首批公募不動產投資信托基金(REITs)自6月21日上市以來已滿100天,市場表現平穩,部分產品近期曾連續數個交易日收漲。
業內人士認為,在當前宏觀環境和資本市場條件下,擁有估值公允性強、穩定性高等優勢的公募REITs產品,正逐漸被廣大投資人認可,未來市場活性有望進一步激發。不過,公募REITs尚在試點階段,或出現交易不活躍、場內流動性不足的情況,不適合短期炒作。
公募REITs表現平穩
上市三個多月以來,首批9只公募REITs產品運行平穩,近期不少產品連續多個交易日收漲。
昨日市場開盤之后,9只公募REITs普遍飄紅,隨后部分基金漲幅呈持續上漲態勢,富國首創水務一度漲超3%。截至收盤,9只產品中有7只收漲。其中,富國首創水務以2.44%的漲幅居首位,報收4.36元。
值得一提的是,截至9月24日,中航首鋼綠能、浙商滬杭甬、富國首創水務、東吳蘇州產業曾連續8個交易日收漲。截至9月29日收盤,東吳蘇州產業連續11個交易日收漲,最新報收3.98元,其余3只REITs最近11個交易日內有9個交易日收漲,最新分別報收16.29元、9.70元、4.36元。
紅土創新基金基礎設施投資部總經理助理陳超認為,由于REITs產品特點鮮明,估值公允性強、穩定性高、估值方式為市場通用,逐漸被廣大投資人認可。
在陳超看來,一方面,在目前宏觀環境下,REITs底層資產類別的成長性、現金流穩定性的優勢凸顯。具體到產品,源于不同種類底層資產成長性的差異,如物流類REITs受益于物流空間需求,收費權類REITs受益于收費基數的發展;在疫情常態化階段,REITs現金流的穩定性受影響小于其他行業波動,也給投資人更多的選擇。
“另一方面,今年資本市場的表現特征是高通貨膨脹、低利率,優質資產稀缺。伴隨著政策引導,部分投資風格穩健,以固定收益為主的各類投資人,面對今年固收利率低,配置不到優質非標的形勢,逐步關注REITs產品。”陳超說。
首批公募REITs自6月21日上市以來已經運行101天,總體市場表現良好。其中,生態環保項目表現出較強的成長性,富國首創水務和中航首鋼生物質交易價格漲幅居前,分別為12.28%和10.71%;中金普洛斯、浙商滬杭甬的交易價格漲幅也超過5%,紅土鹽田港漲幅為4.65%;僅平安廣州廣河最新收盤價低于發行價,目前折價1%左右。
對于公募REITs上市以來的市場表現,華南一位公募人士認為,整體呈現出低波動、低換手率的特征,符合REITs產品特點,也符合市場預期。
陳超評價道,首批試點公募REITs的順利推出及穩定表現,為后續公募REITs市場擴容創造了良好開端,二級市場交易表現基本符合市場預期,即非投機性、長期穩定收益。
警惕炒作風險
業內人士提示,投資者在追求收益的同時,也應該注意REITs存在的風險。
陳超認為,公募REITs投資存在宏觀層面的風險。首先,就產品流動性而言,公募REITs尚在試點階段,產品規模和投資者認知尚屬初期階段,可能出現交易不活躍、場內流動性不足的情況。若部分炒作資金進場,可能導致公募REITs產品場內價格波動加劇。
其次,投資人應正確理解“強制分紅”概念。公募REITs具有強制分紅的特征,并在產品公告中披露了未來現金分派率,但具體分紅情況需根據底層資產運營情況而定。
最后,從產品投資目標來看,公募REITs作為長期資產配置品種,其內在價值不會有很大的波動。對公眾投資者而言,需確保自身投資目標與產品風險屬性相匹配,以滿足投資期望。
在微觀層面,陳超也提示了相關風險。例如,投資者應關注項目底層現金流收入變化情況、租賃細分市場變化、整體利率上升、不動產市場價格下滑等,特別是當前疫情特殊情況下,應該根據披露信息結合具體資產屬性,并考慮疫情對REITs資產現金流造成影響情況進行判斷。
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