本報(bào)記者 陳瀟

    4月21日，南方順豐物流REIT在深交所正式上市，成為2025年以來(lái)第七只上市的公募REITs產(chǎn)品。

    今年以來(lái)，公募REITs不僅保持發(fā)行熱度，更在資產(chǎn)類(lèi)型上不斷突破，新業(yè)態(tài)、新場(chǎng)景有望加速涌現(xiàn)，REITs正向更多垂直領(lǐng)域延伸，成為撬動(dòng)存量資產(chǎn)盤(pán)活與新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要金融工具。

    近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者專(zhuān)訪了戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰，作為首批公募REITs產(chǎn)品資產(chǎn)評(píng)估“拓荒者”，胡峰團(tuán)隊(duì)見(jiàn)證了市場(chǎng)“從零到一”的重要突破。站在新的起點(diǎn)回望，市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化，未來(lái)行業(yè)又有哪些期待？

    廣闊的存量資產(chǎn)市場(chǎng)推動(dòng)REITs加速發(fā)展

    近年來(lái)，隨著存量資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，加之政策鼓勵(lì)存量資產(chǎn)盤(pán)活，經(jīng)過(guò)幾年的嘗試，越來(lái)越多的企業(yè)選擇通過(guò)CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、類(lèi)REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲取融資需求，隨之而來(lái)，在政策的支持下，公募REITs也迎來(lái)破局。

    作為最早一批“吃螃蟹”的人，胡峰團(tuán)隊(duì)在不動(dòng)產(chǎn)證券化評(píng)估領(lǐng)域類(lèi)REITs、CMBS、公募REITs、Pre-REITs等都率先參與，在理解公募REITs產(chǎn)品上，他認(rèn)為，合規(guī)性和估值是繞不開(kāi)的話(huà)題。

    “REITs的發(fā)行要求非常高，發(fā)行的項(xiàng)目既要過(guò)往現(xiàn)金流水平足夠穩(wěn)定良好，同時(shí)最終估值還需要達(dá)到10億元（保障性租賃住房為8億元）以上規(guī)模。在這種情況下，原始權(quán)益人在發(fā)行時(shí)往往會(huì)面臨不知道如何選取資產(chǎn)的情況。我們碰到過(guò)一些項(xiàng)目，前期沒(méi)有重視資產(chǎn)篩查，所有機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)展開(kāi)工作后，才發(fā)現(xiàn)部分資產(chǎn)在合規(guī)性方面存在較嚴(yán)重的問(wèn)題，如果剔除掉，估值規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，就陷入到兩難的境地。”胡峰如是稱(chēng)。

    與此同時(shí)，大部分可發(fā)行的公募REITs底層資產(chǎn)此前并未形成成熟的大宗交易市場(chǎng)，缺少公允資產(chǎn)價(jià)值數(shù)據(jù)，因此申報(bào)過(guò)程中，資產(chǎn)估值需經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C。

    “為此，我們針對(duì)不同類(lèi)型資產(chǎn)的首批項(xiàng)目重點(diǎn)參數(shù)展開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)研究或調(diào)研，此前評(píng)估行業(yè)比較少有專(zhuān)項(xiàng)研究的，我們通過(guò)海外研究、線下調(diào)研、同類(lèi)比較等方法去確定折現(xiàn)率、增長(zhǎng)率等參數(shù)的取值范圍。”胡峰表示。

    各方的努力也帶來(lái)了市場(chǎng)認(rèn)知的升級(jí)。“一開(kāi)始很多企業(yè)對(duì)公募REITs的認(rèn)識(shí)只是一個(gè)新的融資平臺(tái)，但隨著更多業(yè)態(tài)的公募REITs產(chǎn)品發(fā)布，原始權(quán)益人也逐步認(rèn)識(shí)到，公募REITs產(chǎn)品對(duì)提升自己的品牌力度、知名度、構(gòu)建‘投融管退’一整套戰(zhàn)略平臺(tái)的重要意義。”胡峰表示。

    公募REITs新業(yè)態(tài)希望能不斷突破

    值得一提的是，盡管?chē)?guó)內(nèi)公募REITs產(chǎn)品數(shù)量在亞洲居首，但市值與股市比例僅為0.14%，而國(guó)際成熟市場(chǎng)達(dá)到2%左右，仍有廣闊發(fā)展空間。在胡峰看來(lái)，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展主要有兩大方向，一是產(chǎn)品規(guī)模的擴(kuò)大化，二是產(chǎn)品業(yè)態(tài)的多元化。

    “2025年公募REITs市場(chǎng)規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大，新業(yè)態(tài)希望能不斷突破。去年‘1014號(hào)文’放寬的酒店、養(yǎng)老等業(yè)態(tài)，有待出現(xiàn)新項(xiàng)目。”胡峰表示。

    另一方面，2023年擴(kuò)募指引出臺(tái)后，激勵(lì)了一些REITs基金積極擴(kuò)募，但能夠擴(kuò)募產(chǎn)品仍是少數(shù)。

    胡峰認(rèn)為，資產(chǎn)類(lèi)型及規(guī)模的擴(kuò)容對(duì)REITs市場(chǎng)建設(shè)起到重要作用，REITs單只產(chǎn)品規(guī)模的擴(kuò)大亦有利于提高產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)承受力和收益。要實(shí)現(xiàn)在規(guī)模和業(yè)態(tài)乃至地域上的進(jìn)一步突破，需要參與者共同努力。

    在信息披露方面，公募REITs是高比例分紅產(chǎn)品，收益主要源自資產(chǎn)層面的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，胡峰認(rèn)為，提高市場(chǎng)信息披露的頻率是完善公募REITs產(chǎn)品的關(guān)鍵之一。

    “當(dāng)前，公募REITs存續(xù)期信息披露規(guī)則對(duì)資產(chǎn)本身的運(yùn)營(yíng)披露提出較高的要求，但單一的資產(chǎn)披露很難揭示出市場(chǎng)變化的趨勢(shì)，也難以反映出運(yùn)營(yíng)差異的問(wèn)題所在。提高各業(yè)態(tài)市場(chǎng)信息披露的頻率和內(nèi)容，比如區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)供需情況，租金及出租率變動(dòng)趨勢(shì)，這將更有利于投資人做出獨(dú)立的投資判斷。”胡峰表示。

    此外，面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)從開(kāi)發(fā)向運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型，胡峰用“不變中求變”概括破局之道。“作為地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，最大的感觸是既要‘不變’，有所堅(jiān)守；又要‘求變’，有所革新。堅(jiān)守的是職業(yè)道德，革新的是服務(wù)能力。房地產(chǎn)上下游涉及甚廣，從來(lái)不缺乏市場(chǎng)，關(guān)鍵是能否把握住在變化中的機(jī)遇。”胡峰如是稱(chēng)。

（編輯 孫倩）