本報記者 李正

    11月15日，物管服務提供商鑫苑物業服務集團有限公司（以下簡稱“鑫苑服務”）公告（以下簡稱“公告”）稱，公司在進行年末資產審查及制訂預算程序過程中發現，公司全資附屬公司鑫苑科技服務集團有限公司（以下簡稱“鑫苑科技”）存在華夏銀行和鄭州銀行的合計約4.02億元人民幣定期存款，已被質押給鄭州銀行和華夏銀行（以下簡稱“質押事件”），作為公司控股股東鑫苑地產控股有限公司（以下簡稱“鑫苑地產”）的一家子公司及若干并非本集團旗下公司的貸款融資抵押品。

    根據鑫苑服務中報數據計算，此次鑫苑科技被質押款總額約為公司現金總額的六成。

    鑫苑服務相關工作人員向《證券日報》記者表示，目前質押事件對鑫苑服務正常經營并未造成影響。

    據該工作人員介紹，鑫苑服務在11月15日發現存款被質押后已經第一時間披露了公告，目前管理層正在組織內部調查，同時，公司已經與香港聯交所進行了溝通，公司股票已于11月16日開盤停牌。具體復牌時間需要等整個事件溝通結束后，才會有后續安排。

    地產母公司經營狀況堪憂

    公開資料顯示，鑫苑服務成立于1998年，屬于資歷較深的物管企業，近幾年，公司發展情況較為穩健。

    2022年上半年，鑫苑服務實現總營收約3.563億元，同比增長5.57%；實現歸母凈利潤6488萬元，同比增長1.11%。將時間線拉長來看，2021年因新冠肺炎疫情影響，公司實現總營收7.702億元，同比增長17.82%；實現歸母凈利潤1.226億元，同比下滑6.55%。

    反觀母公司鑫苑（中國）置業有限公司（以下簡稱“鑫苑置業”），近些年的經營情況并不樂觀。

    公開資料顯示，鑫苑置業作為鑫苑地產的全資子公司，持有鑫苑服務52.68%股權，屬于鑫苑服務直接控股股東。早在2021年下半年，作為“中國房企赴美上市第一股”，鑫苑置業就頻繁傳出商票逾期、項目延期交付、債務違約等消息，同時，鑫苑置業財報多次出現延期披露情況。

    天眼查數據顯示，截至2022年11月16日，鑫苑置業存在99條企業自身風險，其中高風險信息有4條，分別于2022年6月9日、7月1日、8月9日和9月1日，因未按時履行法律義務而被法院強制執行；存在1650條企業周邊風險，最新一條內容顯示，公司投資的河南鑫苑置業有限公司于11月3日被中牟縣人民法院列為失信被執行人。

    經營數據方面，鑫苑置業2022年上半年實現營收12.79億元，同比減少42.77%；凈利潤虧損2.28億元，同比減虧。2021年全年實現營收56.42億元，同比減少34.83%；凈利潤虧損7.09億元，同比減少676.42%。

    此外，Choice數據顯示，截至目前，鑫苑置業尚有三筆公司債在存續期。三筆債券均已于2022年10月31日開市起停牌。其中，“20鑫苑01”利息成功延期至于2023年5月13日一次性全額兌付。

    東高科技高級投資顧問謝青山在接受《證券日報》記者采訪時表示，近些年物管企業經營向好，而其地產母公司走弱的情況時有發生，這一現象主要與地產行業下行有關。當下，許多負債率較高且融資能力較差的地產公司，面臨現金流和債務危機等情況。

    需警惕母子公司財務往來隱藏性風險

    在業內看來，物管行業主要營收來源于收繳物業費，財務模型確定性較強，但在當下地產上市公司債務違約時有發生的行業環境中，需警惕地產母公司或地產關聯公司與物管公司財務往來隱藏風險的蔓延。

    鑫苑服務2022年中報顯示，報告期內，公司實現物業管理服務收入2.56億元，其中來自鑫苑置業集團的物業管理服務收入為1.82億元，占比達到71.1%，這一數字在2021年為66.0%，2020年為73.5%；2019年為81.5%。

    從業務上來看，一般來說，物管企業會接手地產開發母公司交付的樓盤的物業管理服務業務，因此其營收多依賴母公司業務“輸血”。但如今，部分房企反而將旗下物管公司當成現金流“提款機”。譬如今年3月份，某大型頭部房企被發現旗下物業平臺約134億元存款向第三方提供質押保證金，后被銀行強制執行，最終被證實質押貸款劃轉流回了該房企。

    據《證券日報》記者了解，鑫苑服務及附屬公司曾于2020年6月28日至2021年2月24日期間，與鑫苑地產及其附屬公司進行數筆款項往來，并于2022年3月29日才宣布已全數收回款項。

    截至6月30日，鑫苑服務流動資產凈值約為5.46億元，同比下降約5%，而公司現金及現金等價物為6.42億元。對比之下，11月15日該公司所披露質押的4.02億元存款，相當于上半年其在手現金近63%。

    多位接受《證券日報》記者采訪的業內人士表示，一旦物管企業出現反向輸血房企母公司的情況，就已經偏離了地產公司設立物管公司的初衷。同時，物管企業作為地產公司的子公司，是獨立的企業法人，長期來看，這種輸血行為往往會對物管公司自主經營和管理產生較大影響。

    謝青山認為，對于物管企業來說，如果地產母公司或地產關聯公司到期無法償還貸款，物管企業將面臨質押保證金被劃轉或被起訴的風險。而且，物管公司資金被占用，可能會使業主權益得不到保障，比如房屋維修基金、小區公共公告收益被占用等，也會對業主權益造成影響，對物管企業的品牌和聲譽產生負面影響。

（編輯 上官夢露）