在2018年警示“活下去”，又在今年初提出“黑鐵時代”，萬科董事會主席郁亮一向具有強烈的危機意識。如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)受了一年的寒冬，郁亮表現(xiàn)出少有的樂觀，認為短期內(nèi)市場已經(jīng)觸底，并向行業(yè)傳遞信心。

    預(yù)計6月市場好轉(zhuǎn)

    “短期來看市場已經(jīng)觸底，恢復(fù)是一個緩慢溫和的過程。預(yù)計6月銷售會出現(xiàn)明顯的環(huán)比上升，但仍然是同比下降，只是下降幅度相對收窄。”郁亮在6月28日的股東大會上分享自己對行業(yè)形勢的看法。

    6月是房企沖擊上半年銷售的關(guān)鍵月份，尤其在經(jīng)歷連續(xù)數(shù)月頹勢之后，6月市況能否改善備受關(guān)注。郁亮表示，進入6月之后，市場進一步好轉(zhuǎn)，一方面是因為近期相關(guān)政策的出臺正在帶來積極影響，另一方面因疫情而延遲的需求釋放帶來回補，此外還有5月基數(shù)較低及季節(jié)性因素。

    房企銷售在5月略微呈現(xiàn)暖意，但樓市整體寒氣未散。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百強房企5月實現(xiàn)銷售操盤金額4546.7億元，環(huán)比增長5.6%，相比4月16%的環(huán)比降幅出現(xiàn)明顯改善；但同比來看，單月業(yè)績同比降低59.4%，前5個月累計業(yè)績規(guī)模同比降低52.3%，降幅均較上月進一步擴大。萬科銷售表現(xiàn)略好于百強房企的平均水平。據(jù)公告，萬科5月銷售金額為307.6億元，與上一月308.6億元相比基本持平，同比下降46.56%；前5個月累計實現(xiàn)合同銷售金額1681.1億元，同比下降41.38%。

    在郁亮看來，行業(yè)已進入新的發(fā)展階段，人口形勢、收入狀況、房地產(chǎn)市場運行的指導(dǎo)原則都已發(fā)生變化，不會再回到過去的發(fā)展邏輯，也不會再回到過去高峰時期的規(guī)模與增長速度。

    不過，郁亮同時表達了對行業(yè)的信心：“最近這一年，如果放在社會中去，房地產(chǎn)行業(yè)一定不是最艱難的一個，房地產(chǎn)行業(yè)也沒有理由躺平。更何況房地產(chǎn)仍然是十萬億級的市場，同時也是千年行業(yè)，常做常有，常做常新，不管未來的道路多艱難，走下去就會有機會，這個行業(yè)仍然會為國家做出應(yīng)有的貢獻。”

    沖擊止跌企穩(wěn)目標

    萬科在2021年出現(xiàn)罕見的凈利潤腰斬，郁亮也因此在業(yè)績會上向股東致歉，并在股東大會上坦言，今年是“從業(yè)以來壓力最大的一段時期”。今年萬科業(yè)績目標是止跌企穩(wěn)，開發(fā)業(yè)務(wù)繼續(xù)保持在行業(yè)第一陣營。

    “在3月份的時候，公司對市場下行有預(yù)估，但是沒有預(yù)估到這么嚴重。現(xiàn)在來看，市場狀況增加了工作難度，但我們一直是相對穩(wěn)健的，也提前做了一些鋪排，會以更積極的銷售和應(yīng)對去兌現(xiàn)全年業(yè)績止跌企穩(wěn)的承諾。”萬科總裁祝九勝在股東大會上表示。

    祝九勝還稱，萬科在投資機制方面進一步優(yōu)化，現(xiàn)在按照特別好的標準來進行投資，前5個月萬科投了13塊地，其中9塊今年能夠面市，還有6塊今年現(xiàn)金流能夠回正。

    在非開發(fā)業(yè)務(wù)方面，萬科主要有萬物云、物流倉儲和長租公寓三大板塊，這部分業(yè)務(wù)增速明顯，但暫未開始為報表貢獻明顯利潤。祝九勝表示，萬科物流業(yè)務(wù)今年要實現(xiàn)報表盈利，長租公寓業(yè)務(wù)今年已經(jīng)在現(xiàn)金流實現(xiàn)盈利，明年也會實現(xiàn)報表盈利。

    即便實現(xiàn)盈利，上述業(yè)務(wù)體量恐難承接千億級別的開發(fā)業(yè)務(wù)。對此，郁亮延續(xù)了此前的觀點，認為非開發(fā)業(yè)務(wù)營收做到和開發(fā)業(yè)務(wù)相當?shù)谋戎兀遣滑F(xiàn)實的；物業(yè)等服務(wù)行業(yè)獲取暴利也是不合適的。但衡量非開發(fā)業(yè)務(wù)的標準未必只有營收利潤占比，市場價值還與社會稀缺程度等因素有關(guān)。

    現(xiàn)場還有股東關(guān)心萬科未來的分紅計劃。對此，公司董秘朱旭表示，公司分紅計劃會綜合考慮公司長期發(fā)展需要，未來分紅率會穩(wěn)定在35%~40%之間，有利于長期投資者規(guī)劃好現(xiàn)金流回報。萬科上市以來已經(jīng)連續(xù)30年現(xiàn)金分紅，累計分紅949.7億元，是股權(quán)融資金額的2.86倍，平均分紅率33.2%。萬科本年度臨時上調(diào)分紅比例至50%，預(yù)計分紅金額約112.8億元。

    此外，萬科還在進行一項20億至25億元的回購計劃，回購價格不超過18.27元/股，但目前僅完成了12.9億元。有股東關(guān)心接下來的回購額度如何安排，朱旭回應(yīng)稱：“我們這次回購的時間是3個月，定期報告前不能回購，實際天數(shù)只有40多天，中間好多天股價在限價之上，此外公司回購也有一些時點的限制。接下來股價如果滿足條件，我們還是會盡力做回購，如果不滿足條件，我們會對董事會做報告，也會和監(jiān)管方面進行溝通。”

    截至6月28日收盤，萬科股價報收18.45元/股，跌0.32%，總市值2145億元。