公募REITs擴(kuò)容可謂“馬不停蹄”。

    11月11日，旗下剛剛誕生首只百億級產(chǎn)品的中金基金，于同日又上報了新項目——中金山高集團(tuán)高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“中金山高高速公路REIT”）。這既是山東首單申報至交易所的公募REITs項目，也是中金基金的第四只公募RIETs產(chǎn)品、第二只高速公路REIT。而剛刷新公募REITs網(wǎng)下詢價紀(jì)錄的華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（下稱“華夏基金華潤有巢REIT”），將于今日迎來首發(fā)。

    此外，目前處于招標(biāo)等前期階段的公募REITs項目資產(chǎn)，不僅有產(chǎn)業(yè)園、景區(qū)、水庫等傳統(tǒng)資產(chǎn)，還出現(xiàn)了新能源、海上風(fēng)力發(fā)電場等新型資產(chǎn)。

    高速公路REITs擴(kuò)容

    11月11日晚間，證監(jiān)會官網(wǎng)披露了最新的基金申報情況，中金基金上報了中金山高高速公路REIT，目前處于接收材料階段。上交所官網(wǎng)信息顯示，中金山高高速公路REIT屬于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目，發(fā)起人（原始權(quán)益人）為山東高速集團(tuán)有限公司，專項計劃名稱為“中金-山高集團(tuán)鄄菏高速資產(chǎn)支持專項計劃”，計劃管理人為中國國際金融股份有限公司。

    上述項目的資產(chǎn)標(biāo)的鄄菏高速，是山東高等公路網(wǎng)規(guī)劃“五縱四橫一環(huán)八連”中的一縱、一環(huán)的重要組成部分，是連接魯豫皖贛四省的南北省際高速公路通道，全線設(shè)特大橋1座、大橋8座、中橋6座、天橋1座、互通立交4座，以及監(jiān)控通信分中心養(yǎng)護(hù)工區(qū)1處、服務(wù)區(qū)1處、收費站4處。山東高速集團(tuán)董事長周勇于今年8月舉辦的第五屆全國交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資模式創(chuàng)新與公募REITs發(fā)展研討會上提到，該集團(tuán)緊抓機(jī)遇，正積極推動鄄菏高速REITs項目落地，努力打造山東省基礎(chǔ)設(shè)施REITs樣板。

    中國公路學(xué)會副理事長兼秘書長劉文杰在上述研討會上也表示，目前交通領(lǐng)域投融資處于高位運行態(tài)勢，公路依然是交通發(fā)展的主要拉動力量，REITs作為新的金融工具在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域正在引起關(guān)注。

    根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至目前，中金山高高速公路REIT成為業(yè)內(nèi)正式申報的第八單高速公路REITs項目，不僅是山東首單申報至交易所的公募REITs項目，也是中金基金旗下的第四只公募RIETs產(chǎn)品、第二只高速公路REIT。

    稍早之前，中金基金旗下首只高速公路REIT——中金安徽交控REIT剛于11月11日成立，首募規(guī)模達(dá)108.8億元。該產(chǎn)品的初始網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售份額分別為1.4億份、6000萬份，最終實現(xiàn)有效認(rèn)購份額則達(dá)到了47.62億份、10.08億份，配售比例分別只有2.94%、5.95%。

    資金追逐熱情不減

    實際上，上述現(xiàn)象只是大擴(kuò)容背景下資金持續(xù)追逐公募REITs的一個縮影。Wind數(shù)據(jù)顯示，在今年發(fā)行的12只公募REITs產(chǎn)品中，有9只出現(xiàn)了超過百倍的認(rèn)購倍數(shù)，獲得了券商、私募、保險資管等各路機(jī)構(gòu)資金的青睞。

