REITs來(lái)了，它將成為我國(guó)證券市場(chǎng)上穩(wěn)健型投資者的絕佳選擇。

    2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），標(biāo)志著我國(guó)公募REITs正式啟航，這不僅豐富了我國(guó)證券市場(chǎng)上的投資品種，也大大促進(jìn)了基礎(chǔ)設(shè)施走向了資本市場(chǎng)，更為中、小投資人，特別是穩(wěn)健型投資人提供了新的投資機(jī)遇?！锻ㄖ芬怀雠_(tái)，一石激起千層浪，五月份以來(lái)，各資本機(jī)構(gòu)紛紛行動(dòng)，正在緊鑼密鼓的推進(jìn)REITs早日上市。很快大家就可以選擇購(gòu)買(mǎi)REITS品種了。

    制圖：周尚伃

    在REITS即將面世之時(shí)，本文針對(duì)證券市場(chǎng)上的中、小投資人，就REITS進(jìn)行普及性的簡(jiǎn)要介紹：

    REITs是什么

    雖然REITs在我國(guó)是新生事物，但早在上世紀(jì)六十年代初，REITs就在美國(guó)誕生了，世界上主要發(fā)達(dá)國(guó)家的證券市場(chǎng)上都有REITs這種金融產(chǎn)品。它是非常受穩(wěn)健型投資者青睞的投資品種。

    那么REITs是什么呢？它是RealEstateInvestmentTrusts的縮寫(xiě)，字面直譯成中文，是不動(dòng)產(chǎn)（或房地產(chǎn)）投資信托。REITs其實(shí)就是一種以發(fā)行收益憑證的方式，來(lái)匯集眾多投資者的資金，由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益，按投資比例分配給投資者的一種信托基金。而這次《通知》里把REITs稱為“基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的范圍定義在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域項(xiàng)目上，而不是狹隘在商業(yè)房地產(chǎn)?！锻ㄖ访鞔_指出REITs的范圍包括：1、交通設(shè)施（倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等），2、市政工程（水電氣熱公共服務(wù)設(shè)施等），3、污染治理項(xiàng)目（城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等）。4、新基建設(shè)施（信息網(wǎng)絡(luò)等）。5、國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、6、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開(kāi)展試點(diǎn)。這還只是優(yōu)先支持的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)。相信隨著試點(diǎn)期的成功進(jìn)行，只要基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的項(xiàng)目本身足夠優(yōu)質(zhì)，都應(yīng)該可以成為REITs。

    REITs是權(quán)益性金融產(chǎn)品，屬于具有流動(dòng)性和變現(xiàn)性很好的股權(quán)投資品種

    投資人所擁有的股權(quán)在證券市場(chǎng)上隨時(shí)可以轉(zhuǎn)讓。比如，某政府給新區(qū)投資建一個(gè)水廠和供水及污水處理系統(tǒng)，初期投資花了10個(gè)億。過(guò)去是通過(guò)收水費(fèi)慢慢收回投資，但政府還需要投資供熱系統(tǒng)，出現(xiàn)資金缺口。這時(shí)候政府就可以把這個(gè)水廠的所有權(quán)打包成REITs，上市通過(guò)公募渠道，賣給證券市場(chǎng)上的投資人。政府就能抽出期初的投資資金，去搞供暖設(shè)施建設(shè)，而REITS基金會(huì)把回收水費(fèi)，除去運(yùn)營(yíng)及其它成本，將利潤(rùn)作為分紅，回報(bào)給投資人。而REITS投資人所擁有的股權(quán)可以在證券市場(chǎng)上隨時(shí)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。

