首批基礎設施公募REITs6月21日在滬深交易所集體上市交易,標志著我國基礎設施領域投融資機制的重大創新正式落地,同時也給投資者帶來了資產配置新工具。
9只基礎設施REITs上市即獲得18億元資金追捧。截至昨日收盤,9只產品均有不同幅度的上漲,其中蛇口產園漲幅最大,達14.72%。
業內人士表示,基礎設施REITs上市首日表現表明二級市場價格正向基礎資產的內在價值回歸。對于投資者而言,須警惕場內交易價格的溢價風險,切勿盲目追高。拉長時間來看,基礎設施REITs的收益率與底層資產運行的相關性較高,優質資產將具備較好發展空間。
投資者熱情高漲9只產品悉數上漲
9只基礎設施REITs一上市,即掀起了交易熱潮,部分產品漲幅一度接近20%。從全天交易額來看,9只基礎設施REITs獲得了18億元資金的熱捧??傮w來看,和發售價相比,9只基礎設施REITs上市首日均實現不同幅度的上漲。
從首日上市交易情況來看,首鋼綠能高開20%,蛇口產園開盤后也快速拉高;N浙杭徽、N首創開盤表現同樣亮眼,大漲10%左右。隨著市場情緒趨于穩定,9只基礎設施REITs的交易價格有所回落。截至收盤,蛇口產園漲幅最大,達14.72%;其次是首鋼綠能,上漲9.95%。
從成交情況來看,N普洛斯全天成交高達3.05億元,在9只產品中居首;緊隨其后的是蛇口產園、廣州廣河、N浙杭徽、N張江REI,成交額均超過2億元;首鋼綠能、N蘇園等成交額也都超過了1億元。
針對首批基礎設施REITs上市首日表現,業內人士表示,二級市場價格主要由交易雙方的買賣力量決定,基礎設施REITs場內價格的普遍上漲,說明買入需求大于賣出需求。
博時基金表示,二級市場的價格會向REITs基礎資產的內在價值回歸,反映了首批REITs項目的預期IRR(內部收益率)對投資者比較有吸引力。“即使二級市場價格上漲,只要預期IRR在可接受范圍內,投資者仍會在二級市場繼續買入,直到完成其資產配置的目標。隨著公募REITs價格的上漲,IRR會相應下降,當IRR下降到投資人的投資目標之下,買入力量就會大幅度減弱。”
投資須理性警惕溢價風險
對于首批基礎設施REITs上市首日的上漲,業內人士紛紛提醒,須警惕場內交易價格的溢價風險,投資者切勿盲目追高。
華南地區某基金研究人士表示,以“類REITs”基金鵬華前海萬科REITs為例,該基金自2015年7月成立后的一年多時間里,保持平價或小幅溢價狀態。隨著該產品的運營逐漸穩定,其場內交易價格與基金凈值之間的缺口逐漸拉大,場內價格長期處于折價狀況。此外,從封閉型股基、封閉型債基的經驗來看,由于流動性弱、產品信息不對稱、缺少折溢價糾偏機制,這些產品普遍出現折價交易。
富國基金表示,公募REITs的投資標的與投資者所熟知的股票、債券不同,其投資方向主要聚焦于產業園區、收費公路、倉儲物流、市政設施、污染治理等基礎設施領域。雖然這些分紅穩定、杠桿較低、長期回報穩健的行業能夠為產品長期穩健運作提供堅實基礎,但作為一種創新的金融產品,基礎設施投資的前景沒有歷史數據驗證,其蘊含的未知風險仍有待觀察。
博時基金也表示,對公募REITs基礎資產基本面的分析比較容易,除非政策面出現利好,不然很難出現現金流超預期增加的情況。“因此,盲目跟風的結果一定是風險大于收益,請投資者務必理性決策,注意投資風險。”
上述研究人士還表示,公募REITs的表現有可能出現下述情況:由于首批REITs基本上全部投向標的項目,其運營情況對凈值影響占主導地位,財報季附近可能出現價值波動和預期差。從風險角度考慮,需要注意REITs項目的運營風險、二級市場流動性不足風險,以及REITs價格的變動風險。“建議中簽投資者積極把握上市初期的兌現時機,長期投資者則等待市場情緒降溫后出現的配置機會。”上述研究人士說。
長期表現或分化優質資產更具發展空間
鑒于基礎設施REITs的場內交易價格與資產類型、資金盤子、投資者偏好等均有密切關系,業內人士表示,長期來看,其收益率與底層資產運行情況的相關性更大,優質資產更有成長空間。
招商證券認為,首先,不同性質資產(產權類和收益權類)分派率難以簡單橫向比較,但借鑒資產評估過程中的折現率以及測算IRR,普遍的資產回報率在6%至8%,比較接近發達國家的水平。其次,影響單一REIT投資價值的核心因素包括資產所在行業供需關系、資產所在區位供需關系、管理人能力、適當的金融創新、資產外拓能力等,成長性和穩健性也是重要的考量因素。
以環保行業為例,某券商人士分析道,富國首創水務REIT和中航首鋼綠能REIT認購倍數較高,主要原因或是其確定性和收益率。就公共事業類項目而言,收入主要來自量和價。從量上看,主要與排放量(垃圾排放量、污水排放量)相關,而排放量又與居民人數相關。從10年至20年周期來看,居民人數呈現穩步增長的趨勢。因此,從量上看,環保項目是剛性向上的品種;從價上看,環保類項目價格主要由政府定價,成長性可能不如別的項目,但項目價格的剛性很強?;诖_定性很強及收益率比較好兩個因素,環保類項目資產較為受歡迎。
上述分析人士也提到,就富國首創水務REIT和中航首鋼綠能REIT兩者而言,在當前情況下,兩類項目的價格、盈利角度、流動性變化和估值算法上的差異,會導致兩者交易情況出現差異。就長期發展來看,依然是看兩者底層資產情況和運營能力。
廣發證券表示,REITs上市初期由于流通盤較小,價格波動可能較大。長期來看,REITs收益相對穩定,不同于上市公司的成長性邏輯,炒作空間有限。相比不動產類REITs,收益權類REITs的債性更強,其價格彈性可能較小。經過一段時間的換手,具有長期配置需求的投資者比重可能增加,此后REITs換手率將降至較低水平。
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