近期，首批9只公募REITs的發售吸引了市場的目光。在部分公募REITs管理人看來，從成熟市場的經驗來看，REITs最為活躍的交易并不只是首發階段，REITs管理人在存續期通過主動管理進行資產擴募、兼并收購，能夠不斷提升投資人收益，并促進市場交易，推動REITs市場不斷發展。對投資人的大類資產配置而言，公募REITs有望成為一個全新的萬億元規模的大類資產。

    底層資產質量是關鍵因素

    據了解，公募REITs是一種以發行收益憑證的方式向投資者募集資金，由專門投資機構進行不動產及基礎設施投資經營管理，并將絕大部分投資收益分配給投資者的一種基金。首批公募REITs均為長封閉期產品，最短封閉期為20年，而最長封閉期高達99年。但公募REITs產品在發行結束后可以在二級市場上市交易，保證了產品的流動性。

    而首批9只公募REITs之所以能如此受捧，主要就在于其底層資產較為優質，預期現金流收入穩定。首批REITs的底層資產涵蓋產業園、收費公路、污染治理和倉儲物流等主流基礎設施項目類型，資產分布在北京、上海、廣州、深圳等區域，均為我國經濟發達地區。

    “判斷REITs好與不好，核心點就是看背后的底層資產是否優質，現金流是不是具備持續、穩定、可增長的特性，其中很重要的一點就是REITs底層資產背后的行業發展得好不好。”深創投不動產基金管理（深圳）有限公司首席投資官、紅土創新基金管理有限公司基礎設施基金投資決策委員會委員孔令藝介紹，以紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“紅土創新鹽田港REITs基金”或“鹽港REIT”）為例，它的底層資產是位于深圳的鹽田港現代物流中心，總建筑面積超過47萬平方米，此次納入首批發行的建筑面積約32萬平方米，是國內最大盤道直入式單體倉儲配送中心。

    “倉儲物流行業是近幾年來中國不動產行業表現最好的持有型不動產資產，深圳又是北上廣深四個一線城市中倉儲物流資源最為稀缺的地方。具體來說，鹽田港現代物流中心所輻射的廣闊經濟腹地范圍涵蓋粵港澳大灣區以及四川、重慶、湖南等地，所輻射區域無論是GDP總額還是進出口總額，都占全國三分之一以上，這個資產所在的地域屬性和行業屬性具備很好的投資價值。”孔令藝說。

    紅土創新鹽田港REITs基金經理梁策則表示，深創投很早就開始布局公募REITs市場，核心團隊擁有十年以上不動產投資以及REITs基金經驗，深創投在前期的準備中也配置了超過20人的REITs業務團隊。鹽港REIT后續運營管理過程中將涉及到幾個管理主體，包括紅土創新公募基金管理人、ABS管理人深創投紅土資管，以及外部管理機構深圳市鹽田港物流有限公司。外部管理機構對于倉儲物流的管理經驗以及當地潛在客戶的關系都有比較長期的沉淀和積累，未來會輔助基金管理人對底層資產進行管理。

    主動管理大有可為

    “雖然當前市場都在關注首批公募REITs的首發情況，但根據我們這么多年對REITs市場的研究，以美國為例，REITs市場最為活躍的交易并不只是首發IPO的交易，而是存續期擴募和兼并收購。2008年-2018年，美國市場發生的REITs行業兼并收購總市值達到首發IPO金額的11倍。”孔令藝說。

    在她看來，公募基金管理人可以在REITs基金存續期間履行主動管理的職責，包括可以持續利用REITs平臺進行兼并、收購、擴募來擴大管理規模，也可以積極主動的在合規情況下加杠桿，來提升這只產品給投資人的派息率。

    梁策也坦言，不同于傳統公募基金，公募REITs基金存續期運營管理更多是落在底層資產的管理工作中。“深創投集團前期已經做了比較扎實的準備。一方面是資產的選擇，優質的資產才能支撐未來公募REITs在整個存續期間有比較穩定、優質的表現。另一方面，深創投的不動產平臺已經有非常充足的倉儲物流資產投資和管理經驗，未來紅土創新基金公司也會吸取深創投不動產平臺的運營管理經驗，進一步對底層倉儲物流資產進行積極管理。”梁策表示。

    梁策同時指出，公募REITs的存續期管理工作會落地在物業管理以及細致的資產運營管理工作上，包括租戶管理、日常租金繳納、日常底層資產招租，優化租戶結構、底層資產維修等。鹽港REIT的三名基金經理也會積極履職，基于前期物流倉儲管理經驗，做好對底層資產進行管理的準備，未來公募REITs上市后，將盡職盡責做好底層資產的運營管理工作。

    REITs可成大類資產

    “我們都翹首以盼一個萬億市場的到來。”孔令藝說。根據Bloomberg數據庫，近30年來，美國REITs市場迎來高速發展期。截至2021年5月末，美國市場上市REITs產品數為246只，規模已達到1.52萬億美元。

    孔令藝表示：“從海外REITs發展歷程來看，此次公募REITs的開閘是非常好的開始，但現在只是邁出了第一步。我們回看美國這個萬億美元市場的形成過程，從上世紀60年代剛剛推出REITs，到經歷70年代蕭條時期、80年代復蘇、90年代保險資金增大配置后的大發展，后續又經歷了次貸危機的沖擊，而后再進行調整。經歷了多次繁榮和低谷，才逐步進入穩步發展的周期。”

    在她看來，公募REITs是一個非常好的大類配置資產，但由于目前只有9只產品，從全行業的角度來看，公募REITs的量還不夠，尚達不到主流機構投資者可以納入大類配置的規模。對于我國來說，是否能行穩致遠，直至發展至萬億元規模，還需要金融同業、投資人以及全社會資產提供方共同的努力。

    孔令藝同時指出，公募REITs是更適合用來做中長期配置的產品，應盡量避免短期暴炒，但REITs也絕對不是固定收益型的產品。以美國為例，REITs是領跑大盤的，這個特征也是因為REITs兼顧了當期分配和資本增值，從而整體回報比較好。美國權益型REITs近20年年均回報率是9%-12%，這樣的回報對于海外資本市場來說已經是很高的回報水平。