《實施意見》）。

    《實施意見》從加強住房租賃市場主體管理、加強房源信息發布管理、加強住房租賃合同網簽備案管理、加強住房租賃交易服務管理、加強住房租賃交易資金監管、加強租賃房屋安全管理、加強住房租賃公共服務平臺建設、嚴厲打擊住房租賃市場亂象和加強住房租賃管理制度保障9個方面做出了具體規定。

    此前，北京、深圳相繼出臺租賃新政。其中，北京市規定，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月，收、付租金的周期應當匹配。住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金。

    深圳市則要求，圍繞全市住房租賃企業租賃資金監管面臨的突出問題，明確相應的監管措施。對通過受托經營、轉租方式從事住房租賃經營的住房租賃企業收取承租人押金及周期租金總額超過4個月租金數額的部分資金，由銀行進行監管或者由租賃企業提供相應價值的銀行保函擔保。

    嚴控“租金貸”

    值得注意的是，上述熱點城市特別提到了“租金貸”的規范問題。其中，針對“租金貸”問題，深圳市特別指出，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。金融機構發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。同時，規定住房租賃企業及其從業人員應當協助承租人將住房租賃資金存入專戶，不得通過其他的銀行賬戶或者第三方支付平臺收取承租人押金及租金。

    北京市多舉措控制“租金貸”去向、縮短預收租金周期，限制企業“資金池”。行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

    對此，諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，租戶的租金先存入監管賬戶，再由監管機構付給住房租賃經營機構，同時嚴控“租金貸”業務，這對租賃行業的發展影響很大。租戶的租金直接進入租賃機構，設置資金監管賬戶，一方面減少了租戶白交房租的風險，另一方面也杜絕了長租公寓企業為了加強現金流，“高進低出，長收短付”的商業模式。近兩年，長租公寓行業盛行“租金貸”的繳費模式，自2019年下半年起頻頻出現租戶維權現象，長租公寓的商業模式受到質疑。因此，加強住房租賃交易監管以及長租公寓機構回歸精細化運營、減少“租金貸”的占比顯得尤為重要。

    北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，部分長租公寓企業通過“租金貸”、長收短付等方式形成的“資金池”是導致當前企業“爆雷”的“罪魁禍首”。在租客端被過度金融化的情況下，一旦市場發生波動或企業經營管理不善，極易發生資金鏈斷裂的情況，從而導致房主房客兩端受損。新規針對這個問題，提出了一系列針對性很強的監管措施，將有效促進市場健康平穩發展，切實保護租賃各方當事人、特別是承租人的合法權益。

    預計對行業形成沖擊

    中原地產首席分析師張大偉則稱，長租公寓企業已經全面金融化，長租公寓最大的問題其實不僅僅是在推漲房租，更大的問題是金融化帶來的“資金池”。現在的長租公寓已經不是一個租賃企業，而是一個標準的“金融企業”。上述政策如果執行，將解決這個行業難題，對行業將產生顛覆性沖擊。

    同時，張大偉強調，租賃市場因為不需要過戶確權，所以很難監管。之前，長租房曾出臺政策不準進行隔斷，大部分公寓企業并未執行。長租公寓類的企業在北京、上海等城市的市場份額占比已超過20%，如果計算普通二房東交易模式，當下市場已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。在這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。

    北京大學教授、博士生導師、房地產法研究中心主任樓建波表示，近年來，住房租賃行業在政策東風與市場需求的雙重驅動下，經歷了一個非常快速的發展過程。在這個過程中，市場也暴露出不少新情況、新問題。近期出臺的租賃新規是在行業經歷快速發展、企業探索試錯、市場波動以及總結經驗做法后，提出了一系列非常具有針對性的監管措施，可以說為長租公寓行業發展指明方向、為住房租賃企業今后的經營行為劃出了邊界，這也與前不久中央經濟工作會議提出的“規范發展長租房市場”的要求高度契合。新規突出長租公寓發展要合法、規范、專業，決不能理解為把長租公寓“一棒子打死”，住房租賃企業是加大租賃住房供應，大力發展住房租賃市場的重要組成部分。預計未來會繼續支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋并依法出租。