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實地走訪北京租房市場:成交量走出淡季低谷 議價空間減小 帶看又熱鬧了

2021-03-15 06:32  來源:中國證券報

    近期,北京租房市場回暖明顯,租金成交量走出淡季低谷,優質房源成交走俏。掛牌租金雖未明顯走高,但價格明顯比春節前堅挺,走出此前的價格松動期。有租客向中國證券報記者反映,最近租房的人挺多,自己看上的房子,一猶豫就被租出去了,租金也比較難講。

    務工潮來臨

    中國證券報記者多方了解到,春節過后,新增進城務工人員數量增多,租賃市場迎批量新增租賃需求。此外,隨著往年租房合同到期,換租數量也明顯增多。新增需求和批量換租雙重因素疊加,共同促使租房市場回暖。

    “靠近地鐵、裝修好、居住人員密度小的房源屬于租賃市場中較為優質的房源,價格也會相應貴一些。最近一段時間,換房客戶前期租房合同到期,改善型需求增多,使得這些價格偏高的優質房源出租速度比之前要快。”多位租房中介人員對中國證券報記者表示,“此外,隨著新進城務工人員增多,單價較低的群租房成交情況也得到改善。”

    租客李亮(化名)春節后剛通過了北京一家互聯網公司的面試,為了順利度過實習期,李亮春節后就在公司周圍找房。據李亮介紹,自己之前和父母同住,工作后一方面希望獨立居住,另一方面希望通過租房縮短通勤距離。“但可能是首次租房沒有經驗,看上的房子想第二天再簽合同,很多次都被中介通知說已經租出去了。中介幫忙找的據說都是帶看量大、性價比高的房源,這些房子中介是有獨立鑰匙的??春卯斕觳缓灒乱惶嗽賮砭椭荒芸磩e的。有鑰匙的房源里,一起看房的人也有不少。”

    但李亮也指出,市場目前并不缺待租的優質房源。“無論什么時候去,都有好房子可以出租。只是價格不好講,公司周圍優質一點的一居室月租金都要5000元起步,低于這個價格的房子,當天一猶豫就被中介租給了其他人。”

    和李亮這種想租優質房源的客戶不同,很多外地務工人員春節進城第一件事,是找到最便宜的房子,盡可能壓縮租金。而這類房源,通常以二房東的方式隔斷轉租。受疫情影響,隔斷房在經歷了很長一段時間的成交低谷后,目前也恢復了往年熱鬧的成交。

    以人口居住密度較大的天通苑社區為例,這里聚集了北京最便宜的隔斷房房源,疫情期間,群租房受到疫情影響,前期租賃到期后,很多房源只能空置。“疫情最嚴重的時候,五六百元就能租到房子,現在沒有這么便宜的了。1000-1700元/月的隔斷房作為進城務工人員的首次過渡房,是目前的成交主力。這個片區一般都是二房東,疫情嚴重的時候沒有人租,這些隔斷房就由二房東自己住。現在進城的人多了,這些房源開始迎來帶看潮,每天下班都有人敲門看房。這種情況很長一段時間都沒有了。”長期與二房東合租的租客王宏(化名)對中國證券報記者表示。

    疫情影響減弱

    中國證券報記者調研發現,目前,租房市場普遍走出疫情影響。從近期第三方機構披露的租賃數據看,春節過后,重點城市租賃市場成交量和成交價環比均出現了不同程度上漲。但由于疫情防控仍未完全放開,從同比數據看,仍然處于相對低點。

    貝殼研究院數據顯示,今年2月,全國重點18城租賃成交量環比上漲8.5%,多數城市成交量環比上漲。自去年9月開始,全國租賃成交量連續5個月環比下降后,首次環比止跌上揚,市場即將進入租賃旺季。從租金水平來看,2月重點城市平均月租金為42.1元/平方米,平均租金指數環比上漲1.5%,同比下降5%。

    首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示,各地在疫情影響下,租賃住房空置了不少,房租也在下降。與中小城市比較,大城市有優質的教育醫療產業等優質公共資源,人口的吸引力更強。大城市住房的突出問題就是住房供不應求,房價較高,低收入者和新市民、青年人面臨住房困難。目前來看,說大城市住房供不應求沒有問題,但是說租賃住房供不應求很難成立,因為沒有人租不到房。租房市場面臨的問題不是供給不足,而是租賃亂象較多,比如長租公寓頻頻爆雷、租賃市場監管及相應政策有待完善等。

    長租房難題有望解決

    “很多人租房都是短期行為,即使高房價下租房劃算,也很少有家庭靠租賃住房來解決自己一生的住房問題。更何況現在孩子上學還是與住房捆在一塊兒,擁有產權房孩子上學更有優勢。目前來看,家庭租賃長租房的需求數量并不多,大部分只是過渡而已。疫情影響下,租房人群對產權房的需求更強烈了。”趙秀池指出,“建議重新評估需要新建租賃住房的數量。”

    針對長租房的供給問題,趙秀池指出,不要忽視個人房東在租賃市場中的作用。個人房東提供的租賃住房一樣可以是長租房,這一點應該引起足夠的重視。不是發展長租房就要發展機構租賃,也不是一提到長租房就需要新建。作為二房東的租賃機構要有低成本的房源供應,其盈利模式才能成立。因此,如果有工業廠房改建、集體土地上建設,或者舊房需要改造,需要一定投資并能帶來增值,可以鼓勵租賃機構參與。

    《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》(簡稱《綱要》)全文發布。針對租房市場,《綱要》指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居、職住平衡。加快培育和發展住房租賃市場,有效盤活存量住房資源,有力有序擴大城市租賃住房供給,完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設,加強租賃市場監管,保障承租人和出租人合法權益。以人口流入多、房價高的城市為重點,擴大保障性租賃住房供給,著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃,探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房,支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。

    對此,多位分析人士指出,《綱要》提到的“有效盤活存量住房資源”“支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”等對于長租房企業來說意義重大。此前,很多長租房公寓是將辦公樓等區域進行改裝,由于消防等問題,面臨較大的監管風險,使得長租房企業只能以試點的方式進行,無法全面鋪開。預計隨著監管部門細則出臺,長租房將迎來規范化運行的新時期。

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