    以將于今日開售的華夏基金華潤有巢REIT為例，該基金在詢價階段受到網(wǎng)下資金青睞，網(wǎng)下發(fā)售累計吸引資金721.55億元，擬認(rèn)購總數(shù)量298.53億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額1.4億份的213.24倍，刷新已有公募REITs的網(wǎng)下詢價紀(jì)錄。該產(chǎn)品的11家戰(zhàn)略投資者中，除原始權(quán)益人有巢深圳外，還出現(xiàn)了國新新發(fā)展基金、平安人壽、泰康保險、泰康養(yǎng)老、中信證券、中信保誠人壽等機(jī)構(gòu)的身影。

    此外，記者從中國招標(biāo)與采購網(wǎng)搜索獲悉，當(dāng)前與公募REITs相關(guān)的項目招標(biāo)信息就超過了40條，涉及的項目不僅有產(chǎn)業(yè)園、景區(qū)、水庫等傳統(tǒng)資產(chǎn)，還出現(xiàn)了新能源、海上風(fēng)力發(fā)電場等新型資產(chǎn)。

    不僅是前期發(fā)售，上市之后的公募REITs在二級市場上同樣也受到了資金追捧。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至11月13日，已上市交易的公募REITs產(chǎn)品有20只，而這20只產(chǎn)品近半年和今年以來均實現(xiàn)了正的平均收益率。

    具體看，華安張江光大園REIT近半年和近一年以來分別取得了20.41%、19.45%的收益率，鵬華深圳能源REIT在這兩個時間段的收益率均為14%。根據(jù)基金三季報，鵬華深圳能源REIT三季度實現(xiàn)凈利潤1.95億元，是當(dāng)時披露三季報的公募RIETs產(chǎn)品中唯一凈利潤過億的。若從上市以來的情況看，上述20只產(chǎn)品的平均收益率高達(dá)26.80%，其中有12只產(chǎn)品的收益率超過30%，紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT等產(chǎn)品的收益率則在40%以上。

    股債之外再添融資渠道

    上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院學(xué)術(shù)副院長嚴(yán)弘表示，當(dāng)前各路資金熱衷追逐公募REITs，主要有三大原因：首先，從海外發(fā)展經(jīng)驗來看，公募REITs的收益既包含了現(xiàn)金流收入，又包含了基礎(chǔ)物業(yè)資產(chǎn)的增值，風(fēng)險一般介于股票和債券之間。比如，過去20多年美國的REITs產(chǎn)品年化綜合收益率一般都在10%上下，具有一定的吸引力。其次，公募REITs跟其它風(fēng)險資產(chǎn)如股票、債券等相關(guān)性較低，是資產(chǎn)配置中重要的組成部分。另外，通過投資公募REITs，投資者還能以少量資金直接參與到不動產(chǎn)資產(chǎn)的投資中來，并且公開市場交易的形式也使得資金流動性和信息透明度較高。

    某公募分析人士對記者表示，公募REITs的主要投資回報源于項目底層資產(chǎn)的良好收益。這類產(chǎn)品大多采取“公募基金+ABS（資產(chǎn)支持證券）”結(jié)構(gòu)，將80%以上的基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額。同時，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)，基金管理人則主動運營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。這些制度設(shè)置，均有助于為投資者帶來相對穩(wěn)定的投資回報。

    上交所總經(jīng)理蔡建春近日在公開場合表示，去年啟動的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點順利推進(jìn)，目前滬市已有12只產(chǎn)品上市，融資390億元，帶動近2000億元投資，未來將優(yōu)化REITs規(guī)則機(jī)制，打造具有國際競爭力的REITs發(fā)展新高地。

    紅土創(chuàng)新基金認(rèn)為，公募REITs打通一、二級市場，起到盤活存量資產(chǎn)、為新項目投資注入權(quán)益性資金的橋梁作用。無論是宏觀經(jīng)濟(jì)還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)，未來都希望有更多領(lǐng)域的資產(chǎn)擴(kuò)充到公募REITs市場中，從而引入更多增量資金，公募REITs有望成為股票、債券之外的重要融資渠道。