本報記者 昌校宇

    公募REITs再出“爆款”產品。11月17日，華夏基金發布公告稱，華夏基金華潤有巢REIT發行累計吸金1200.45億元（比例配售前）。其中，網下投資者有效認購申請確認比例為0.47%，刷新公募REITs網下發售配售比例紀錄，公眾發售配售比例為0.31%。

    公告顯示，網下詢價階段，華夏基金華潤有巢REIT受到資金追捧，共收到107家網下投資者管理的432個配售對象的詢價報價信息，擬認購數量總和為298.53億份，為初始網下發售份額數量（1.4億份）的213.24倍。網下投資者管理的有效報價配售對象均全額繳納認購款，最終網下投資者有效認購申請確認比例為0.47%。按照基金發售價格計算，網下發售比例配售前的募集規模約為721.55億元。

    事實上，已上市的21只公募REITs產品行情表現亮眼。截至2022年11月16日，去年上市的11只產品今年以來的平均收益率為1.23%。其中，華安張江光大REIT和博時蛇口產園REIT漲幅均在10%以上，而同期中證全指下跌18.38%。此外，今年新上市的10只產品平均漲幅為18.32%，其中3只產品漲幅在30%以上。

    上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平對《證券日報》記者表示，在今年權益市場整體表現欠佳的情況下，已上市的公募REITs產品表現亮眼，進一步凸顯其投資價值。此外，清潔能源、保障性租賃住房、標準廠房產業園等新型資產類型涌現，民營企業為原始權益人的REITs發行，以及5只REITs擴募落地實施等市場發展亮點頻現，帶動公募REITs市場關注度進一步提升；再加上REITs產品本身具備的資產配置優勢，吸引了券商、保險、信托、私募等不同類型投資者參與其中，REITs配售比例不斷走低，發行規模破百億元產品也已出現。

    “公募REITs的投資價值可分為分紅、二級市場價格導致的資本利得兩部分。”中信證券首席經濟學家明明在接受《證券日報》記者采訪時稱，分紅角度，盡管今年部分REITs底層項目經營受多點散發疫情擾動明顯，但整體來看仍能為投資者提供相對穩定的分紅收益，尤其是擴募的落地也有望提升項目的分派收益率。資本利得角度，一方面，今年多單新發REITs上市首日便觸及漲停板，表明參與REITs發行認購的性價比較高；另一方面，存量REITs的價格在經歷上半年的持續調整后，于下半年逐步企穩，部分產業園、倉儲物流、清潔能源等REITs在二級市場同樣存在投資價值。綜合來看，在今年市場波動較大的背景下，優質的REITs投資價值凸顯，在能為投資者提供相對穩定分紅收益的情況下，還能帶來一部分資本利得。

    據《證券日報》記者觀察，下半年以來，我國公募REITs產品的發行、審核速度顯著加快。僅10月份以來，就有4只產品上市，另有3只產品獲批。另從中國招標投標公共服務平臺披露的招投標信息中也能看到，REITs項目儲備豐富。

    除新產品加速亮相外，首批5只公募REITs已率先邁出擴募實操第一步。明明表示，“倉儲物流、生態環保REITs的擴募有望補充相關類型新發REITs不足的現狀。從海外經驗看，REITs擴募是常態化操作，未來公募REITs市場也有望通過擴募進一步擴容。”

    在明明看來，公募REITs市場新發和擴募齊頭并進，有望緩解當前市場供不應求情況。

    不過，孫桂平認為，在旺盛的市場需求下，短期內公募REITs市場供不應求的狀態仍將持續；長期來看，隨著產品發行增多，以及更多REITs進行擴募，再加上投資者對REITs產品加深了解，投資理念趨向成熟，REITs市場有望逐漸回歸常態。

    日前，證監會和國務院國資委聯合發布《關于支持中央企業發行科技創新公司債券的通知》（以下簡稱《通知》）明確，支持中央企業開展基礎設施REITs試點。重點支持交通、能源、水利、生態環保及5G、工業互聯網等新型基礎設施項目發行REITs，鼓勵回收資金用于科技創新領域投資，拓寬增量資金來源，完善科技創新融資支持。

    明明認為，《通知》提到REITs在新基建領域的應用，因此后續可期待以相關領域基礎設施作為底層資產的REITs產品上市發行。