本報記者 王麗新

    “一年前，我在博鰲房地產論壇說的是‘此熊非彼熊也’。有些‘熊’你可以找機會買，有些‘熊’最好還是忍一忍。”7月28日下午，在恒隆地產2022年中期業績說明會上，恒隆地產董事長陳啟宗表示，對于一些項目需要小心為上，但如果有很好的項目，絕對可以考慮買。

    7月28日，恒隆地產交出了2022年上半年成績單。報告期內，恒隆地產及附屬公司的總收入上升7%至53.02億港元，營業溢利微升2%至37.08億港元。按業務類型劃分，物業租賃業務的收入約為49.86億港元，還有約3.16億港元來自物業銷售收入。

    “作為大型商業地產商，恒隆地產有較好的穩健性，融資成本較低，對風險控制得當，早期進入內地低成本拿地，可以說承接了內地市場發展紅利。從中期業績表現來看，整體而言，公司上半年業績表現好于預期。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，但不確定性仍存，租賃市場的恢復需要一個相對緩慢的過程。

    內地租賃收入微增至33.67億港元

    “我們最主要的收入來自投資物業，而投資物業內地占了68%，（中國）香港占了32%。”據恒隆地產行政總裁盧韋柏介紹，今年上半年的租賃收入基本與去年同期持平，其中，內地物業組合的租賃收入為33.67億港元，（中國）香港物業組合租賃收入16.19億港元。而內地物業組合租賃收入按人民幣值計微升1%，但中國香港物業組合租賃收入同比跌幅為4%。

    按業態劃分，恒隆地產內地物業組合中來自商場和酒店的租賃收入分別同比下降1%和34%，從絕對值來說，來自商場的租賃收入最高，為人民幣22.1億元，占內地物業組合總租賃收入的79.4%。而寫字樓在幾種業態中相對表現較好，收入同比增長16%，為人民幣5.47元。

    對于內地寫字樓業務的表現，盧韋柏直言這是一個“鼓舞人心的結果”。其表示，當前寫字樓處于供過于求的大環境下，要做到這個增長不容易。

    在商場表現方面，上海港匯恒隆廣場以及沈陽市府恒隆廣場同樣因疫情影響，收入下滑2%及8%。相較之下，武漢恒隆廣場租戶銷售額和客流量自2021年3月份開業以來穩步上揚，商場收入較去年快速增長1.8倍至人民幣1.22億元，出租率增加13個百分點，達到84%。

    “港資企業精細化的持續運營特征顯著，善于結合人口流量等要素打造項目，其項目地理區位普遍較優越，一般就在人流最密集的地鐵附近，與中國香港的開發模式相似。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，相較于住宅地產開發，商業地產開發的周期長，資金需求量大，因此對于企業現金流考驗較大。但不可否認的是，商業地產的前景仍然較為廣闊，隨著產業結構持續優化，人民生活水平提升，辦公、消費等場所的需求日益增長；另外，目前很多城市的城市更新項目，有明確商業地產的規模比例，可見商業地產還具備較大的增長空間。

    “不會受內地斷供影響”

    經過一整年沒有物業銷售入賬后，今年上半年，恒隆地產將位于中國香港藍塘道的一間大宅完成法定轉讓，帶來3.16億港元的銷售收入，相應的邊際利潤率為52%。截至2022年6月30日，公司以10.98億港元的代價預售125個住宅單位，有關收入預期于2023年完成銷售交易后入賬。

    此外，公司2021年宣布在內地推出高端服務式寓所品牌“恒隆府”，該項目將先后落戶武漢、無錫、昆明和沈陽四地的恒隆廣場物業組合。但目前來看相關進度或有所調整。

    如盧韋柏所說：“武漢恒隆府本身所有的東西都做好了，但坦白來講環境不太好，所以我們希望看久一點。明年第三季度交付，還有時間找一個非常好的窗口，情況明朗一點之后再發售。”

    值得一提的是，在被問及內地樓市出現的斷供現象是否影響到項目銷售時，盧韋柏稱，“我們拿的地大部分都是做商業地產的，就算有一些公寓售賣，也是做高端和在市中心的項目。”

    “現在斷供是因為怕收不到樓，怕發展商不會完成項目，但我們有很多項目明年就開始交付了。”盧韋柏稱，“公司財政穩健，做得起”。

    此外，對于恒隆地產是否會出售非核心資產的問題，恒隆地產首席財務總監趙家駒表示，恒隆（地產）會定期檢視自身物業的情況，一是為了看是否能再做一些AEI（物業提升空間），讓資產擁有更好的租值；其次，也會視市況出售一些物業。

（編輯 才山丹）