近年來，產業園區建設規模不斷擴大。產業園區是對外開放、招商引資、創新發展的重要載體，并塑造了全新的商業生態系統：以促進行業集聚為目的，為企業提供全生命周期發展契機，帶動當地技術創新、提升資料生產能力、提高資本運作活躍程度。

    以張江光大園、招商蛇口產業園、蘇州工業園區為代表的產業園區，率先試點基礎設施公募REITs，為區域產業發展注入了新動能。近日，上海證券報記者來到位于上海浦東新區盛夏路的張江光大園，深入了解產業園區如何集產業研發、配套商業、便捷職居于一體，調動人才培育和產業鏈聯動，以及公募REITs如何促進產業園區輕重資產的相互轉化。

    構建產業生態鏈

    近年來，產業園區成為城市經濟轉型的重要支撐，張江光大園是典型樣本。

    園區環境方面，內部綠樹成蔭，環境清幽。配套設施方面，負一層為餐廳，一樓有咖啡館、鮮花店等，滿足員工日常生活需求。園區對面為人才公寓，方便員工就近居住。附近還有休閑、娛樂、健身等生活配套空間，員工可快速融入都市生活氛圍。

    區位條件方面，據張江光大園股東方——張江高科副總經理趙海生介紹，張江光大園緊臨中環高架路，距離地鐵2號線廣蘭路站僅800米，可直達陸家嘴CBD，距離上?；疖囌炯s17公里，距離浦東國際機場約25公里，交通便利。

    良好區位疊加現代辦公場景，使得張江光大園已近滿租。2017年至2020年，張江光大園出租率分別為96.30%、74.10%（因園區主動調整造成）、97.40%、99.51%。

    趙海生表示，張江光大園的核心優勢是以空間為載體，實現人才培育及產業鏈的聯動。張江光大園所屬區位為張江科學城，是國家級高新技術園區。園區構筑了生物醫藥創新鏈、集成電路產業鏈和軟件產業鏈的框架，建有醫藥、信息、集成電路、半導體、軟件、網游動漫等國家級基地。

    張江光大園目前的租戶情況也反映了這一點。據華安張江光大園REIT的運營管理機構——上海集摯咨詢管理有限公司總經理所付晶介紹，張江光大園租戶分布于四大產業方向：集成電路、在線經濟、金融中后臺、先進制造業。

    公募REITs帶來雙贏局面

    以張江光大園為代表的產業園區率先試點公募REITs，為園區可持續發展注入新活力。業內人士表示，對項目方而言，可盤活底層資產，加速資金周轉，提高企業生命力；對投資人而言，相當于購買了公募REITs基金份額所代表的園區產權，參與張江科學城的發展。

    趙海生表示，經多年發展，張江高科積累了大量優質基礎設施資產。公募REITs試點政策的出臺，有利于張江高科盤活優質基礎設施資產，從“開發—運營”的粗放式發展模式轉變為“開發—運營—基礎設施REITs—開發”的精細化閉環運營發展模式。

    作為華安張江光大園REIT的基金管理人，華安基金相關人士表示，以公募基金為產品載體，公募REITs開拓了新型的資產融資模式，即發行方信用與基礎資產完全隔離，要求資產本身產生穩定現金流，且長期可持續。此外，公募REITs將更多考慮讓金融創新價值惠及廣大普通投資者。華安張江光大園REIT的基金合同期限為20年，兼顧產品推廣、穩定運營和靈活性。公募REITs以長期持有資產為目的，在產品到期前可根據資產投資需求進行擴募或展期。

    張江光大園收益來源為基礎設施不動產經營所得，包括租金、物業費、車位費及日常服務收入。2020年，張江光大園實現租金收入6808.76萬元，同比增長13%，占總收入的82%。對于投資者而言，華安張江光大園REIT的收益來源除了資產運營收益，還有資產增值收益。

    趙海生介紹，張江科學城是上海重點發展的產業園區，也是浦東新區經濟發展的重要增長極，區域發展前景良好，利好政策頻出。從運營管理團隊看，成員均為業內資深從業人員，具備豐富的招商運營經驗。張江高科和光控安石也為產業園的運營提供產業資源。

    租戶情況方面，所付晶表示，租戶資質良好，租約相對穩定，續租意愿強且擴租需求旺盛。園區租約一般3年一簽，至少在到期日6個月前通知是否續租。園區在經營活動中動態調整租約分布，各類租賃行為高度可預。“企業對于研發空間租賃需求旺盛，市場整體需求空間巨大。”所付晶說。

    趙海生表示，公募REITs募得資金，主要用于繼續投資張江區域符合相關政策規定的基礎設施項目的開發建設，具體而言，是位于上海張江科學城的3-2、3-4和4-2這3個產業發展服務園區項目，即張江科學城的上海集成電路設計產業園。

    激發產業園區活力

    除了張江光大園，招商蛇口產業園、蘇州工業園區也展現了較為突出的競爭優勢。

    招商蛇口產業園位于深圳南山區蛇口網谷產業園，是中國特色社會主義先行示范區、粵港澳大灣區及前海蛇口自貿區“三區疊加”核心地帶。蘇州工業園區連續5年在商務部公布的國家級經開區綜合考評中位列第一，在國家級高新區綜合排名中位列第四，并躋身科技部建設世界一流高科技園區行列。

    目前，我國成熟度較高、符合上市條件的產業園區資產主要包含建設在工業用地或科研用地上的研發樓、標準工業廠房、孵化器和實驗室、產業配套等。中金研究表示，產業園區類資產規模較大、類別豐富、現金流盈利狀況穩定、市場活躍度高、定價邏輯清晰，作為底層資產發行公募REITs具有諸多優勢：能盤活存量資產；分散產業園開發風險；增加社會資本參與園區建設；解決產業園區開發周期長、資金需求大的痛點。

    中金研究還表示，激發產業園區REITs市場活力的關鍵在于構建可估值、可定價、可參與、可退出的市場框架，實現良性循環。

    華安基金建議，投資者長期投資產業園區REITs，可關注以下幾點。一是底層資產的區位情況、租戶質量和區域發展。良好區位保證資產價值稀缺性，高質量租戶保證現金流穩定性，區域可持續發展有利于提高物業租金，讓資產具備良好成長性。二是資產運管能力。公募REITs更注重底層資產的運營管理，良好運營管理機構的專業優勢及資源積累將提供保障。三是治理機制和管理架構，包括基金決策機制、激勵機制和同業競爭防范機制等。