當商業開發回報已不足資本期望時，商業地產的轉型悄然已至，輕資產模式也被市場所熱烈追逐，那么究竟如何打造輕資產商業地產公司，或者通過何種運營方式能夠實現商業地產的真正輕資產？在10月10日，云泰商業舉辦的“探索與人性”啟動發布會上，我們或許可以窺見端倪。

    據了解，來自全國的300個品牌企業參加了發布會，其中包括綠茶餐廳、經典杭幫菜外婆家、絲膚蘭、優衣庫、博納影城、michaelkors、歐舒丹等眾多一線品牌。出席本次云泰商業發布會的有云泰商業董事長楊明才、晤橋亞洲創始人、董事總經理吳曉軍、瘋果創始人王三石、云南云海肴董事長趙晗、云泰商業總經理吳錚等。

    一種全新商業地產模式的誕生

    由于有云南城投、中國銀泰、以及因騎鵝公社、神獸寺街在行業一炮而紅的吳錚的加盟，讓云泰商業倍感神秘。根據云南城投的公告顯示，云泰商業注冊資本為1億元，其中云南城投出資4300萬元，持股43%；銀泰商管出資3200萬元，持股32%；云泰熱忱合伙企業出資2500萬元，持股25%。

    云泰商業是2018年成立的新兵，云南城投、中國銀泰為何選擇在這個時間節點，成立了這樣一家公司？其實結合商業地產轉型的大背景，我們不難想象，云南城投、中國銀泰寄希與云泰商業的使命——探索中國商業地產的全新之路，以“最懂人”的運營方式來實現商業地產的真正輕資產。

    在本次發布會上，關于公司的商業模式，吳錚介紹道，公司是依靠輕資產的運營來撬動重資產的增值收益，并持續提高項目的運營價值，形成行業口碑，進而形成網絡效應，實現短期收益和長期的價值增長。

    對此，云南云海肴餐飲管理有限公司董事長趙晗稱，輕資產模式是更貼近互聯網本質的商業模式，即便是餐飲行業，由于受互聯網的滲透，也越來越多的在轉型升級中向輕資產模式布局，輕資產更有可能打造龍頭企業，形成規模優勢。

    據了解，目前云泰商業是行業中規模最大的混合所有制商業輕資產管理公司。根據云南城投公告顯示，云泰商業注冊資本為1億元。目前，云泰商業已進入北京、杭州、成都、武漢、長沙、哈爾濱、昆明、寧波等城市，已管理項目包括銀泰城系列、環球MALL系統、會展商業系列、茶馬花街系列等30余個獨立項目，管理面積超過300萬平方米，是國內最大的混合所有制輕資產管理公司。

    那么在市場大佬屢屢提及加入輕資產陣營時，剛剛成立的新兵云泰商業又該如何殺出一條血路？

    云泰商業總結自己的打法為一橫一縱。首先，橫向實現內涵增長，在精細運營的基礎上，通過特色主題場景和IP形成客流的發動機，通過可視化、體驗化、平臺化的會員中心建立用戶前行，將精準的海量的客流提供給租戶，通過改變客流來實現銷售；其次，縱向實現外延擴張，與擁有眾多項目的集團化或者基金合作，依靠輕資產實現增值收益。

    我們的產品邏輯之一是通過“主題場景+業態創新”，通過“大街區小品牌”的方式來形成差異化，打破同質化，聚焦近端客流并吸引遠端客戶群。云泰商業總經理吳錚如是說道。

    從”人性“出發打造極致產品體驗

    歸根結底，還是產品，或者說是差異化又擁有極致體驗的產品！

    從整個商業發展的歷程來看，購物中心經歷了貨品時期、品牌時期，目前是時候進入全新時代，即進入更加注重“人的需求”的階段，通過洞察消費者，根據消費者的需求，提供更為豐富的產品，例如包括貨品、品牌、環境、空間、IP展、主題街區、時鐘化活動等等。在整個云泰商業的高層內部，大家認為這是未來，也是大勢所趨。

    據了解，在今年4月的一次大會上，云泰商業重點強調了思維的轉變，從此前以產品為中心演變成以用戶為中心。

    “一是要關注商業向關注消費者需求的轉變，二是要有單一的商業管理向提供全變價值鏈的服務轉變”，發布會上，云泰商業董事長楊明才如是描述道。

    對此，云泰商業總經理吳錚介紹，未來輕資產最為強調的是精細化運營能力，云泰商業將從IP和主題街區的角度切入，去高度匹配當下消費者的消費特征，從而帶來更大的流量，以實現商戶有消費者之間的網絡效應。

    他補充道，“比如未來在城市打造鮮花市集等帶有主題的市集，形成整個街區或者項目的公共時間表，真正的驅動消費者。云泰要在消費者心目中留下深刻的印象，也就是形成差異化將是云泰商業最大核心。”

    打造主題商區，吳錚最有發言權。據了解，吳錚自2004年進入中糧集團總部，到2015年走馬上任大悅城地產副總經理，他用騎鵝公社、神獸寺街、0618街、5號車庫讓大悅城成為購物中心街區商業的弄潮兒，且有一大批追隨者。

    “黃金三角”股權結構實現商業地產輕重分離

    除了對于商業模式和產品的深刻理解，云泰商業在股權結構上也頗為特殊，云南城投持股43%，銀泰商管持股32%，云泰熱忱合伙企業持股25%。

    對此，有業內專家解析稱，“43%的股權并沒有形成絕對控股，這說明這不是某一家一股獨大的公司，云城投比較典型是純財務投資和支持，意味著它并不強調在公司擁有管理權，他代表的是投資人；中國銀泰則在商業地產尤其購物中心有著深厚的傳承和歷史，目前的三方股東分別代表著資本、項目、專業團隊，是一個黃金三角組合，這樣的治理結構將在公司運營中發揮非常良性的作用。”

    “這種方式將更加尊重目前團隊的經營決策，相當于給予團隊更大授權，這種更加市場化的對外運營，真正認可了團隊的重要性和創造力，等于在商業管理商業地產中間的作用，真正承認了人的作用。”吳錚說道。

    眾所周知，商業地產本身是重資產行業，人才、團隊的作用在前期并未顯現。云泰商業的產生是通這種甲乙方委托管理的實現輕重分離，并擁有最大的空間去探索和創新，這也將有助于云泰商業形成規模效應。

    據查閱，云泰商業注冊成立后，云南城投、銀泰商管雙方目前所持、及在云泰商業存續期間新設、新購公司（包括直接或間接全資、控股或實際控制的公司）的商業物業，優先交由云泰商業管理。

    上述也就意味著云泰商業已經拿到了很重要的一張商業運營授權牌，未來云泰商業能否真正成為行業最具創新力和影響力的商業管理公司，我們拭目以待。