本報記者 昌校宇

    保障性租賃住房REITs加速落地。8月8日晚，中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（“中金廈門安居REIT”）發布詢價結果公告，這距離其7月底拿到發行批文不足兩周時間。

    根據公告顯示，中金廈門安居REIT發售價格為2.6元/份，募集基金份額總額為5億份，預計募集資金總額為13億元。另，基金募集期為8月16日至17日。

    “保障性租賃住房是基礎設施領域的理想資產類型之一。”中金基金副總經理、中金廈門安居REIT基金經理李耀光在接受《證券日報》記者專訪時介紹，一方面，公募REITs可以通過資本市場打造可持續的保障性租賃住房投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給，為市場提供更多保障性租賃住房的“房間”。另一方面，已運營成熟穩定的存量保障性租賃住房通過REITs的方式進行“資產IPO”，促使機構投資者、個人投資者等多元化的投資人可以借助資本市場享受基礎設施投資帶來的收益。

    公開資料顯示，中金廈門安居REIT的底層資產為園博公寓、珩琦公寓兩個保障性租賃住房項目，合計建筑面積19.86萬平方米、4665套房源，主要為滿足青年人、新就業大學等市民群體的過渡性租賃需求。

    截至2022年3月末，中金廈門安居REIT底層資產項目園博公寓和珩琦公寓的出租率均達到99%，平均租金分別為32.35元/平方米/月和30.52元/平方米/月。同時，項目運營成熟穩定，租金具有吸引力，需求旺盛，待入住排號人數與房源數大致持平。對于市場較關心的分紅情況，中金廈門安居REIT詢價結果對應2022年預測現金流分派率4.04%（年化），2023年預測現金流分派率為4.05%。

    李耀光進一步介紹，“項目收入主要來源于租金，根據廈門市對于保障性租賃住房租金相關要求，租金水平初次定價必須要低于同地段、同品質市場化租賃住房的95%；每次調價不能高于5%。同時，保障性租賃住房受益于政策鼓勵，部分項目的拿地成本比市場化租賃住房要便宜一些。綜上，中金廈門安居REIT一方面體現民生保障性，另一方面保障性租賃住房應該比其他產權類資產的穩定性更高一些。”

    公開資料顯示，中金廈門安居REIT的存續期限為65年。李耀光表示，存續期限是以比底層資產項目剩余產權期多一年的時間定的。REITs類似于一家上市公司，在未來發展過程中可收購其他符合要求的保障性租賃住房項目，新資產的剩余產權期若超過65年，可以向證監會申請變更注冊擴充資產范圍的同時，申請變更注冊期限，即REITs存續期限可以根據裝入資產情況自然往上延長。

    據悉，中金廈門安居REIT原始權益人廈門安居集團旗下資產儲備優質，具備持續擴募增長潛力。截至2022年3月31日，廈門安居集團共建18個租賃住房項目，總建筑面積超過369萬平方米。

    展望未來，保障性租賃住房的發展空間巨大。根據中金公司的研究，中國合理租賃住房市場規模可能達到3萬億元至4萬億元，將主要集中于大中城市。

    李耀光表示，未來，中金基金將繼續加強公募REITs領域投入與探索，在實踐中不斷提高投資與運管能力，積極探索不同基礎設施資產類型，努力實現資產持續穩健運營，保護投資者合法權益，切實提高投資者獲得感，助力行業高質量發展。

（編輯 張鈺鵬 上官夢露）