本報記者 王麗新

    距離“聯合辦公元年”2015年已經過去4年了，經過優勝劣汰，當年成立的22家運營商經過一系列并購組合等資本動作后，找到了自身發展路徑。在中國聯合辦公空間領域，運營商活躍度較高的約為100家。頭部運營商則是于2015年成立，12月11日（美東時間）向美國證券交易委員會（SEC）提交了招股說明書，擬在紐約證券交易所掛牌上市的優客工場。

    作為中國最大的聯合辦公空間商，優客工場自2015年9月開始運營第一家聯合辦公空間，截至2019年9月30日，4年布局了197個聯合辦公空間，覆蓋中國41個城市以及新加坡，提供72700個工位，管理面積超過60萬平方米。

    但是，作為地產新型業態，聯合辦公空間的邊界并不是在一張辦公桌的方寸之間，敢于向美國資本市場提交融資額達1億美元的IPO方案，優客工場要講明白營業收入構成背后的業務真相和盈利模式的資本故事。

    《證券日報》記者翻閱招股書發現，優客工場的營收由兩部分構成，空間業務和非空間業務。在空間業務凈收入方面，2017全年、2018全年、2019年前9個月分別為人民幣1.54億元、3.94億元、4.20億元；2018全年、2019年前9個月同比增長分別為155%、59%。

    “從空間收入方面來看，近幾年寫字樓出租率并不太好，未來優客工場仍有機會低價獲取優質空間資產。舉例來說，一些綜合體因為有了聯合辦公空間的進駐，提升了商業資產價值，甚至拉升了附近公寓租金。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉在接受《證券日報》記者采訪時表示，與國外一些發達國家經濟形態固化相比，中國經濟長期向好，中小微企業活躍，優客工場的發展基地在中國，有很大的想象空間。

    根據優客工場招股書中Frost&Sullivan數據，預計2023年，中國聯合辦公市場規模將達到人民幣1322.8億元。

    但更有看點的是非空間業務凈收入的變化曲線。仔細研究一下優客工場的營收結構會發現，在優客工場今年前三季度取得的8.75億元營收中，辦公社區會員收入（空間運營）約為4.20億元，市場及品牌服務收入（非空間性收入）約為4.03億元，二者占比分別為48.0%和46.1%，幾乎各站半壁江山。

    另據招股書數據顯示，2017年至2019年前9個月，非空間業務的凈收入（包含UBrand）累計達到人民幣5.22億元，占比從8%一路增長到52%；同時，在過去7個季度中，非空間業務整體始終保持盈利。而更重要的是，這部分業務是在空間業務之上成長起來的基于數據的非空間業務，其利潤率遠高于空間業務。

    有業內人士稱，非空間業務營收占半壁江山，且增速非常快，意味著增值服務帶來的收入占比會越來越高，對于優客工場回流現金，加快盈利都將起到正向作用。

    畢竟，對一家沖擊資本市場的企業來說，正如胡景暉向《證券日報》記者所示，僅靠規模講故事并不容易，核心還在于是否盈利，怎么盈利。

    而根據招股書數據，未來隨著優客工場運營規模和運營效率的提升，以及非空間業務種類和收入占比的增加，優客工場整體盈利能力會穩步提升。

    事實上，據《證券日報》記者與優客工場的多番接觸獲悉，為了沖擊中國聯合辦公空間第一股，早在2018年初，優客工場就成立了一家專業輕資產運營管理公司，名字有點繞，叫做大然凌一，推出了兩類產品：輕資產管理輸出和定制化辦公。且不說具體業務是如何智能化和標準化落地的，殺手锏是大然凌一的業務可復制性高，并可實現當年盈利。

    對此，有業內人士稱，在“做好二房東”的大前提下，優客工場正在進行各項商業模式的創新，比如空間+服務、空間+投資孵化、社群+生態、移動辦公、云辦公等等。正如創始人毛大慶所示，希望把優客工場做一個社區化平臺，以辦公空間做為載體，成為一個聚焦辦公訴求的產品。

    換言之，優客工場的根本是社區，但是社區的根本不是空間，而是空間里面的人。60萬企業和個人用戶，由此衍生的服務需求和消費需求，才是優客工場真正的生意所在。

（編輯 孫倩）