上市房企近期陸續(xù)發(fā)布“金九”搶收戰(zhàn)績，9月銷售業(yè)績不俗。但從上市房企前三季度業(yè)績預告情況看，多數房企盈利狀況欠佳。不少房企為了加快周轉，大規(guī)模進行降價促銷，導致不少房企出現了“增收不增利”的現象。

    此外，由于房企銷售回款滯后，項目結轉利潤存在時間差，不少房企前三季度結轉利潤較少，這也是房企業(yè)績表現欠佳的主要原因。值得注意的是，機構統(tǒng)計數據顯示，前三季度典型房企目標完成率均值約70%，四季度銷售壓力仍較大。

    預喜率低

    截至10月20日晚，A股共有49家上市房企發(fā)布2020年前三季度業(yè)績預告，僅14家預喜，預喜率為28.57%。其中，扭虧6家，預增8家。此外，有6家上市房企發(fā)布2020年三季報，其中3家前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑。已披露前三季度業(yè)績預告及三季報的上市房企，前三季度業(yè)績表現整體欠佳。

    部分房企報告期內虧損額度較大。以泰禾集團為例，公司預計2020年前三季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤-22.3億元至-16.5億元。2020年1-9月，受疫情及公司房地產開發(fā)項目結算排期的影響，無集中交付的地產項目，僅有零星項目交付結轉收入，造成收入較上年同期大幅下降，相應的營業(yè)利潤大幅減少。2020年1-9月，投資收益較2019年同期大幅減少，2020年1-9月投資收益主要由公司持有的聯營企業(yè)投資按權益法確認的投資收益產生，金額較小。2020年1-9月，公司對已到期尚未還款的借款罰息等計提了預計負債。以上因素疊加導致本報告期出現虧損，其中非經常性損益影響約為-6.16億元。

    多數業(yè)績欠佳的房企都指出，前期銷售項目結轉利潤較少，是業(yè)績下滑的主要原因。值得一提的是，不少房企在疫情期間對租賃物業(yè)實行了減免措施，對相關企業(yè)利潤影響較大。

    以金融街為例，公司預計2020年前三季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.25億元至9.63億元，同比下降約30%至40%。業(yè)績變動的主要原因是，報告期內受年初疫情影響，公司房地產開發(fā)項目銷售、工程進度不及預期，項目結算收入和利潤出現下滑。持有經營項目客流量和銷售額有所下降，同時公司對中小微企業(yè)客戶減免租金，導致收入和利潤下滑。

    9月“搶收”效果較好

    從上市房企9月銷售數據看，多數房企9月“搶收”效果較好。截至9月末，房企銷售情況普遍已恢復至去年同期水平，多數房企已經出現了同比上升的趨勢。

    從2020年1-9月房企銷售額業(yè)績走勢來看，不同梯隊房企銷售業(yè)績均實現了不同程度增長。其中，TOP50房企業(yè)績門檻值漲幅最大，達到15%。

    針對“金九”期間房地產市場整體形勢，中指院方面分析指出，在房企積極推盤帶動下，成交仍保持較好勢頭，市場淡季效應明顯弱化，重點城市商品住宅成交規(guī)模快速增長，新建住宅價格也平穩(wěn)上行；同時，部分不穩(wěn)定預期也在熱點城市逐步累積。

    10月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2020年1-9月全國房地產開發(fā)投資和銷售情況”顯示，三季度以來，房地產市場延續(xù)了此前的回溫態(tài)勢，市場表現持續(xù)升溫。其中，在房企加速推盤等因素的刺激下，9月銷售面積和銷售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。房地產開發(fā)投資、房企到位資金等數據也在持續(xù)回暖。進入第三季度，房地產開發(fā)景氣指數超過100的臨界點，并不斷接近疫情前的水平。

    四季度壓力猶存

    克而瑞統(tǒng)計顯示，今年前三季度，有近3成房企的銷售目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。同期，僅有8家房企的目標完成率達到75%以上。這意味著，房企四季度業(yè)績壓力仍然不小。

    克而瑞地產研究中心指出，四季度，一方面房企進入業(yè)績沖刺季，市場供貨加速提升，將帶動成交增加。另一方面，行業(yè)整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善，疊加房企融資新規(guī)試行，將倒逼房企加快提升運營管控效率。這也意味著，四季度房地產行業(yè)分化格局將加劇，推動集中度加快提升。

    業(yè)內人士認為，在融資新規(guī)預期下，房企的拿地熱情很難真正回升，短期內房地產開發(fā)投資增速可能持續(xù)放緩。

    銷售策略方面，業(yè)內人士預計，雖然以價換量不會大規(guī)模出現，但房企在四季度的出貨意愿依然強烈。預計未來商品房成交量降幅持續(xù)收窄，成交價格將保持穩(wěn)定。

    9月以來，包括東莞、杭州、沈陽、成都在內的多個地方城市發(fā)布調控政策，從限購、限貸和限售等方面規(guī)范房地產市場。

    對于這些調控地區(qū)四季度樓市走勢，58安居客房產研究院分院院長張波指出，從統(tǒng)計局發(fā)布的9月份樓市數據來看，新房成交量環(huán)比上漲明顯的城市依然是前期的熱點城市，例如徐州、銀川。但在調控政策的壓力下，上漲幅度開始收窄，調控效應正在顯現。加之調控持續(xù)收緊的預期不斷增強，預計70個城市后續(xù)整體成交量環(huán)比漲幅將控制在1%以內。