本報記者 王思文

    備受市場關注的國內首批3只保障性租賃住房REITs正式定檔發行。

    《證券日報》記者從基金公司處獲悉，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT等三只產品將于8月16日同步發售，公眾投資者最低僅需1000元，即可通過場內或場外方式認購基金份額，參與到保障性租賃住房的建設中，分享優質資產項目帶來的發展紅利。

    據記者計算，此次3只保障性租賃住房REITs面向公眾發售的預計募資總額為4.4596億元。業內人士認為，按照以往公募REITs發售的情形來判斷，預計這三只產品也有望獲得各路資金的追捧。

    公眾投資者發售比例

    普遍在12%左右

    與此前發行的公募REITs類似，此次發行的3只保障性租賃住房REITs產品留給公眾投資者認購的初始基金份額并不多，占發售總量的比例約為12%左右。

    從發售的份額總額來看，此次紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT的發售份額總額均為5億份，認購價格分別為2.484元/份、2.51元/份和2.6元/份，預計募資總規模分別為12.42億元、12.55億元和13億元，均不含認購費用和認購資金在募集期產生的利息。

    此次紅土深圳安居REIT發售的份額總額中，初始戰略配售發售份額為3億份，網下初始發售份額為1.4億份，公眾初始發售份額為0.6億份，為發售總量的12%。也就是說，該產品面向公眾發售的規模僅為1.49億元。華夏北京保障房REIT的公眾初始發售份額為0.6億份，也為此次發售總量的12%，即該產品面向公眾發售的規模為1.506億元。中金廈門安居REIT的公眾初始發售份額為0.56億份，為此次發售總量的11.3%，即該產品面向公眾發售的規模為1.4636億元。據此計算，這3只保障性租賃住房REITs面向公眾發售的預計募集資金總額為4.4596億元。

    “從網下詢價的熱度來看，這3只產品有可能延續此前公募REITs的發行火熱態勢，掀起近期基金發行的小高潮。”北京地區一位券商產品經理對《證券日報》記者表示。

    上周，國內首批3單保障性租賃住房REITs的網下詢價結果已陸續出爐。京保REIT在網下詢價階段中，有71家網下投資者管理的211個配售對象上報詢價報價信息，擬認購數量總和達到158.72億份，是初始網下發售份額1.4億份的113.37倍；中金廈門安居REIT在詢價階段同樣受到網下資金青睞，共收到69家網下投資者管理的220個配售對象的詢價報價信息，全部配售對象擬認購份額數量總和為143.12億份，是網下初始發售份額數量的108.96倍。

    值得注意的是，紅土深圳安居REIT在網下詢價階段共收到83家網下投資者管理的252個配售對象的詢價報價信息，全部配售對象擬認購數量總和為186.241億份，為初始網下發售份額數量的133.03倍，創下目前業內已發行公募REITs的行業記錄。

    租賃住房市場合理規模

    3萬億元至4萬億元

    公眾投資者投資保障性租賃住房REITs，到底有哪些投資價值和意義呢？

    紅土創新基金在接受《證券日報》記者采訪時表示，“對于投資者來說，保障性租賃住房REITs的推出，豐富了REITs市場的種類，讓普通投資者也能參與到保障性租賃住房的建設中來，享受到優質資產項目帶來的發展紅利。”

    “從投資價值角度來看，保障性租賃住房REITs的投資領域具有一定的政策紅利。2021年6月份，國務院出臺《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，從土地、財稅、金融等多方面明確了相關的支持政策，政策紅利的釋放和疊加為保障性租賃住房REITs創造了一定的投資盈利空間。”紅土創新基金對記者表示，“各地保障性租賃住房項目進入快速發展期，這也為保障性租賃住房REITs提供了優質的投資標的。”

    據住建部信息顯示，40個重點城市將在“十四五”期間建設保障性租賃住房共計650萬套（間），多數城市的保租房計劃占新增住房的比重達30%，絕大部分保租房REITs項目集中于一二線城市。由此可見，保障性租賃住房REITs的底層資產普遍優良，具有較好的投資價值。

    “保障性租賃住房是基礎設施領域的理想資產類型之一。”中金基金對記者表示，“在市場需求層面，租賃住房未來的市場規模巨大。根據中金公司的研究，中國合理租賃住房市場規模可能達到3萬億元至4萬億元的水平，將主要集中在大中城市。目前保障性租賃住房REITs的發展正方興未艾，未來前景值得期待。”