本報記者 王麗新
“一年前,我在博鰲房地產論壇說的是‘此熊非彼熊也’。有些‘熊’你可以找機會買,有些‘熊’最好還是忍一忍。”7月28日下午,在恒隆地產2022年中期業績說明會上,恒隆地產董事長陳啟宗表示,對于一些項目需要小心為上,但如果有很好的項目,絕對可以考慮買。
7月28日,恒隆地產交出了2022年上半年成績單。報告期內,恒隆地產及附屬公司的總收入上升7%至53.02億港元,營業溢利微升2%至37.08億港元。按業務類型劃分,物業租賃業務的收入約為49.86億港元,還有約3.16億港元來自物業銷售收入。
“作為大型商業地產商,恒隆地產有較好的穩健性,融資成本較低,對風險控制得當,早期進入內地低成本拿地,可以說承接了內地市場發展紅利。從中期業績表現來看,整體而言,公司上半年業績表現好于預期。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示,但不確定性仍存,租賃市場的恢復需要一個相對緩慢的過程。
內地租賃收入微增至33.67億港元
“我們最主要的收入來自投資物業,而投資物業內地占了68%,(中國)香港占了32%。”據恒隆地產行政總裁盧韋柏介紹,今年上半年的租賃收入基本與去年同期持平,其中,內地物業組合的租賃收入為33.67億港元,(中國)香港物業組合租賃收入16.19億港元。而內地物業組合租賃收入按人民幣值計微升1%,但中國香港物業組合租賃收入同比跌幅為4%。
按業態劃分,恒隆地產內地物業組合中來自商場和酒店的租賃收入分別同比下降1%和34%,從絕對值來說,來自商場的租賃收入最高,為人民幣22.1億元,占內地物業組合總租賃收入的79.4%。而寫字樓在幾種業態中相對表現較好,收入同比增長16%,為人民幣5.47元。
對于內地寫字樓業務的表現,盧韋柏直言這是一個“鼓舞人心的結果”。其表示,當前寫字樓處于供過于求的大環境下,要做到這個增長不容易。
在商場表現方面,上海港匯恒隆廣場以及沈陽市府恒隆廣場同樣因疫情影響,收入下滑2%及8%。相較之下,武漢恒隆廣場租戶銷售額和客流量自2021年3月份開業以來穩步上揚,商場收入較去年快速增長1.8倍至人民幣1.22億元,出租率增加13個百分點,達到84%。
“港資企業精細化的持續運營特征顯著,善于結合人口流量等要素打造項目,其項目地理區位普遍較優越,一般就在人流最密集的地鐵附近,與中國香港的開發模式相似。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示,相較于住宅地產開發,商業地產開發的周期長,資金需求量大,因此對于企業現金流考驗較大。但不可否認的是,商業地產的前景仍然較為廣闊,隨著產業結構持續優化,人民生活水平提升,辦公、消費等場所的需求日益增長;另外,目前很多城市的城市更新項目,有明確商業地產的規模比例,可見商業地產還具備較大的增長空間。
“不會受內地斷供影響”
經過一整年沒有物業銷售入賬后,今年上半年,恒隆地產將位于中國香港藍塘道的一間大宅完成法定轉讓,帶來3.16億港元的銷售收入,相應的邊際利潤率為52%。截至2022年6月30日,公司以10.98億港元的代價預售125個住宅單位,有關收入預期于2023年完成銷售交易后入賬。
此外,公司2021年宣布在內地推出高端服務式寓所品牌“恒隆府”,該項目將先后落戶武漢、無錫、昆明和沈陽四地的恒隆廣場物業組合。但目前來看相關進度或有所調整。
如盧韋柏所說:“武漢恒隆府本身所有的東西都做好了,但坦白來講環境不太好,所以我們希望看久一點。明年第三季度交付,還有時間找一個非常好的窗口,情況明朗一點之后再發售。”
值得一提的是,在被問及內地樓市出現的斷供現象是否影響到項目銷售時,盧韋柏稱,“我們拿的地大部分都是做商業地產的,就算有一些公寓售賣,也是做高端和在市中心的項目。”
“現在斷供是因為怕收不到樓,怕發展商不會完成項目,但我們有很多項目明年就開始交付了。”盧韋柏稱,“公司財政穩健,做得起”。
此外,對于恒隆地產是否會出售非核心資產的問題,恒隆地產首席財務總監趙家駒表示,恒隆(地產)會定期檢視自身物業的情況,一是為了看是否能再做一些AEI(物業提升空間),讓資產擁有更好的租值;其次,也會視市況出售一些物業。
(編輯 才山丹)
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