本報記者 李昱丞

    港交所將再迎一家物業巨頭。9月19日，萬科旗下萬物云發布全球發售公告，擬全球發售1.17億股股份，發售價為47.1港元/股-52.7港元/股，預計募資約54.97億港元至61.51億港元，預計9月29日上市交易。

    此次IPO萬物云吸引了較為豪華的基石投資者陣容加持，涵蓋淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、高瓴旗下的HHLR基金及YHG投資、Athos資本等明星機構，有望在物業板塊整體低迷之際為公司和行業打上一劑“強心針”。

    “差市場結交真朋友。”萬物云董事長兼總經理朱保全在社交媒體上這樣寫道。

    IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時認為，萬物云上市有助于改善物業板塊的基本面，提升板塊質量與信心，并加強市場對物業板塊的關注。

    規模位居前列

    估值超549億港元

    萬物云前身為萬科物業，是中國第一家年收入超過100億元人民幣的物業服務公司，2018年改制為股份有限公司。截至發行前，萬科直接持有萬物云57.12%股份，并通過全資附屬公司間接持有5.77%股份，合計持有萬物云約62.89%的股份。在首次發行完成后，萬科將持有萬物云56.60%的投票權，仍然為萬物云的控股股東。

    據招股書，萬物云此次擬全球發售1.17億股股份，預計首發募資約54.97億港元至61.51億港元。不考慮中國中免、天齊鋰業兩家年內赴港雙重上市的企業，這將是港股今年規模最大的IPO。

    發行后，萬物云總股本將達到11.67億股，按照47.1港元/股-52.7港元/股的發行價計算，萬物云估值約達549.72億港元-615.08億港元。這一市值放在港股上市物管企業中僅次于華潤萬象生活。

    作為規模最大的物業管理企業之一，萬物云的上市將使得港股物業管理板塊更加完整。根據弗若斯特沙利文的資料，按基礎物業管理服務收入計，萬物云2021年在中國物業管理服務市場中排名第一，占有4.28%的市場份額。

    “在萬物云登陸港交所之后，頭部物管企業中僅有金地物業和龍湖智創生活尚未上市，后者正在推進上市進程，這也意味著物業的資本化基本完成。”IPG中國首席經濟學家柏文喜表示。

    根據招股書，2021年，萬物云營收達到人民幣237.05億元，和目前港股上市物業公司相比僅次于碧桂園服務。其中，三大業務板塊社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務2021年營收分別為人民幣131.61億元、86.93億元和18.50億元，占比分別為55.5%、36.7%和7.8%。

    萬科輕擇時

    借助資本市場進一步發展萬物云

    “萬科是一個農民，不管天氣好和壞，我們都要把地種好，把糧食種出來。”萬科董事會主席郁亮曾在萬科2019年度股東大會如此表示。從某種意義上來說，萬物云的上市歷程恰好契合了郁亮的“不管天氣只管種地”的論斷。

    自從郁亮2021年6月份“松口”表態許可萬物云上市以來，市場見證了港股物業板塊長時間的低潮期。自2021年7月2日至2022年9月19日，中資物業管理指數（887811.WI）跌幅超過65%。從頭部企業估值來看，華潤萬象生活市盈率（TTM）從約120倍下降至目前的約35倍，碧桂園服務市盈率（TTM）從約80倍下滑至目前的約10倍。

    對于萬物云而言，目前或許并非最佳上市窗口。此次萬物云IPO估值約549.72億港元-615.08億港元，按照萬物云2021年人民幣16.68億元（20.4億港元）歸母凈利潤計算，靜態市盈率約為26.95倍-30.15倍，低于此前行業內動輒出現的60、70倍甚至上百倍首發市盈率。

    不過就目前的市場而言，萬物云至少享受了一定的龍頭溢價和科技屬性溢價。Wind數據顯示，截至9月19日，按照港交所物業服務及管理分類，60家港股上市物管企業市盈率（TTM）平均值僅為6.91倍。

    柏文喜認為，雖然萬物云在市況較差的情況下實現上市貌似有些不劃算，但至少有助于改善萬物云的資金基本面和提升萬科的流動性，有助于緩解萬科的流動性壓力，總體上還是利大于弊。

    “萬科分拆萬物云上市不是‘賣豬仔’，叫個好價錢就把它賣掉，而是希望通過上市獲得更大的發展空間。”郁亮在萬科2022年中期業績發布會上解釋稱，對于萬物云上市短期市場的估值并不是萬科最在意的，萬科最關心的是萬物云通過資本市場能夠獲得力量支持它進一步發展。

    諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪在接受《證券日報》記者采訪時認為，當前市場情緒雖然相對偏低，但資本市場處于相對理性階段，對企業的估值也較為理性。萬物云的上市有望進一步提升行業活力，實力競爭者加入也將會使得物管行業的格局更加穩固。

（編輯 白寶玉）