本報記者 王麗新

    京外擴張的第三站，遠洋集團選定了杭州——一個有著互聯網產業基石，人口凈流入加速，現在賣地收入超過“京滬”的城市。

    “杭州是遠洋集團重點投資的城市之一，預計今年單城銷售額將會突破100億元。”近日，遠洋集團總裁助理、華東事業部總經理賈鵬翔向《證券日報》記者表示，隨著第五步發展戰略的啟動，在鞏固京津冀基本盤的基礎上，整個集團投入的資源已向華東區域傾斜，“向南”發展明顯提速。

    聚焦長三角加碼投資

    “13年前的2007年，遠洋集團在中國香港上市，當年IPO募集的資金被用來開拓新區域，杭州便是其中之一”遠洋華東事業部常務副總經理厲嘉鋒向《證券日報》記者表示，遠洋集團進入杭州首先獲取了杭州城北地塊，即后來的遠洋公館。一個月后，公司又拿下了杭州大運河商務區項目，自此開啟了杭州市場的深耕之路。

    經過十三年開拓和深耕后，2020年，隨著“聚焦主業，南移西拓”戰略的快速落地，遠洋在華東市場可謂攻城略地。

    “2020年整個遠洋集團投資重點是長三角區域，年內新增了近300多億元貨值，基本上是原有城市‘一生二，二生三’的結果，沒有進入新的城市，預計今年還將獲取150億元左右貨值，屆時儲備貨值將達到400多億元，占集團新增土地儲備的30%-40%。”賈鵬翔向《證券日報》記者表示，做大每個城市的規模，提高每個人才的厚度，有利于各個城市的規模化擴張。

    “未來希望華東區域在集團銷售額占比達到30%以上。”據賈鵬翔透露，總體來看，遠洋集團將在華東區域維持600億元－700億元的土地儲備，保證一年半到兩年的開發量，維持每年300億元－350億元的銷售規模。

    “你看好的區域，別人同樣看好，競爭就會加劇。”賈鵬翔表示，為了加大在長三角的投入，集團略微放松了過往在長三角的投資標準。另外，提升產品溢價能力和集團多元化產業能力，能為華東區域創造新的投資機會。

    略微放松的投資標準

    “對于拿地投資，我們有內部測算模型和標準。凈利潤達到一定指標是以前的一條投資標準，今年在長三角區域，集團則將這一標準略降1個百分點—2個百分點，但對一些項目的周轉速度有要求。”賈鵬翔向《證券日報》記者表示，整體上滿足增長速度，這是剛性要求。

    凈利潤一兩個百分點的降低，看似松綁度似乎不大，但內里卻大有文章，尤其在全國經濟一體化程度非常高的長三角區域，無疑，這意味著機會多了。但同時綁上嚴格的回款指標和周轉速度要求，這又是理性的自律。

    “如果把凈利潤投資標準下降一兩個百分點后，我們發現投資機會多了。”賈鵬翔向《證券日報》記者透露，以往在市場上找符合集團統一凈利潤標準的土地較少，放寬一個百分點要好找一倍，再放寬一個百分點就發現投拓部門很忙了，“現在每周都要開投決會了”。

    與此同時，在華東區域，遠洋集團正在以合作方式撬動市場占有率。從當前儲備項目來看，接近40%是合作項目，60%是獨資操盤項目。厲嘉鋒告訴《證券日報》記者，一般來說，遠洋希望合作的項目可以并表，與合作伙伴可以實現能力互補，一個項目有兩三個合作伙伴最佳，憑借遠洋集團在資本市場的低成本融資能力和多元業務的產業化能力，加快提升市場份額。

    “占集團銷售額份額的提升是有可能實現的。長三角住宅物業單價高，比如一個20萬平方米體量住宅約有80億元銷售額，投入產出效率高；其次投入產出周期短，比如今年的項目平均開盤周期是6個月，輸出快。”在賈鵬翔看來，同樣一元錢在這里效益是其他地方的兩倍，所以投資要向單體低于15萬平方米體量的項目傾斜，一般8萬平方米—10萬平方米的項目比較合適，大約1年至1年半時間就可以清盤。

    賈鵬翔向《證券日報》記者直言，房地產開發利潤越來越薄，至少要提高資金周轉速度使用效率，風險也會隨之降低，這是房地產行業的發展方向，也是目前的主流趨勢。

    總體而言，過去三、四年的經驗已經證明，對房地產調控的主流基調不會改變，尤其在華東區域，很多城市的預售定價規模已經“告訴”每個開發商了。無疑，遠洋集團已清晰理性認識到市場在哪里？用哪種組合拳才能出業績。以點帶面的城市深耕、產品口碑的溢價能力、對市場冷靜判斷下的果斷出手，或許將構建遠洋集團大本營之外新的增長極。