長租之殤：

    房東租客皆受傷

    李先生在深圳一家國有企業(yè)工作。2020年8月，為了孩子讀書方便，李先生在深圳樂有家業(yè)務(wù)員的推薦下，與深圳愛租公寓管理有限公司就碧海富通城一套80平方米的房子簽署了租賃合同，月租金為5700元。

    “樂有家?guī)铱戳诉@套房源，我和家人都比較滿意，雖然當(dāng)時對于長租公寓心里也沒有底，但樂有家說這個片區(qū)相當(dāng)比例的房源都在愛租公寓的旗下，于是我們選擇相信并簽署了2年的租賃合同。本來月租金要求6000多元，由于我們是年付，最后月租金談妥為5700元。我一次性付了一年的租金加一個月的押金。”李先生告訴記者，他是8月4日正式入住該套房，但大約一個半月后，房東就找上門來了。

    2020年9月18日晚間，由于房東的突然到訪，李先生與房東有了初次見面。當(dāng)?shù)弥钕壬且?700元租下該套房后，房東連稱不正常，雖然因為疫情原因，租房市場不太景氣，但周邊類似房源出租的市場價一般都在6500元至6800元，即使年付享受到一定的折扣優(yōu)惠，5700元也是明顯低于市場價。

    房東告訴李先生，自己是7月份和愛租公寓談妥以月租金8000余元將房子交給愛租公寓用于長租，雖然收了1個月押金，但已經(jīng)2個月沒收到租金了。李先生建議房東報警，但房東當(dāng)時并沒有什么明確表示。大約半個月后，房東找李先生協(xié)商后續(xù)事宜。房東提出讓李先生一家免費住到2021年3月，從4月開始重新簽租房合同交租金。由于已經(jīng)支付了一年的租金，該方案遭到李先生拒絕。后來又經(jīng)過多次溝通，雙方始終無法談攏，此事就此擱置。李先生一家目前仍居住在自己租住的房子里。

    回想起當(dāng)初的情形，李先生仍感嘆自己屬于比較幸運的人。“維權(quán)群里很多朋友沒有我幸運，房東給租客斷水、斷電，我的房東也曾想這么做，但好在物業(yè)并沒有配合他。”李先生說。

    長租公寓爆雷，不僅租客是受害者，房東同樣也是受害者。深圳工作的小何在廣州市中心有一套60平方米的兩居室。“去年7月底，我房子的租客租約到期，需要找新的租客。按說市中心的房子很好出租，但可能是因為疫情的關(guān)系，一周多時間下來還是沒有找到租客。這時，有一個中介向我推薦了深圳小鷹房屋租賃有限公司（也就是‘小鷹找房’），因為工作在深圳，實在顧不過來，我就把房子托管過去了。”小何告訴記者，其實自己并不想走這樣的通道，畢竟是新的租房模式，但想到能夠省心而且不涉及房屋結(jié)構(gòu)改動，也就答應(yīng)了。

    據(jù)小何透露，小鷹找房的租賃模式分為三年期和五年期兩種，其中三年期的付款方式為押一付一，五年期的付款方式是押一付三。小何選擇了三年期的押一付一，每月租金3900元。“我是2020年8月中旬簽的合同，他們還有45天的免租期，其實最后我只收到了1個月的押金。”小何說，“到9月中下旬，我發(fā)現(xiàn)廣州市住建局發(fā)布的一些公文，提到對部分長租公寓企業(yè)進(jìn)行約談，其中就有小鷹找房。我意識到情況不妙，于是找租客商量解除合同被拒絕。國慶節(jié)后的一個周末，小鷹找房爆雷，于是決定要和小鷹找房解除合同，租客也同意。我們雙方各自和小鷹找房走解除合同流程。”

    小何告訴記者，小鷹找房當(dāng)時提供了兩種方案：一是解除合同，之前欠的房租就不算了，押金當(dāng)作房租；二是繼續(xù)和小鷹找房保持合同狀態(tài)，從2020年12月底開始分三批把錢還給房東。最終小何選擇第一種方案。

    消費投訴：

    長租公寓上榜

    正因為時常出現(xiàn)上文描述的情形，長租公寓成了消費者投訴重災(zāi)區(qū)。

    每年央視“3·15”晚會上，都有一批受到消費者集中投訴的企業(yè)會被曝光。當(dāng)然，誰也不想成為那個被點名的“焦點”。那么，今年哪些行業(yè)企業(yè)存在潛在被曝光的風(fēng)險呢？

