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別把REITs當(dāng)股票炒

2022-02-19 05:57  來(lái)源:證券時(shí)報(bào)

    近段時(shí)間,股市表現(xiàn)較弱,但房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)卻走出了自去年上市以來(lái)少見的大行情。其中,富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)這個(gè)REITs產(chǎn)品,去年6月份上市時(shí)還不到4元錢,而本周已經(jīng)沖擊7.5元大關(guān)了。在大盤交易重心下移,各板塊輪番下跌的背景下,REITs的異軍突起,讓很多投資者感到意外,但同時(shí)對(duì)其未來(lái)的走勢(shì),多少也產(chǎn)生了些許擔(dān)憂。畢竟,了解REITs的人都知道,這種產(chǎn)品是不適合炒作的。

    廣義的REITs是指房地產(chǎn)信托基金,而現(xiàn)在我國(guó)證券市場(chǎng)上,則是特指由相關(guān)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)公募形式發(fā)行的基礎(chǔ)建設(shè)信托基金。這些基金的投資重點(diǎn)是在收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、垃圾與污水處理及倉(cāng)儲(chǔ)物流這幾大領(lǐng)域。本質(zhì)上,REITs是對(duì)原本流動(dòng)性比較差的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了資產(chǎn)證券化操作,從而極大地改善了其流動(dòng)性。而REITs的收益,則來(lái)自這些基礎(chǔ)設(shè)施在運(yùn)行中產(chǎn)生的現(xiàn)金流、租金以及未來(lái)資產(chǎn)的增值部分。相對(duì)股票基金來(lái)說(shuō),REITs的主要收益并不源于所投資項(xiàng)目本身的交易價(jià)格變動(dòng),而相對(duì)于債券基金來(lái)說(shuō),REITs的特點(diǎn)是有具體的投資項(xiàng)目,且只預(yù)期收益率的范圍,而不確定固定利率。因此,在某種意義上,它是介于股票基金與債券基金之間的一種產(chǎn)品,帶有較為強(qiáng)烈的固收色彩。

    國(guó)內(nèi)金融界很早就提出要搞REITs,但由于傳統(tǒng)上REITs是針對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品,因此監(jiān)管部門一直對(duì)此持謹(jǐn)慎態(tài)度,而在去年推出REITs產(chǎn)品時(shí),則要求將投資的重點(diǎn)放在基礎(chǔ)設(shè)施上,同時(shí)先在公募基金上進(jìn)行試點(diǎn)。時(shí)下我們?cè)跍罱灰姿吹降腞EITs產(chǎn)品,就是去年二季度發(fā)行上市的,從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)來(lái)看,在很大程度上是面向廣大中小投資者的,因此認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)很低,而且在短時(shí)間內(nèi)就安排了公開上市交易。

    在當(dāng)時(shí),二級(jí)市場(chǎng)對(duì)這個(gè)產(chǎn)品還不怎么關(guān)注,產(chǎn)品上市后也是有漲有跌,價(jià)格波動(dòng)并不大,有些產(chǎn)品還曾經(jīng)跌破發(fā)行價(jià)。可以說(shuō)在產(chǎn)品剛推出的那段時(shí)間,這些REITs產(chǎn)品的表現(xiàn)并不算突出。但幾個(gè)月以后,情況就發(fā)生了變化,由于目前在市場(chǎng)上的REITs規(guī)模不大,到現(xiàn)在發(fā)行金額才300多億元,上市了11個(gè)品種,因此從交易層面來(lái)說(shuō)是迷你型的,這就引發(fā)了短線資金的興趣。加上股票市場(chǎng)震蕩調(diào)整,債券交易也面臨一定的壓力,相應(yīng)的“固收+”產(chǎn)品因此比較受關(guān)注。雖然,嚴(yán)格來(lái)說(shuō)REITs不能算是“固收+”產(chǎn)品,但它也的確與之存在某種相似之處。這幾方面因素的疊加,導(dǎo)致了大資金的涌入,于是這個(gè)產(chǎn)品就一下子火起來(lái)了,價(jià)格被大幅度炒高。即便發(fā)行人不斷提醒風(fēng)險(xiǎn),還是無(wú)濟(jì)于事。

    值得一提的是,就REITs本身而言,適合穩(wěn)健型投資者,現(xiàn)在發(fā)行、上市的幾只REITs產(chǎn)品,又是精挑細(xì)選出來(lái)的,質(zhì)量大都不錯(cuò)。但是,它們畢竟不是股票,其定價(jià)模型是根據(jù)收益率并參考凈值,與股票完全不同。以平均不到6%的年化收益,即便考慮到相關(guān)資產(chǎn)可能的增值,也難以支持交易價(jià)格的大幅度上漲。用炒股票的方式來(lái)炒REITs,是種脫離產(chǎn)品本源的投機(jī),風(fēng)險(xiǎn)極大。

    這幾年,一些非主流的證券產(chǎn)品,或因?yàn)榻灰捉Y(jié)構(gòu)特殊,或因?yàn)樽陨淼哪承┨攸c(diǎn),都在不同程度上受到了部分市場(chǎng)資金的關(guān)注,出現(xiàn)了非理性的上漲。譬如可轉(zhuǎn)換債券,多次出現(xiàn)因?yàn)閮r(jià)格爆炒而觸發(fā)強(qiáng)制贖回條件,而被贖回的現(xiàn)象,一些跟風(fēng)炒作的投資者因此蒙受很大的虧損。現(xiàn)在,可轉(zhuǎn)債有了降溫的態(tài)勢(shì),但REITs的炒作則依然熾熱,這不是什么好現(xiàn)象,客觀而言,以現(xiàn)在的一些REITs產(chǎn)品的價(jià)格而論,已經(jīng)透支了未來(lái)多年的收益,明顯脫離了其內(nèi)在價(jià)值,這個(gè)泡沫早晚是會(huì)破滅的,接最后一棒的人將會(huì)損失慘重。因此,現(xiàn)在是到了要呼吁理性投資REITs的時(shí)候了,有關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)REITs投資者的風(fēng)險(xiǎn)教育,相關(guān)基金管理人也應(yīng)該及時(shí)披露REITs的權(quán)益變化與根據(jù)分配預(yù)期計(jì)算的收益率,以便投資者更準(zhǔn)確地了解相關(guān)REITs的信息。另外,在符合條件的前提下,適當(dāng)加快新的REITs產(chǎn)品的發(fā)行,做大市場(chǎng),既有利于企業(yè)融資,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化,也能夠穩(wěn)定市場(chǎng),推動(dòng)對(duì)REITs理性投資氛圍的形成。

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