本報記者 李正

    9月26日，魔方生活服務集團（以下簡稱“魔方”）在港交所提交了招股書。

    招股書顯示，作為一家長租公寓服務平臺，截至2022年6月30日，魔方擁有在營公寓7.62萬套、分布在全國26座城市394個地點。從運營方式來看，分為直營模式及加盟管理和第三方托管模式兩種，截至2022年6月30日的公寓數量分別為5.01萬間及2.61萬間。

    同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，從運營模式看，長租公寓行業和物管行業有一定的相似性，即在擴大業務規模以提升租金總額的情況下，向租戶提供更多的增值服務，后期再謀求上市。所以大家在看好物管行業發展的同時，也有理由相信長租公寓行業的發展前景。

    業務收入增長穩定

    招股書顯示，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方分別實現收入9.47億元、9.48億元和14.71億元，復合年增長率24.7%。同期公司分別實現毛利8.08億元、7.86億元和12.67億元，實現歸屬于股東凈利潤為6037萬元、-2.29億元及2.82億元；2022年上半年，實現收入8.49億元，同比增長24.15%；毛利7.3億元，同比增長25.08%；歸屬股東凈利潤924萬元，非控股股東權益為凈虧損883萬元。

    具體業務方面，魔方直營模式在近三年呈現持續擴張趨勢，2019年、2020年和2021年分別實現收入9.11億元、9.13億元和13.89億元，2022年上半年實現收入8.09億元，同比增長25.31%；加盟管理和第三方托管模式業務收入雖然在2020年出現下滑，但2022年上半年實現收入0.24億元，同比增長9.19%。

    知名地產分析師嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，此次魔方尋求上市的動作值得肯定和鼓勵，也是當前市場低迷下長租公寓企業積極向上的表現。

    嚴躍進介紹，從招股書業績表現來看，總體上魔方已經熬過了艱難期，在收入和凈利潤等方面較為穩定。

    “財務數據增長客觀上也會使得投資者對魔方上市融資有較大的信心。”嚴躍進表示，當下，房源的整合和盤活乃是行業大勢所趨，這讓企業的收購成本也有所降低。魔方選擇此時上市，通過融資獲得資金后，再低價收購房源，對于未來擴大經營規模有積極作用。

    肖云祥認為，雖然從表面上來看，選擇在市場較低迷時上市并不是明智之舉，估值會相對較低一些。但是結合魔方的基本面以及內地長租公寓赴港上市第一股的身份來看，受資本市場青睞或是大概率事件。

    預計2026年市場規模將增至2.7萬億元

    值得一提的是，近年來，國內租賃公寓市場發展十分迅速。

    根據弗若斯特沙利文方面的資料，中國租賃公寓市場規模由2017年的人民幣1.2萬億元增至2021年的人民幣1.8萬億元，預計到2026年，中國租賃公寓市場的規模將進一步增至人民幣2.7萬億元，其主要驅動因素在于高昂的置業成本、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加。

    同時，國內租賃公寓市場較為分散，有大量運營中的非機構化長租公寓。國內機構化長租公寓2021年滲透率僅為7.4%，遠低于發達國家（同年，英國及美國分別為42%及30%），預計隨著國內租賃公寓市場進一步發展，機構化長租公寓滲透率2026年將增至9.4%。2021年至2026年，國內租賃公寓市場規模復合年增長率將達到8.4%，其中，機構化長租公寓市場規模將達到13.7%。

    肖云祥認為，從政策導向看，鼓勵規模租賃住宅行業健康發展的政策在逐漸完善，長租公寓發展前景可期。

    “從市場面來看，目前大城市的房價仍然較高，增加購房難度，導致租賃需求不減。此外，在職住不平衡的情況下，也會增加長租公寓行業的需求。”肖云祥如是稱。

（編輯 白寶玉）