本報(bào)記者 王思文

    9月14日，華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT正式向公眾發(fā)售，這是全市場第18單獲批的公募REITs，也是市場上第5單產(chǎn)業(yè)園REITs。

    “我們預(yù)計(jì)華夏合肥高新產(chǎn)園REIT大概率會在發(fā)售首日就出現(xiàn)比例配售的情況。”一位頭部券商產(chǎn)品經(jīng)理對《證券日報(bào)》記者表示。

    《證券日報(bào)》記者從各渠道人士處了解到，在基金發(fā)行持續(xù)低迷的市場情況下，資金對公募REITs的認(rèn)購熱度有增無減。同時，大多數(shù)渠道已引導(dǎo)投資者做好認(rèn)購權(quán)限的開通及資金準(zhǔn)備，并告知投資者資金回?fù)艿臅r間。如某大型券商理財(cái)經(jīng)理表示，若產(chǎn)品9月14日發(fā)生比例配售，預(yù)計(jì)資金將在9月16日晚清算后回到賬戶。

    公眾發(fā)售部分?jǐn)M募集規(guī)模

    僅為1.61億元

    華夏合肥高新產(chǎn)園REIT的落地備受市場關(guān)注。據(jù)悉，該產(chǎn)品在8月29日正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文后快速進(jìn)入發(fā)行階段，僅12個工作日即正式開始向公眾發(fā)售，網(wǎng)下詢價階段也十分受資金青睞。華夏基金相關(guān)人士向《證券日報(bào)》記者介紹，“參與詢價的網(wǎng)下擬認(rèn)購份額為網(wǎng)下發(fā)售份額的156.89倍，刷新了已有公募REITs網(wǎng)下詢價記錄。”

    在資金熱度持續(xù)不減和公眾發(fā)售份額較低的雙重背景下，公募REITs發(fā)行首日即比例配售已不再是“新鮮事”。與此前發(fā)行的公募REITs相一致，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT向公眾發(fā)售的份額占比同樣較小。此次華夏合肥高新REIT發(fā)售的基金份額總額為7億份，其中公眾發(fā)售的初始基金份額數(shù)量僅為0.735億份，按照發(fā)售價格2.190元/份計(jì)算，公眾發(fā)售部分?jǐn)M募集規(guī)模僅為1.61億元。

    目前，產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)品的稀缺性仍相對明顯，這也是此類公募REITs認(rèn)購熱度持續(xù)火熱的另一個原因。截至9月13日，我國上市的產(chǎn)業(yè)園REITs共有4單，分別是建信中關(guān)村REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT。另有國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT于近日獲批，若華夏合肥高新產(chǎn)園REIT與國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT順利上市，全市場產(chǎn)業(yè)園REITs將擴(kuò)容至6只。

    “目前已上市的產(chǎn)業(yè)園REITs底層資產(chǎn)地理位置優(yōu)越，經(jīng)營和現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，資質(zhì)較優(yōu)，整體回報(bào)率較有吸引力，不僅派息率相對銀行理財(cái)收益率更高，更有二級市場價格上漲的資本利得加成。”恒生前海基金對《證券日報(bào)》記者表示。

    產(chǎn)業(yè)園REITs產(chǎn)權(quán)清晰

    具備較強(qiáng)增值潛力

    對于未來我國產(chǎn)業(yè)園REITs的投資機(jī)會，多家基金公司表示，產(chǎn)業(yè)園REITs產(chǎn)權(quán)清晰，具備較強(qiáng)的增值潛力。

    “我國現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園數(shù)量較多、規(guī)模較大，且底層種類豐富，為公募REITs提供了具有吸引力的基礎(chǔ)資產(chǎn)，且政策層面也支持通過發(fā)行產(chǎn)業(yè)園REITs盤活存量資產(chǎn)，可以預(yù)見未來產(chǎn)業(yè)園REITs的數(shù)量會越來越多。”恒生前海基金對《證券日報(bào)》記者表示，從市場研究機(jī)構(gòu)對美國工業(yè)REITs的分析來看，美國工業(yè)REITs長期平均綜合回報(bào)率高于各業(yè)態(tài)均值，在我國基礎(chǔ)資產(chǎn)存量豐富、高收益資產(chǎn)逐漸稀缺的背景下，產(chǎn)業(yè)園REITs具備一定的投資和配置價值。

    一位大型金融機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理對《證券日報(bào)》記者稱，“產(chǎn)業(yè)園區(qū)是基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的重要組成部分。此類資產(chǎn)具有較高的科技創(chuàng)新價值和經(jīng)濟(jì)附加值，產(chǎn)權(quán)清晰，收益相對穩(wěn)定，具備增值潛力，且底層資產(chǎn)規(guī)模大、定價邏輯直接。”

    從回報(bào)率特征來看，產(chǎn)業(yè)園REITs兼具股債特點(diǎn)，是高派息、風(fēng)險(xiǎn)適中的投資產(chǎn)品。由于產(chǎn)業(yè)園類REITs現(xiàn)金流主要是租金收入、物業(yè)管理費(fèi)等，容易受到所屬區(qū)域、行業(yè)周期、競爭資產(chǎn)質(zhì)量等因素影響，波動也會相對較大。另外，其底層資產(chǎn)價值具有一定上升空間，資產(chǎn)的成長性相對較強(qiáng)，因此這類REITs的股性特征也更明顯。

    值得注意的是，近日有部分市場人士認(rèn)為未來產(chǎn)業(yè)園REITs的二級市場漲跌趨勢或趨近，對此，有業(yè)內(nèi)人士在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示，“整體來看，產(chǎn)業(yè)園REITs上市以來漲幅較高，與項(xiàng)目資質(zhì)、資產(chǎn)稀缺性、市場情緒等有關(guān)。拉長周期看，目前已上市的產(chǎn)業(yè)園REITs在同統(tǒng)計(jì)區(qū)間的漲跌趨勢大致相似，區(qū)位和基本面因素會導(dǎo)致漲跌幅存在一定的差異，但整體差別不大。但不同的產(chǎn)品底層資產(chǎn)不一，未來解禁壓力、供給增加、市場情緒波動等都會對收益率產(chǎn)生影響，投資者也需要關(guān)注其中的風(fēng)險(xiǎn)因素。”

    未來，可能還會有哪些新的資產(chǎn)類型？博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理胡海濱向《證券日報(bào)》記者介紹，“光伏、風(fēng)電等新能源資產(chǎn)或成為重要類別。挑選項(xiàng)目重點(diǎn)要從項(xiàng)目合規(guī)性、收益穩(wěn)定性兩個維度去考量。”

    “隨著公募REITs市場的擴(kuò)容，未來相關(guān)產(chǎn)品的稀缺性會下降，資金給予此類產(chǎn)品的溢價空間或?qū)p少。”博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚對記者表示。