■本報記者 王崢

    剛剛邁入“千億俱樂部”的世茂房地產(chǎn)（以下簡稱“世茂”），3月27日公布了其2017年財報，在企業(yè)規(guī)模大幅提升的同時，集團也實現(xiàn)了高質(zhì)量的增長。

    財報顯示，2017年世茂的營業(yè)額同比上升18.8%達704.3億元；毛利額同比大幅提升31.1%至214.3億元；剔除2016年北京財富時代處置收益影響，2017年股東應(yīng)占核心利潤達69.3億元，同比大幅上升23.4%；股東應(yīng)占利潤達78.4億元，同比大幅增長51.6%。全年股息為每股1港元，扣除去年的特別股息6港仙，同比上升42.9%，派息比例近三年都維持在30%-40%的較高水平。

    在發(fā)布會現(xiàn)場，世茂集團董事局副主席許世壇表示，世茂房地產(chǎn)有信心超額完成2018年度1400億元的銷售目標。

    積極增加優(yōu)質(zhì)土儲

    釋放超車信號

    隨著房地產(chǎn)市場愈發(fā)成熟，市場集中度也在快速提升。在可以預(yù)見的將來，龍頭企業(yè)顯然將占據(jù)大部分市場份額，規(guī)模的意義對于房企，相比此前更為重要。尤其是實力雄厚的大型房企還將受益于行業(yè)整合，無論在拿地、融資、布局上的優(yōu)勢將更為明顯，并構(gòu)筑更高的安全邊界。

    作為老牌房企的世茂，自然不會不了解規(guī)模的重要性。因此早在去年年初，世茂集團董事局副主席許世壇便透露了公司的三年增長規(guī)劃，即2017年至2019年會成為公司的規(guī)模“高品質(zhì)快速發(fā)展期”。

    而隨著2017年公司再次將重心放在銷售增長和規(guī)模擴張方向，其2017年累計實現(xiàn)合約銷售總額約為1007.7億元，期內(nèi)全年簽約面積為606.2萬平方米，同比分別增長47.9%及23.3%。不但超額完成2017中期調(diào)整后的880億元簽約目標（完成率達114.5%），也意味著世茂正式進入高增長軌道。顯然，“增長期”的首年世茂便超額完成了目標。

    不過，未來若想繼續(xù)保持在快車道上行駛，還要看世茂手中有多少糧草以及糧草的成色如何。

    “當前的環(huán)境下，‘手中有糧心不慌’，土地儲備的多寡直接決定著今后房企的規(guī)模大小，是房企謀求規(guī)模擴張的最重要環(huán)節(jié)。當然在什么地方布局，拿地的成本高低，也影響著一家房企到底能走多遠。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

    因此，步入快速增長期的世茂，在銷售額大幅提升的同時，于土地市場上也是表現(xiàn)搶眼。

    而隨著一、二線熱點城市樓市調(diào)控的持續(xù)加強，基于對后市的形勢判斷，世茂在土地儲備上也有明確定位，即布局一、二線熱點城市的同時，也關(guān)注其周邊可承載外溢需求的三、四線城市。這一方面可以讓世茂繼續(xù)享受到重點城市項目的高毛利，同時還能分享貨幣化棚改帶給三、四線城市的大量需求，并用廣泛的布局平抑市場波動帶來的風(fēng)險。

    據(jù)《證券日報》記者了解，2017年世茂在上海、北京、深圳、廣州、廈門、武漢、香港等核心城市拿下權(quán)益前逾千萬平方米土儲，較2016年大幅增長，其中底價招拍掛、收購、合作占比約45%。通過合作、收購及戰(zhàn)略獲取的購地策略，讓世茂大幅增加項目儲備的同時，還有效降低了企業(yè)的拿地成本。

