本報記者 王麗新

    “過去的大半年，我們一起經(jīng)歷了從未有過的起伏跌宕，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)誕生30多年來從未有過的大變局。”3月24日下午，在旭輝控股2021年業(yè)績說明會上，旭輝控股董事局主席林中向《證券日報》等媒體和投資者表示，“這大半年我聽到最多的一個字就是‘難’，銷售難、融資難、回款難、應(yīng)對做空難。”

    3月24日午間，旭輝控股（以下或簡稱旭輝）交出2021年業(yè)績考卷。根據(jù)財報，截至2021年底，旭輝控股實現(xiàn)營業(yè)收入1078.35億元，同比增長50.2%；2021年實現(xiàn)凈利潤123億元，同比增加3.6%；毛利率及核心凈利率分別為19.3%及6.8%；核心平均股本回報率為18.7%。

    “未來5年目標是做強做厚做久，要穿新鞋走新路，擁抱變化，由過去追求規(guī)模轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量和效益。”林中表示，接下來將圍繞產(chǎn)業(yè)、服務(wù)和資產(chǎn)構(gòu)建“一業(yè)為主，相關(guān)多元”的發(fā)展戰(zhàn)略，實施輕重結(jié)合策略，加大對輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的投入，未來運營型業(yè)務(wù)收入占比提升至30%-40%，練就旭輝穿越周期的能力。

    年內(nèi)有一筆剛性到期債券

    作為在北京首輪集中供地中拿地的唯一民營房企，旭輝控股的財務(wù)表現(xiàn)備受關(guān)注。

    截至2021年末，旭輝剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比分別為69.7%、62.8%和2.6倍，正式進入綠檔；加權(quán)融資成本下降0.4個百分點至5.0%。

    “2022年年內(nèi)僅剩一筆剛性到期債券，目前剩余14.8億元有待償還。”旭輝控股CFO楊欣表示，今年以來，公司已提前回購兌付了多筆債券，目前一年內(nèi)到期有息負債占比為12%。

    值得一提的是，旭輝控股公布了截至2021年底的表外負債規(guī)模。旭輝執(zhí)行董事、控股CEO林峰表示，2021年末，旭輝非并表項目權(quán)益后有息負債（即表外負債）壓降至203.9億元，較2021年中期下降了約50億元。2021年末經(jīng)審計的對外擔(dān)保金額為157.88億元，無任何超額擔(dān)保。

    “此前陷入流動性危機的房企，很大一部分的原因是外界并不知道其真實的負債情況，尤其是表外負債。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，而旭輝此次公布表外負債規(guī)模，是對此前“瑞銀做空報告”的又一次回應(yīng)，當然也顯示出公司的自信。

    值得注意的是，雖然表外負債風(fēng)險可控，但諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠向記者表示，旭輝的項目合作伙伴中不乏一些出險房企，如果對方發(fā)生違約情況，則項目后續(xù)開發(fā)的啟動資金或會受到一定影響，對旭輝的經(jīng)營及信用也或有一定影響。

    對于投資者關(guān)注的合作項目有多少合作方出險問題，林峰坦言回應(yīng)。他表示，旭輝在內(nèi)部對合作方進行分類管理，35%是戰(zhàn)略合作方，56%是長期合作方，剩余9%是一般合作方。有21個合作項目的合作方出現(xiàn)了風(fēng)險，其中14個項目是尾盤沒有融資，剩余7個是封閉管理，目前經(jīng)營正常。旭輝所有合作項目都有保持財務(wù)強管控，采取獨立資金管理，預(yù)留足額資金確保項目現(xiàn)金安全。

    從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向注重利潤

    從旭輝控股的盈利能力來看，2021年有所下滑。截至2021年底，旭輝控股歸屬股東凈利潤76.13億元，同比下降5.22%；毛利率及核心凈利潤率分別為19.3%及6.8%。

    “對于房企來說，短期內(nèi)毛利率下降是大趨勢，降至15%-20%基本屬于正常波動。”梁楠表示，但若跌破10%，企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)或?qū)⒚媾R一定的壓力。

    “毛利率走低實際上是行業(yè)趨勢，涉及因素有土地成本、限價等因素。”肖云祥向《證券日報》記者表示，從行業(yè)毛利率走勢來看，如果說過去25%是行業(yè)紅線，就當前來看，確實有不少房企毛利率降至20%以內(nèi)，預(yù)計當去年下半年以來出售的這一批低成本土地入市后，開發(fā)商的盈利能力或有所提升。

    對此，楊欣也表示，從去年下半年以來集中供地成交情況來看，給開發(fā)商預(yù)留了合理利潤率空間。此外，經(jīng)過這一輪洗禮之后，大部分企業(yè)將以賺錢為目的，而不是拿到地為目標。所以，預(yù)計接下來行業(yè)毛利率會有所修復(fù)，希望2022年旭輝的毛利率有更好表現(xiàn)。

    值得一提的是，利潤增厚往往伴隨著規(guī)模增長，過去房企更注重規(guī)模發(fā)展，多數(shù)房企考核機制也是以銷售額為準繩，未來這一模式或?qū)⒏淖儭?/p>

    對于2022年銷售目標的制定情況，林中表示，2022年旭輝控股有3600億元貨值，今年的目標是保持權(quán)益銷售額的穩(wěn)定，更關(guān)注銷售額的含金量和利潤，因為旭輝已經(jīng)做了徹底的改變，從關(guān)注規(guī)模走向關(guān)注利潤和ROE（凈資產(chǎn)收益率）。

    此外，林中還表示，房地產(chǎn)是永續(xù)行業(yè)，是周期性行業(yè)，現(xiàn)在是冬天，但不是末日，并且春天已經(jīng)不遠了。雖然行業(yè)開發(fā)總量見頂，但韌性強、體量大、容量大。未來仍可維持“10億+”平方米開發(fā)量和“15萬億元+”交易量，容納多家“千億元+”大企業(yè)。

    對于接下來市場走勢的判斷，林中表示，與2021年的“前高后低”不一樣，2022年將“前低后高”，市場正在逐步復(fù)蘇，期待五、六月份出現(xiàn)小陽春。房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定將起到壓艙石的作用，短期調(diào)整不會改變大趨勢，旭輝堅持從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型為城市綜合運營服務(wù)商。

（編輯 白寶玉）