本報記者 劉會玲

    10月29日，港交所更新上坤地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“上坤地產(chǎn)”）聆訊后招股書，這意味著上坤地產(chǎn)通過港交所聆訊，正式進(jìn)入IPO沖刺期。近期，中國香港資本市場迎來多家地產(chǎn)和物業(yè)公司上市，新股市場不乏看點，上坤作為其中的年輕房企，成長路徑反映了新市場環(huán)境下以產(chǎn)品和運營驅(qū)動的地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展模式。

    據(jù)聆訊后招股書，截至2020年4月，上坤地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入11.49億元，與去年同期基本持平；毛利和歸母凈利潤較去年同期均有所增長，其中毛利5.93億元同比增長3.5%，歸母凈利潤相比去年同期由負(fù)轉(zhuǎn)正增長逾2倍；此外，公司2019、2017年營業(yè)收入分別為75.35億元和12.01億元，三年復(fù)合增長率達(dá)150.5%。

    財務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化 凈負(fù)債率降至73.8%

    近年來，隨著宏觀審慎政策的出臺和完善，防范系統(tǒng)性風(fēng)險的要求從信貸端逐漸延伸到了房企端，眾房企運用杠桿換取規(guī)模發(fā)展的歷史已經(jīng)成為過去，保證自身財務(wù)更加穩(wěn)健合規(guī)才能使可持續(xù)發(fā)展成為可能。

    于地產(chǎn)白銀時代誕生，將要在更嚴(yán)苛市場環(huán)境下謀成長。從上坤地產(chǎn)最新提交的招股書來看，公司在優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)方面已經(jīng)取得了顯著結(jié)果，與降杠桿大背景要求不謀而合。上坤招股書更新后，特意增加了關(guān)于“三道紅線”描述的章節(jié)，2018年至2019年，上坤地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別為325.9%和118.8%，去杠桿成果顯著；截至今年4月底，凈負(fù)債率進(jìn)一步降至73.8%，低于“三道紅線”要求的100%，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。此外，2020年4月末，上坤地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比為1.4倍，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物能有效覆蓋短期負(fù)債，短期償債能力明顯提升。

    招股書稱，上坤地產(chǎn)將定期優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債率納入集團(tuán)的重要發(fā)展策略，并密切監(jiān)控債務(wù)水平。同時，為了確保公司擁有充足的現(xiàn)金流，上坤地產(chǎn)還會繼續(xù)密切監(jiān)控借款的到期情況和提高管理流動資金水平，以滿足債務(wù)償還、業(yè)務(wù)發(fā)展等現(xiàn)金需求。

    盈利能力持續(xù)穩(wěn)定 毛利率提升至51.6%

    在行業(yè)下行和政策趨緊的大背景下，如果說保持業(yè)績穩(wěn)定是一家優(yōu)質(zhì)房企的基本功，那么能在大浪淘沙的行業(yè)洗牌期實現(xiàn)業(yè)績顯著增長，則是擁有優(yōu)質(zhì)盈利能力的最好體現(xiàn)。上坤認(rèn)為，管理并非僅是追求周轉(zhuǎn)企業(yè)的課題，而追求產(chǎn)品并不等于犧牲效率。

    據(jù)最新招股書，上坤地產(chǎn)2018年、2019年、2020年前4月分別實現(xiàn)毛利率51.5%、40.8%和51.6%，毛利率持續(xù)維持在較高水平。

    上坤地產(chǎn)實現(xiàn)較高毛利率的背后，也許得益于企業(yè)自身對產(chǎn)品質(zhì)量的執(zhí)著追求。有業(yè)內(nèi)人士表示，在政策調(diào)控的影響下，如今的住宅更多被強調(diào)居住屬性而不是投資屬性，房市的主要競爭也由規(guī)模和拓展速度的競爭轉(zhuǎn)為產(chǎn)品的競爭。

    目前，上坤地產(chǎn)提煉出了四大產(chǎn)品系列，分別為四季系、樾山/半島系、云系與S系，能以不同的美學(xué)與功能性設(shè)計滿足各類客群的需求。今年杭州·上坤山語四季、上海·云棲麓等優(yōu)秀作品紛紛亮相，受到行業(yè)內(nèi)外的高度認(rèn)可。

    上坤地產(chǎn)還強調(diào)以產(chǎn)品適度領(lǐng)先、效率優(yōu)先為底層邏輯的規(guī)模化發(fā)展戰(zhàn)略，通過將上坤地產(chǎn)經(jīng)營哲學(xué)與產(chǎn)品理念和諧統(tǒng)一，以匹配客戶需求為前提，在保持運營效率的同時打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。例如，在項目初期，上坤地產(chǎn)即明確各項目的指標(biāo)底線，包括營銷、設(shè)計、成本、財務(wù)、稅金以及最重要的凈利潤率和現(xiàn)金流指標(biāo)，通過指標(biāo)規(guī)范化，做到投前經(jīng)營定位和企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行匹配。

    成長10余年，上坤本身雖然未能趕上依靠土地紅利迅速膨脹發(fā)展，但時代賦予她本身的眼光會比現(xiàn)實高一點，得益于公司運營能力的改善和準(zhǔn)確的戰(zhàn)略布局，上坤地產(chǎn)在財務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整和盈利能力改善上都取得了成果。隨著上市進(jìn)程的不斷推進(jìn)，上坤地產(chǎn)進(jìn)入資本市場后，將利用更加豐富的融資方式，拓寬更大的發(fā)展空間。

（編輯 張明富）