近日，證監(jiān)會啟動了不動產私募投資基金試點工作。業(yè)內人士普遍認為，試點工作具有諸多亮點，為私募基金管理人提供了更加貼合市場實踐的操作空間，有利于盤活不動產行業(yè)并探索新的發(fā)展模式。同時，其投資范圍覆蓋商場、寫字樓、酒店等，將為公募REITs擴圍打下良好基礎。

    上海證券報記者采訪時還獲悉，隨著試點啟動，不少私募基金管理人躍躍欲試，積極參與試點的籌備工作，從“募投管退”各環(huán)節(jié)加強能力建設，還希望能盡快打通與公募REITs發(fā)行相銜接的機制，并將試點的有益經(jīng)驗向全市場推廣。

    “量體裁衣”提供貼合市場實踐的操作空間

    記者獲悉，此次不動產私募試點工作具有諸多亮點，為私募管理人“量體裁衣”，提供了更加貼合市場實踐的操作空間。比如，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策；投資范圍將特定居住用房納入在內，對股債比的限制方面進行差異化安排；提高投資者準入門檻，投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主等。

    高和資本執(zhí)行合伙人、清華五道口不動產金融研究中心副主任周以升提到，本次試點推出時機十分恰當，業(yè)內倍感振奮，不僅是專業(yè)基金管理人，存量資產持有機構也很歡迎。試點采用“較高進入門檻、彈性監(jiān)管”的模式，既能保證市場平穩(wěn)運轉，又能充分發(fā)揮機構活力，滿足不動產領域合理融資需求。

    鼎暉投資管理合伙人、鼎暉夾層業(yè)務創(chuàng)始合伙人胡寧表示，本次試點在監(jiān)管層面給不動產私募基金“正名”，“量體裁衣”提供更加貼合市場實踐的操作空間，提高了私募基金管理人參與不動產投資的競爭力和積極性。同時，試點將存量住宅、新型基建設施等納入了投資范圍，既為私募基金管理人通過市場化方式參與房企紓困提供了空間，也為私募基金管理人參與經(jīng)濟轉型背景下具有高成長性的新基建領域指明了方向。

    為公募REITs項目擴容打下實操基礎

    去年11月，證監(jiān)會放開涉房企業(yè)股權融資，其中提到了“積極發(fā)揮私募股權投資基金作用”。此后，萬科、保利等多家房企發(fā)布股權融資方案，希望獲得增量資金。業(yè)內人士普遍認為，新增不動產私募投資基金試點，是推進“支持房地產企業(yè)股權融資政策”的進一步舉措，將為房企融資帶來更多增量資金，并為公募REITs項目擴容打下了實操基礎。

    申萬宏源地產首席分析師袁豪提到，本次投資范圍覆蓋了存量商品住宅和商業(yè)（商場、寫字樓、酒店），為公募REITs底層資產擴圍打下基礎，對商業(yè)資產盤活方面有實際操作層面的意義，有利于擁有商業(yè)物業(yè)的房企實現(xiàn)價值重估及資產盤活，改善房企的資產負債表，并優(yōu)化商業(yè)地產的運營模式。

    海通證券研究所所長助理、地產行業(yè)首席分析師涂力磊也表示，不動產私募投資基金試點的推出，將是房企股權融資渠道的有益補充，有助于聚焦開發(fā)項目的現(xiàn)金流周轉和順利實現(xiàn)“保交樓”任務，并引導更多各類型的社會資本甚至個人資金參與進來，進一步化解房企面臨的資金困境。

    私募基金管理人積極申請試點

    權威數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會存續(xù)私募股權房地產基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權基礎設施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設等。記者了解到，隨著試點啟動，不少私募管理人躍躍欲試，積極參與試點的籌備工作，并從“募投管退”各環(huán)節(jié)加強能力建設。

    “我們正在積極申請試點。”周以升提到，不動產私募基金是高度專業(yè)性的行業(yè)，需要產業(yè)經(jīng)驗和金融能力緊密融合。不動產私募管理人需要不斷夯實投資能力、增值管理能力和退出能力，在“募投管退”全流程中實現(xiàn)均衡發(fā)展。

    胡寧表示，私募管理人的能力建設，始終圍繞著“募投管退”四個字來進行：首先，私募管理人要貼合市場，在試點框架下打造符合機構投資人要求的產品；其次，既要不斷增強優(yōu)質資產的辨別、篩選能力，更要重視風險控制，除了選擇優(yōu)質的賽道及交易對手，還要綜合運用成本控制、現(xiàn)金流控制、資產隔離等方式對項目進行全方面風控，確保資產價值的順利體現(xiàn)；最后，隨著未來打通與公募REITs發(fā)行相銜接的有效退出機制，需要對公募REITs發(fā)展和運行有著更清晰的認識。