    同時，截至2017年12月31日，世茂權(quán)益前土地儲備約4790萬平方米，遍布47個城市165個項目，實現(xiàn)了在重點區(qū)域及核心城市群均有充足資源儲備的布局，貨值超過8000億元，其中長三角、華北、福建及粵港澳大灣區(qū)都超過1500億元。

    充足的可售資源使得世茂2018年保持高增長成為可能。年報顯示，世茂2018年可售貨值超過2335億元，按保守去化率60%計算，預(yù)計在2018年有望實現(xiàn)銷售簽約1400億元。

    “公司充足優(yōu)質(zhì)的土地資源儲備及相對低廉的土地成本，將為其在全國重要市場的長遠發(fā)展提供持續(xù)且有力的支撐。”世茂方面表示。

    創(chuàng)新融資渠道

    引領(lǐng)行業(yè)突破

    在大幅增加土儲謀規(guī)模的同時，世茂也非常注重在資金和負債方面保持平衡。而此前，諸多大型房企高企的負債率一直都是各界關(guān)注的焦點。

    實際上，在房地產(chǎn)融資監(jiān)管政策頻頻出臺的背景下，去年房企普遍面臨融資難的問題，也鮮有開發(fā)商能騰出手來調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

    不過，憑借此前在資本金融市場的成功表現(xiàn)和穩(wěn)定的財務(wù)狀況，世茂在當前的市場環(huán)境下，仍完成了對債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，持續(xù)保持低息成本優(yōu)勢。其穩(wěn)健的財技，也令企業(yè)有了穿越行業(yè)周期的護身符，有效對抗行業(yè)變動期給房企帶來的沖擊。

    例如去年公司獲得發(fā)改委外債額度，于2017年6月份成功發(fā)行6億美元高級票據(jù)，成為2017年上半年僅有的幾家成功發(fā)行美金高級票據(jù)的房企之一；同時，公司還于2017年12月份成功增發(fā)4億美元高級票據(jù)，票面利率僅4.75%。

    同時，世茂還通過創(chuàng)新融資渠道，進一步降低融資成本。2017年4月28日，80億元熊貓中票獲得中國銀行間市場交易商協(xié)會核準，成為民營地產(chǎn)企業(yè)中首批獲批企業(yè)；2017年9月13日，國際廣場ABN成功發(fā)行，期限20年，平均利率4.8%，為同一時期的行業(yè)最低利率，也是全國銀行間市場首單商業(yè)地產(chǎn)公募資產(chǎn)證券化項目。“國際廣場ABN項目，是世茂繼近幾年一系列資產(chǎn)證券化項目后，在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的又一次重大突破。”許世壇表示。

    財報也顯示，世茂長短期借款結(jié)構(gòu)長期處于比較健康的水平，平均融資成本實現(xiàn)自2015年來的2連降，由2015年的6.9%降至2017年的5.3%，屬行業(yè)較低水平之一，將預(yù)留巨大的凈利空間；凈負債率穩(wěn)定，連續(xù)六年位于60%以下。

    而進入2018年，世茂繼續(xù)優(yōu)化的公司債務(wù)。今年1月份，世茂在市場波動前抓住機會，成功發(fā)行5億美元高級票據(jù)；票面利率5.2%；并提前贖回了6億美元高級票據(jù)，進一步降低集團平均融資成本。

    在降低融資成本外，世茂2017年回款額807億元，同比提升34.5%，回款率達到80%，良好的回款率，也使得公司手中握有充裕的現(xiàn)金。其報告期末賬面現(xiàn)金同比上升48.4%達330.07億元、未動用銀行貸款額度約200億元、未動用已獲批熊貓中票額度80億元。

    在行業(yè)整合加速的背景下，資金充裕的世茂顯然將有更多機會獲取優(yōu)質(zhì)項目，為進一步發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

    “實際上，正是此前世茂對自身財務(wù)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，讓其有了厚積薄發(fā)，進而實現(xiàn)彎道超車的資本。”有業(yè)內(nèi)人士稱。