    REITs讓廣大中、小投資人有機(jī)會(huì)參與大型基礎(chǔ)設(shè)施的投資

    我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施的投資紅利，過(guò)去普通老百姓是沒(méi)法分到這杯羹的。REITs通過(guò)在證券市場(chǎng)上公募，將資金“集合”，為中小投資者提供了投資于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，以獲得其穩(wěn)定的利潤(rùn)。而像交通設(shè)施，水電氣熱工程，污水、固廢處理、新基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)這些領(lǐng)域以前都是中小投資者根本無(wú)法參與投資的。REITs現(xiàn)在作為公募產(chǎn)品上市交易，大大降低了投資門(mén)檻，只要你有投資股票、購(gòu)買(mǎi)債券的能力，就有投資REITs的能力，可以分享到基礎(chǔ)設(shè)施的紅利。

    REITs屬于安全性良好的投資品種

    在證交所掛牌公開(kāi)透明交易，REITs的安全性優(yōu)于股票。因?yàn)镽EITs的底層資產(chǎn)基本是涉及國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)設(shè)施，是實(shí)實(shí)在在的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。而這類基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的收益，又具有長(zhǎng)期穩(wěn)定性的特點(diǎn)。所以REITs上市交易后，不大可能會(huì)有大起大落的漲跌起伏。所以說(shuō)REITs在二級(jí)市場(chǎng)上，為普通投資提供了一款相對(duì)于股票，更加穩(wěn)健的投資品種。

    REITs的回報(bào)率實(shí)際也不低

    參考其它國(guó)家REITS的平均年化收益率均在8-10%的水平。這個(gè)收益率還是相當(dāng)可以的，遠(yuǎn)比各類債券都高。即使和風(fēng)險(xiǎn)高于REITS的股票相比，REITS在收益回報(bào)上也不弱。雖然在理論上低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的是低收益，那么REITs的風(fēng)險(xiǎn)低于股票，平均收益理應(yīng)是低于股票的。但對(duì)于股票市場(chǎng)上散戶的實(shí)際而言，中國(guó)證券市場(chǎng)三十來(lái)年，進(jìn)進(jìn)出出的散戶，事實(shí)上的虧盈，每個(gè)人都各有自己的一筆辛酸帳。在國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)中很多散戶均處于虧損狀態(tài)，恐怕是不爭(zhēng)的事實(shí)。因此作為散戶，能夠在股市中取得連續(xù)年收益率保持在8%以上的戰(zhàn)績(jī)，那么算得上是非常了不起的戰(zhàn)績(jī)，可謂鳳毛麟角。尤其是股市行情持續(xù)不斷疲軟的情況下更是如此。另外，REITS跟股票，債券的相關(guān)性弱，市場(chǎng)波動(dòng)性較小，收益率比較穩(wěn)定。特別是股市疲軟時(shí)，REITS收益率一般都能跑贏股票，對(duì)冷靜的穩(wěn)健型股票投資人而言，這還是很具吸引力。

    總之，REITs通常具有在證交所掛牌公開(kāi)交易，投資門(mén)檻很低；相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)也不會(huì)太高，還具有收益率較高且穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)。由于是投資國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)設(shè)施，還可能會(huì)有稅收優(yōu)惠。

    機(jī)遇總是偏愛(ài)有準(zhǔn)備的頭腦，REITs馬上要來(lái)了，您準(zhǔn)備好了嗎？

    （注：本文僅代表作者本人觀點(diǎn)，不構(gòu)成投資建議。據(jù)此入市，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)！）

    作者簡(jiǎn)介鄭建平，中關(guān)村現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)研究院副院長(zhǎng)，國(guó)家發(fā)改委PPP專家?guī)鞂＜?，清華大學(xué)PPP與金融課程主講人，北京市創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師。曾就讀于西北大學(xué)與清華大學(xué)，先后在中國(guó)建設(shè)銀行、賽格國(guó)際信托投資公司、中國(guó)投資咨詢公司等單位就職，在金融、投資領(lǐng)域工作二十多年。從事過(guò)銀行、信托、國(guó)債、投行、基金、企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)，金融產(chǎn)品研發(fā)等業(yè)務(wù)，現(xiàn)主要研究與實(shí)操方向?yàn)镻PP金融與藝術(shù)品金融。