■本報記者 王麗新

    4年前，SOHO中國董事長潘石屹醞釀SOHO中國的第二次轉型。為了這次轉型，潘石屹花了一年多時間拜訪了30家多全球知名的互聯網公司，試圖探尋互聯網與房地產結合的商業模式。

    而在潘石屹拜訪的這30多家公司中，有WeWork。彼時，WeWork或許還沒有進入中國的想法。

    全球拜訪歸來，2015年初，潘石屹拿出了聯合辦公空間產品SOHO3Q。當時，潘石屹稱，這是SOHO中國的第二次轉型。彼時，優客工場創始人毛大慶還沒殺入這一領域，昔日潘石屹的營銷副總裁王勝江也還沒創辦洪泰創新空間。不得不說，潘石屹算是第一個把共享辦公空間概念帶入中國的人。

    啟動二次轉型之初，潘石屹曾向《證券日報》記者直言，SOHO中國要做全球最大的共享辦公空間服務商。言猶在耳，經過3年多的發展，在潘石屹看來，SOHO3Q運營模式和盈利模式已然清晰。

    6月20日，潘石屹透露，SOHO3Q計劃將于明年上市。

    搶位第一梯隊

    經過3年多的發酵，共享辦公空間在中國的發展可謂迅猛。

    據VCSaaS數據顯示，2017年，我國共享辦公空間運營商的數量已經達到3459家，預計在2020年將會超過5000家。目前看來，SOHO3Q、優客工場、納什空間、夢想加、氪空間等頭部企業正在搶位第一梯隊。

    在這條賽道上，從2015年開始為創業者服務的商業模式正不斷被豐富和迭代，基于共享辦公空間賦予空間的服務理念和專業化程度。

    優客工場CFO閆凌陽接受《證券日報》記者專訪時曾表示，未來在辦公空間領域可能出現開發商和運營商專業化分工的現象。隨著空間增量開發不斷放緩，共享辦公空間運營商有望成為所有空間服務商的主導者。

    事實上，SOHO3Q入市之初，即是為創業期企業和中小企業服務，但隨著創業企業的“畢業”和成長，以及存量辦公空間的升級改造等需求，如今的SOHO3Q的客群則擴展至所有公司，甚至可以提供定制化服務，目標則是成為中國最大的辦公樓綜合服務商。

    SOHO中國方面表示，服務內容包括滿足企業辦公室裝修、設計、網絡信號等全套辦公需求，目前已有多家意向客戶在洽談中。在潘石屹看來，首先，企業定制化辦公轉換率低；其次，員工的流動問題由企業內部解決，不再需要SOHO3Q去考慮出租率的問題。也就是說，對于SOHO3Q而言，定制化的辦公服務具有更好的運營效率，節省成本。

    截至目前，SOHO3Q已在全國多個核心城市落子，中心數達到30個，工位數超過3萬個座位，預計今年年底將達到5萬個座位，其租戶來自各行各業，擁有包括小紅書、特贊、首汽租車、新浪、芭莎能量、美團點評等代表性租戶。

    盈利比規模重要

    但相比規模而言，潘石屹更在意盈利。在潘石屹的生意經里，盈利一直是排在第一位的，因此潘石屹對看不準的行業，從來不燒錢投資，這也是他做辦公空間之初，即使有眾多創業企業在他的空間辦公，但是他從來不投錢孵化的重要原因。

    “我覺得做生意的時候盈利是第一位的，規模是第二位的。大象也是生命，螞蟻也是生命，健康就好。公司最大的健康就是要盈利。

    SOHO中國發展這20多年的時間，一直是把盈利放在第一位，對內部的考核也是把盈利放在第一位。”潘石屹稱，燒錢的生意就像從院子里面撿了一束花回來，沒有根，插到瓶子里面過一段時間就會蔫的。

    他進一步透露稱，在SOHO中國落地的項目中，80%的項目屬于盈利項目，20%的小型項目不盈利。在拓展的新項目中，盈利為其考核的唯一目標。事實上，和毛大慶一樣，潘石屹也收到不少經營不善的共享辦公企業的并購合作邀約，也曾經想過是否要做貼牌輸出，但潘石屹最終選擇做直營，不靠收購項目做大規模，也更側重與能為SOHO3Q運營提供更好服務的企業合作。

    值得一提的是，談及上市前的融資事宜，實際上潘石屹一度是考慮過融資的。2017年7月份，潘石屹曾向《證券日報》記者透露，將會把17個SOHO3Q整合后去融資，實現其品牌價值，但他后來擱置了融資計劃。2018年初，他曾向記者私下透露，“我覺得暫時還不用啟動融資，現在融來的資金價格都很貴，要求回報比較高。”另外，“現在SOHO中國不缺錢，資產負債狀況很好，負債率很低。”