本報記者 李昱丞

    7月3日，經發物業在港掛牌上市，成為年內第二家登陸港股的物業公司，也是西北地區首家上市物業公司。

    經發物業上市的背后，折射出越來越多的區域性物業公司正沖向資本市場。值得一提的是，近年來在港股上市物業公司，以及正在排隊IPO的物業公司中，已經較少見到全國性物業公司的身影，更多則具有區域化經營的特征。

    “從全國性物業公司上市，到區域性物業公司上市，這一行業趨勢表明物業管理行業正向規模化與細分化雙向發展。”中國礦業大學（北京）管理學院碩士生企業導師支培元對《證券日報》記者表示，全國性物業公司借助品牌效應和規模經濟優勢，在全國范圍內提供標準化服務；而區域性物業公司則依托本地市場優勢，通過精細化管理和個性化服務，滿足地方市場的特定需求。

    年內第二家

    Wind數據顯示，經發物業是2024年第二家于港股上市的物業公司。伴隨著經發物業登陸資本市場，按照港交所行業分類，港股上市物業公司數量達到70家。經發物業此次IPO全球發售1666.68萬股H股，每股發售價7.50港元，募集資金總額約1.25億港元，所得款項凈額約9047萬港元。

    從配售結果看，經發物業此次IPO認購倍數為66倍，其中香港發售有效申購倍數119倍，均高于泓盈城市服務、眾安智慧生活、潤華服務等近年來上市的物業公司。

    回溯物業公司赴港上市歷史，2020年至2021年是物業公司密集上市的時期，分別有18家、13家物業公司港股上市，其中不乏萬物云、華潤萬象生活、融創服務、金科服務等頭部物業公司。

    自2022年以來，受港股IPO市場逐漸低迷、房地產市場遭遇持續調整等因素影響，資本市場上曾經一度熱火朝天的物業行業逐漸冷卻，2022年僅有6家物業公司在港股上市，2023年這一數字進一步縮減到2家。2024年，在經發物業上市以前，僅泓盈城市服務完成港股上市。

    截至目前，還有深業物業等物業公司處于港股IPO聆訊過程中。近期港股IPO市場暖意漸現，未來物業板塊或有新面孔。

    區域性特征凸顯

    港股新上市物業公司數量減少的同時，其經營也呈現不一樣的特點。觀察近年來港股上市以及正在排隊IPO的物業公司，較少與房企關聯掛鉤，大多數企業區域性經營的特征較為明顯，主要深耕某一特定區域而非全國化經營。

    例如此次上市的經發物業，其主要扎根陜西省，為陜西省領先的城市服務及物業管理服務提供商。招股書顯示，截至2023年底，經發物業總合約建筑面積為1500萬平方米，在管總建筑面積為1460萬平方米，其中位于陜西省的在管建筑面積為1408.8萬平方米，占比96.49%。

    不僅僅是經發物業，近期港股上市的物業公司中，泓盈城市服務業務運營主要位于湖南省長沙市；眾安智慧生活深耕于浙江省及其他長江三角洲地區；潤華服務、魯商服務多數在管項目位于山東省；蘇新服務深耕長三角地區，主要是蘇州的城市服務及物業管理服務提供商。

    已遞表未上市的物業公司中，深業物業深耕粵港澳大灣區，中億基業主要在銀川及西寧進行經營，中湘美好業務重心在湖南省。

    “資本市場對物業管理行業的認知正在發生變化。過去，資本市場可能更看重物業公司的規模和增長潛力，而現在則更加注重公司的盈利能力、服務質量和市場地位。”福建華策品牌定位咨詢創始人詹軍豪在接受《證券日報》記者采訪時表示，區域性物業公司的上市正是資本市場對這類公司價值認可的一種體現。

    由于區域化經營的原因，近年來上市物業公司的規模有縮小的趨勢。2023年以來港股上市的4家物業公司，2023年營收均低于人民幣10億元，平均營收為人民幣6.59億元；而2021年港股上市的13家物業公司，2023年平均營收為人民幣12.27億元；2020年港股上市的18家物業公司，2023年平均營收為人民幣43.42億元。

    世界數字技術院元宇宙委員會秘書長吳高斌對《證券日報》記者分析認為，隨著區域性物業公司上市，行業競爭將進一步加劇。這將迫使物業公司不斷提升自身管理水平、服務質量和創新能力。