本報記者 王寧

    2月8日，首只民企倉儲公募REIT——嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基金簡稱：嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT，場內(nèi)簡稱：京東倉儲，基金代碼：508098）正式在上海證券交易所上市。

    作為國內(nèi)首只民企倉儲物流公募REIT，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT在發(fā)行期備受認(rèn)可，計劃募集總額17.57億元，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者總認(rèn)購金額為718.16億元，網(wǎng)下投資者認(rèn)購金額超126倍，公眾配售比例為0.46%。

    公告顯示，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT采取封閉式運作，場內(nèi)份額可以參與上市交易，場外份額持有人將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)，即可參與場內(nèi)交易，該項業(yè)務(wù)自1月16日起已開通。

    從底層資產(chǎn)看，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT初始投資的項目包括京東旗下的三個現(xiàn)代化倉儲物流園項目，分別為京東重慶電子商務(wù)基地項目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項目、京東商城“亞洲一號”倉儲華中總部建設(shè)項目和京東“亞洲一號”廊坊經(jīng)開物流園項目，合計建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。其中“亞洲一號”是代表國內(nèi)規(guī)模及自動化最高水平的現(xiàn)代化智能物流項目，為我國物流倉儲中稀缺的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲（簡稱“高標(biāo)倉”）。相比普通物流倉儲，高標(biāo)倉具有先進(jìn)完善的建筑結(jié)構(gòu)，充分利用計算機、自動化等技術(shù)和物流信息規(guī)劃系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)模化效應(yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性、優(yōu)化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等效用。

    據(jù)悉，三個項目均位于關(guān)鍵物流集聚區(qū)，輻射范圍廣，歷史運營情況良好，能夠有效維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定，起到帶動區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、提振居民消費的重要作用。憑借區(qū)位優(yōu)勢、高標(biāo)倉品質(zhì)等核心競爭力在過去兩年并未受到疫情沖擊，反而呈現(xiàn)上升趨勢，出租率均達(dá)到了100%，近3年及一期項目總體保持盈利，投資回報良好，年均經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。且京東物流自租的租約長度為5年-6年，高于行業(yè)平均水平的3年，運營高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力較強。

    業(yè)內(nèi)人士表示，倉儲物流行業(yè)作為典型的實體經(jīng)濟(jì)，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業(yè)的發(fā)展。通過積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，并吸引更專業(yè)的市場機構(gòu)參與運營管理，有機會進(jìn)一步提高倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平，強化資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

    作為最早一批建立專門REITs研究和投資團(tuán)隊的基金公司，嘉實基金構(gòu)建了完善的REITs投研體系，并設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部，在倉儲物流、高速公路、地鐵、市政基建、園區(qū)開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)領(lǐng)域均配備專門行業(yè)研究員，積極開發(fā)推進(jìn)更多創(chuàng)新性REITs項目，豐富REITs產(chǎn)品線。據(jù)統(tǒng)計，嘉實累計發(fā)行管理的ABS和類REITs產(chǎn)品超20單，發(fā)行規(guī)模超400億元。

（編輯 張明富 喬川川）