調整一個月后，近期公募REITs二級市場行情再次升溫。因價格漲幅過快，2家公募基金管理人于3月23日盤前發布了停復牌及交易風險提示公告。有基金分析人士表示，近期公募REITs二級市場價格的反彈或與監管層將深入推進基礎設施REITs試點有關。

    REITs行情再升溫

    富國基金發布公告稱，為了保護基金份額持有人利益，富國首創水務REIT將自2022年3月23日開市起停牌一天，并于2022年3月24日開市起復牌。2022年3月22日，該基金在二級市場當日漲幅達4.68%，連續四個交易日累計漲幅達15.61%。富國基金表示，富國首創水務REIT以獲取基礎設施項目收費等穩定現金流為主要目的。隨著交易價格大幅上漲，凈現金流分派率及內部收益率（IRR）將顯著下降。早在3月21日，富國首創水務REIT就因為連續三個交易日累計漲幅達10.44%而在3月22日開市起停牌至10：30。

    紅土鹽田港REIT也因為連續三個交易日累計漲幅達13.19%，于3月23日開市起停牌至10：30。

    REITs市場近期交投活躍，截至3月23日收盤，11只公募REITs產品中，5只產品當天成交金額超過3500萬元，11只產品在二級市場近5日全部實現上漲，其中2只產品5日累計漲幅超過10%。

    不過，經過連續一周的上漲以及停牌帶來的降溫，11只REITs產品中有9只昨日出現下跌。

    目前11只公募REITs總市值450億元，平均市值40.92億元，全市場溢價率為32%。據數據統計，公募REITs總指數年化波動率高于大部分股票市場指數。

    建信基金表示，公募REITs作為一類全新的配置品種，兼具股債屬性，債性體現為每年穩定的高比例分紅、股性體現為場內價格的變動。

    紅土創新基金認為應從三個方面理性看待REITs產品的短期價格波動：

    一、從產品流動性看，目前公募REITs產品作為創新性產品具有一定的市場稀缺性，供需不平衡可能引發公募REITs產品在場內凈值出現大幅波動。投資者在二級市場配置時需進行充分研判。

    二、從產品收益來源看，公募REITs產品具有雙重收益特點，一方面是其長期可靠的增長性分紅收入，另一方面是二級市場價值的上漲盈利。從長期資產配置角度來看，其內在價值具有穩健特性，二級市場價值則存在一定波動性。投資者需在自身投資目標與產品風險屬性相匹配的情況下，理性看待其投資收益。

    三、從產品底層資產經營情況看，REITs產品的底層資產屬性（如產權類、特許經營權類等）、二級市場價格、現金分派率等的差異會影響其價值，需對不同REITs產品的情況進行綜合理性的判斷。

    也有基金分析人士認為，公募REITs作為一類優質的投資品種，建議投資者長期關注，始終以底層資產的質量、對未來現金流的合理預測作為投資公募REITs的衡量。

    REITs試點將再深入

    在持續上漲之后，有基金分析人士表示，近期公募REITs二級市場價格的反彈或與監管層將深入推進基礎設施REITs試點有關。

    此前，證監會表示，推動基礎設施REITs健康發展，是“十四五”規劃作出的一項重要部署，對于有效盤活存量資產、創新投融資機制、拓寬權益融資渠道、增強資本市場服務實體經濟能力等具有十分重要的意義。目前已有11只公募REITs產品上市，市場運行平穩，流動性和價格發現機制總體較好，符合試點預期。

    當前，證監會正在會同相關部委，進一步深入推進基礎設施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點范圍。證監會表示，一方面，正在研究制定基礎設施REITs擴募規則，另一方面，正在抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。

    對于監管層將出臺公募REITs擴募規則，紅土創新基金認為，通過擴募及首發資產擴容，國內基礎設施REITs體量將持續擴大，這將為更多優質基礎設施資產進行資產證券化提供可能，并逐步緩解目前二級市場基礎設施REITs“供不應求”的局面。同時，也將進一步完善國內REITs市場制度建設，助力REITs市場高質量發展。

    另有基金人士表示，從海外經驗看，擴募是REITs產品的核心特征，也是我國公募REITs能夠健康長遠發展的重要助力。經過近兩年的試點，我國已有11只公募REITs上市，相關發行、上市機制逐漸成熟穩定，已經具備啟動擴募機制的條件。此外，當前已上市項目存量規模較小，且流通盤比例不高，容易造成二級市場價格的波動，需要通過擴募為二級市場注入新的活力。

    從記者采訪來看，多家公募基金對擴募計劃表現出積極態度。一家公募基金表示，當前已上市的公募REITs，尤其是產權類項目，發起人或原始權益人旗下都具備豐富的可擴募資產，當監管部門出臺基礎設施REITs擴募規則后，預計各產品的管理人都將根據具體規則和擴募資產情況，陸續挖掘可擴募資產、啟動擴募申報工作。

    博時蛇口產園REIT基金經理表示，招商蛇口產園資產儲備豐厚，囊括在建、開業、成熟期的資產，持續計劃和研究將內部合適的成熟資產注入蛇口產園REIT。招商蛇口也和博時持續聯動，對外共同尋找合適可注入REITs資產，通過市場化的手段支持產園REITs做大平臺管理規模。

    此外，公募REITs已經再次擴容。3月23日，華夏中國交建高速公路封閉式基礎設施證券投資基金正式獲批，作為2022年首單獲批公募REITs，是行業首單央企高速公路REITs項目，同時也是頭部基金公司華夏基金、頭部券商中信證券與基建巨人中交集團聯合打造的重磅基礎設施公募REITs項目。

    首份REIT年報公布

    機構投資者占主流

    2021年6月，首批基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，作為一種全新的大類資產，對投資者而言，仍有一些神秘。

    3月15日，博時蛇口產園REIT發布2021年年報，因該基金的基金合同于2021年6月7日生效，年報報告期間為2021年6月7日至2021年12月31日。

    隨著首份公募REIT年報披露，REITs背后神秘的一面逐漸被揭曉。

    項目經營方面，據該基金年報披露，截至2021年12月31日，基礎設施項目公司租戶196家，年底時點出租率為88%。整體來看，四季度較三季度末未發生明顯波動，經營情況基本穩定，報告期內累計實現收入7691.42萬元，全年累計預算完成率95%，基金層面實現的EBITDA較現金流預測的完成率為101%。截至報告期末，基礎設施項目時點出租率88%，整體基本保持平穩；年末租金收繳率為99%。本報告期實現可供分配金額為5283.79萬元，完成《招募說明書》預測的102%。

    投資者結構方面，據博時蛇口產園REIT年報持有人戶數及持有人結構顯示，該基金的機構投資者份額占比為82.78%，個人投資人占比17.22%。機構投資人類型較期初沒有較大變化，不過社保年金、養老金等長線資金目前還沒有配套政策進入到這個市場中來。

    值得注意的是，2022年6月公募REITs將陸續迎來解禁，針對市場擔心二級市場價格有可能迎來波動的問題，博時基金表示，首批項目的戰配比例都較高，但戰配投資人又分為不同類型，有理財產品，也有機構自有資金，每類資金對持有還是交易的需求也是不一樣的，基金管理人也會根據解禁后的二級市場表現，和做市商一起，共同維護基金的二級市場價格整體平穩。