本報記者 王麗新

    12月2日，中國奧園對60億元理財產品提出兩個兌付方案，這也是繼三筆債務展期后，該公司再次提出的自救動作之一。近一個月來，花樣年、中國奧園似乎一直坐在信用風險火山口上。事實上，緩解流動性危機早已是房企當前第一要務。從恒大觸發債務違約以來，“如何回流現金”已成多數房企掌舵人工作日程表中的頭等大事。

    “尋找戰投排序在前，這是部分房企一年多前就率先踏出的自救之道。無果之下，裁員及優化組織架構、與金融機構協商債務展期等都是標準動作。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示。

    在這場行業跨入寒冬的自救運動中，遠洋集團近期的一紙公告引發了記者的關注。或許，這為類似房企提供了一個代價小，資產盤活能力強的安全造血樣本。

    讓重資產變輕的“瘦身術”

    11月23日，遠洋集團發布了出讓及投資公告。出讓的是北京CBDZ6地塊；投資的是有限合伙企業Sino-OceanPrimeOfficePartnersILP。據悉，這是目前國內寫字樓市場最大規模的美元基金。當日，遠洋集團收盤漲2.82%。

    在公告中，遠洋集團預計，Z6項目出售事項所得款凈額約為64.12億元，擬將用作一般營運資金、償還集團債務或投資事項。據《證券日報》記者了解，這次公告是對10月中旬公告事宜的后續披露。

    10月13日深夜，遠洋集團披露公告涉及兩件大事，一是聯合全球主權財富基金與機構投資者，共同出資設立總規模14億美元的核心寫字樓基金；二是將旗下北京CBDZ6地塊及遠洋光華國際項目注入該基金。

    有業內人士向《證券日報》記者算了一筆賬，Z6項目以64.15億元交易價計算，除去出資4億美元（約合25.74億元人民幣）參投合伙基金，至少現金回流38億元。若加上遠洋光華國際，兩個項目估值超百億元，變現超過53億元。另據接近遠洋集團人士推測，在計算后續收益等，近期預計約6億美元流入遠洋境外賬戶，已提前覆蓋2022年4月份到期的5億美元債。

    看似資金有進有出，但其背后卻值得房企掌舵人深思。

    第一，交割后項目公司將不再為遠洋集團附屬公司，遠洋集團財務報表得到優化。在樓市銷售遇冷疊加資金監管強化，回流到總部資金較高峰時下降的行業現象中，銷售端現金凈流入總部，可助其進一步強化財務靈活性。

    第二，寫字樓資產多是沉淀資金多、回報周期長的持有型物業，在順周期市場中，這些資產可為企業帶來穩定現金流，但在“落袋為安”的逆周期市場中，讓重資產變輕、回流現金才是王道。從一定意義上而言，與主權基金開展創新合作，也側面表現出國際機構對遠洋集團的認可，這對其后續搭建基金也有助力。

    第三，遠洋集團并不是甩賣核心寫字樓物業。從今年北京甲級寫字樓市場交易和租賃情況來看，有空置率降低租金上揚趨勢，因此其市場估值并不低。

    第四，以寫字樓資產注資成立核心寫字樓基金公司，真正的核心在于出售物業換現金得收益。預計遠洋集團將于9年內，僅因出售事項便可累計獲得約13.15億元的收益，算上Z6累計評估增值情況，收益會更高。

    用資產管理思維超車？

    “這不是什么房企都能用的瘦身‘招式’，遠洋此前在不動產領域深耕多年，深諳不動產的‘投融管退’套路，在該領域的資源也較豐厚。”嚴躍進稱，這種資產變現術將為遠洋騰挪更多空間，比如保證資金鏈安全、在土地市場低潮期低價儲貨，聚焦開發主業尋彎道超車等。

    事實上，在過往嚴格投資紀律的約束下，在“三道紅線”長期維持“全綠”狀態中，遠洋集團也并未盲目冒進取地。據中指院發布的《2021年1月-11月房地產企業拿地》榜單顯示，遠洋集團拿地金額131億元，處在百強房企拿地排行榜的中游。

    上述業內人士向《證券日報》記者表示，在行業短期流動性危機來臨之前，遠洋集團的“居安思危”意識讓其盤整相關資產，憑借過去布局的資源，用資產管理輸出方式收回大量現金。

    基金成立后，遠洋集團旗下各業務更是迎來“用武之地”。如遠洋集團旗下遠洋不動產及遠洋服務分別擔任項目開發管理人及項目資產管理人，確保基金旗下物業的開發與運營質量；遠洋資本擔任基金的普通合伙人（GP）和基金管理人，負責基金日常運營和管理。運營也好，服務也罷，業務都未外流，一步棋盤活多個業務板塊，協同發力。

    “有資產管理思維的房企，意味著對不動產增值運營有更深的理解，這是不同于開發銷售擴規模的一錘子買賣思維，這類企業業務板塊設計較為靈活，肯花時間打造多維度彎道超車能力，錢賺得可能不快不大，但穿越周期能力更強。”上述人士向《證券日報》記者直言，未來懂得做資產管理的房企，會活得更好。