本報記者 吳文婧 見習(xí)記者 馮思婕

    7月15日，德信服務(wù)集團有限公司（HK.02215）登陸港交所，成為今年來第八家在港交所上市的物業(yè)企業(yè)。上市首日及次日，公司收盤價均與發(fā)行價持平，報3.06港元/股，總市值約30.6億港元。

    根據(jù)德信服務(wù)披露的全球發(fā)售公告，此次上市的募集資金凈額約6.97億港元，約65%將用于擴大公司的業(yè)務(wù)規(guī)模及通過多渠道提高公司的市場份額；10%將用于多元化及拓展公司的服務(wù)產(chǎn)品；10%用于投資信息技術(shù)和公司內(nèi)部管理系統(tǒng)；5%用于人力資源并提升企業(yè)文化。

    高增長依賴背后地產(chǎn)企業(yè)

    受益于德信集團的資源整合優(yōu)勢，德信服務(wù)近年來獲得業(yè)績的高增長。2018年、2019年與2020年，德信服務(wù)的收入分別為3.98億元、5.13億元與6.92億元；對應(yīng)時期凈利潤分別為2246.2萬元、5055.0萬元與1.06億元。

    與此同時，德信服務(wù)在管面積也從2018年的1881萬平方米增長至2020年的2490萬平方米。不過，德信服務(wù)來自獨立第三方項目的在管建筑面積占比卻在連續(xù)下滑，2018年的占比為78.1%，2019年70.4%，2020年進一步減少至64.9%；相對應(yīng)的，涉及背后地產(chǎn)企業(yè)的在管面積占比則逐年上升。

    根據(jù)披露，德信集團為德信服務(wù)最大客戶。2018年-2020年，為德信集團所開發(fā)的物業(yè)及聯(lián)合開發(fā)的物業(yè)提供服務(wù)產(chǎn)生的收入分別占公司總收入的34.9%、47.8%與58.6%；向德信集團及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司與其他由董事長控制的實體提供的服務(wù)所產(chǎn)生的收入分別占公司總收入的16.8%、26.0%及31.2%。

    看懂獨立經(jīng)濟學(xué)家王赤坤在接受記者采訪時表示：“物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重依賴存量地產(chǎn)的流量。目前整個行業(yè)已經(jīng)過了高速發(fā)展階段，增量非常有限。其背后的地產(chǎn)實力也決定了其發(fā)展前景，馬太效應(yīng)下，頭部地產(chǎn)公司的物業(yè)公司會表現(xiàn)出經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營利潤和估值的三升局面，那些沒有強大地產(chǎn)背景的物業(yè)公司，流量沒有保障，業(yè)務(wù)很難持續(xù)。”

    根據(jù)德信服務(wù)披露的全球發(fā)售公告，在運用募集資金擴大規(guī)模方面，公司希望將主要通過收購或投資具有地區(qū)影響力及相似市場定位的其他物業(yè)管理公司，以最大程度發(fā)揮與公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)運營的潛在協(xié)同效應(yīng)。

    中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜向記者分析稱：“大型房企旗下的物業(yè)公司過度依賴母公司也可能掣制公司未來發(fā)展。物業(yè)公司要想有更好的表現(xiàn)，還是要有獨立的市場拓展能力，以體現(xiàn)市場化可持續(xù)發(fā)展的能力。同時，在規(guī)模和業(yè)績方面要有較高的成長性，而收并購與提升增值服務(wù)收益則是維持成長性的兩個主要手段。”

    行業(yè)涌現(xiàn)大批上市企業(yè)

    根據(jù)2020年12月31日交易日收盤時數(shù)據(jù)統(tǒng)計，38家物業(yè)管理公司在香港聯(lián)交所的總市值超過7058億港元。對于每一家懷有上市夢的物業(yè)公司來說，都希望能借資本的力提速發(fā)展。

    2021年1月，榮萬家、宋都服務(wù)、星盛商業(yè)先后在港交所上市，延續(xù)了物業(yè)公司的上市潮。7月16日，融信服務(wù)與康橋悅生活雙雙登陸港交所，截至目前，今年已有10家物業(yè)公司在港交所上市，同時排隊中的企業(yè)還有近20家。

    “房地產(chǎn)行業(yè)已度過成熟、處在衰退階段，地產(chǎn)公司剝離分拆物業(yè)板塊，通過推動物業(yè)板塊上市，建立戰(zhàn)略防線，并希望通過資本市場解決經(jīng)營市場戰(zhàn)略升級的問題。”對于物業(yè)企業(yè)紛紛上市背后的原因，王赤坤向記者分析稱，“物業(yè)服務(wù)是一個較好的商業(yè)賽道，具有剛需、輕資產(chǎn)、重復(fù)消費、有門檻等特點，財務(wù)上則表現(xiàn)出業(yè)績穩(wěn)定、利潤穩(wěn)定、生命周期長的優(yōu)勢。”

    “從行業(yè)生命周期看，物業(yè)企業(yè)的崛起是存量地產(chǎn)背景下的必然，也是方興未艾的一條賽道，整個物業(yè)行業(yè)還處于生命周期的成長到成熟階段，在這個階段，行業(yè)供給規(guī)模迅速擴大，行業(yè)投資迅速增長。”王赤坤補充道。

    從2021年1月18日遞交招股書到6月18日通過聆訊，德信服務(wù)上市之路還算順利。不過記者也注意到，登陸港交所的首日，公司收盤價與發(fā)行價持平，報3.06港元/股，盤中最高微漲至3.14港元/股，而上市次日，公司收盤價繼續(xù)與發(fā)行價持平，盤中幾乎沒有波動。

    據(jù)Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2021年物業(yè)公司港股上市后股價出現(xiàn)下跌的超過半數(shù)，僅少數(shù)股價較發(fā)行價大漲。

    柏文喜向記者表示，物業(yè)行業(yè)的基本面和競爭格局是靠并購來推動行業(yè)集中度、靠單個企業(yè)規(guī)模快速上升推動公司成長性的，如今大量物業(yè)股上市，導(dǎo)致同業(yè)并購難度加大，企業(yè)成長性趨弱，進而帶動股價走低。

    “對于股票價格處于低位的物業(yè)公司而言，擺在眼前的選項僅一條——努力改善公司基本面，提高競爭力，以重新贏得市場和資本市場的雙重認(rèn)可。”其如是說。

（編輯 才山丹）