    近日，中國消費者協(xié)會公布了由中國消費者協(xié)會聯(lián)合人民網(wǎng)輿情數(shù)據(jù)中心，基于大數(shù)據(jù)平臺數(shù)據(jù)與輿情社會影響力測算結(jié)果，共同梳理出的“2020年十大消費維權(quán)輿情熱點”。“防疫產(chǎn)品價格和質(zhì)量問題突出”以社會影響力達(dá)113.3分高居第一，排名第二至第十位的分別是“‘直播帶貨’新問題層出不窮”“‘雙11’復(fù)雜規(guī)則難壞‘尾款人’”“酒店、旅游、出行退訂糾紛多”“長租公寓接連爆雷跑路”“在線培訓(xùn)服務(wù)亂象頻現(xiàn)”“未成年人網(wǎng)游充值、打賞退款難”“外賣平臺‘多等5分鐘’被指‘甩鍋’給消費者”“智能快遞柜超時收費引不滿”“航司‘不限次飛行產(chǎn)品’限制多”。

    上海市消保委最新公布了2020年消費投訴十大典型問題，長租公寓爆雷、直播帶貨良莠不齊、快遞末端投遞不規(guī)范、未成年人充值網(wǎng)游等成為消費投訴的重災(zāi)區(qū)。作為近幾年出現(xiàn)的一種新的租房形式，長租公寓的發(fā)展讓人歡喜讓人憂。2020年，上海市消保委共受理長租公寓相關(guān)投訴3000余件，其中涉及紫梧桐（上海）公寓管理有限公司（蛋殼公寓）的投訴達(dá)到1368件。

    深圳市消費者委員會微信公眾號公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，深圳市消委會共收到有關(guān)長租公寓的投訴2541件，與2019年同期的1103件相比上升130.37%。其中有關(guān)深圳市蛋殼公寓管理有限公司的投訴1204件，占長租公寓投訴的47.38%。投訴主要涉及企業(yè)包括深圳市蛋殼公寓管理有限公司、深圳自如友家資產(chǎn)管理有限公司、深圳小鷹房屋租賃有限公司、樂居（深圳）公寓管理有限公司、深圳市青沐公寓管理有限公司、城城不動產(chǎn)管理有限公司深圳分公司、深圳碧選公寓管理有限公司、深圳福客來公寓管理有限公司、深圳愛租公寓管理有限公司。消費者反映的主要問題包括長租公寓疑似爆雷問題、退費問題、與業(yè)主糾紛、貸款問題等。

    蛋殼爆雷：

    加速行業(yè)監(jiān)管升級

    長租公寓從無到有經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，直到2015年左右，這個行業(yè)才真正站到風(fēng)口之上。

    天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，截至2020年10月，全國共有900余家長租公寓相關(guān)企業(yè)，其中65%為有限責(zé)任公司，32%為個體工商戶。從城市分布上看，深圳的長租公寓相關(guān)企業(yè)數(shù)量最多，超過150家；上海、成都和北京也均擁有超過50家的長租公寓相關(guān)企業(yè)。從省份分布上看，長租公寓相關(guān)企業(yè)數(shù)量最多的省份為廣東，有近250家相關(guān)企業(yè)，其次為上海、四川、北京和陜西。與此同時，全國約有22%的長租公寓相關(guān)企業(yè)存在經(jīng)營異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。

    事實上，自2018年起，全國部分地區(qū)中小型長租公寓企業(yè)時有發(fā)生或停止運營或拖欠房東租金或租客面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)甚至被趕出公寓的現(xiàn)象。2020年11月，蛋殼公寓北京總部爆出數(shù)百人集中維權(quán)，其位于深圳的運營方深圳市蛋殼公寓管理有限公司也遭遇租金兌付風(fēng)波。蛋殼公寓爆雷讓長租公寓業(yè)已存在的一些問題再度曝光在大眾面前。

    據(jù)統(tǒng)計，2020年深圳市消委會共收到有關(guān)蛋殼公寓的投訴1204件，同比上升297.36%。2020年9月至11月，蛋殼公寓投訴量逐月上升，消費者投訴反映的主要問題有：蛋殼公寓拖欠房東租金導(dǎo)致房東驅(qū)趕租客、消費者退租后所退租金遲遲不到賬、拒不退還消費者押金等，同時以“租金貸”形式交納房租的租客，還面臨“被”退租后即使無房可住仍要按月還貸的問題。

    隨著蛋殼公寓爆雷事件持續(xù)發(fā)酵，人民日報、新華社、央視等多家權(quán)威媒體“點名”蛋殼公寓。人民日報官方微博發(fā)文稱，“蛋殼”破了，不能讓租客和業(yè)主埋單。無法安居，何以樂業(yè)？全力呵護(hù)受害者權(quán)益，讓他們更有信心安頓人生。并表示，監(jiān)管部門已經(jīng)出手，依法規(guī)范長租市場。新華社也發(fā)表時評文章，強(qiáng)調(diào)公眾對資本鐮刀“割韭菜”行為予以譴責(zé)和追問，認(rèn)為有關(guān)部門應(yīng)果斷出手，絕不能讓“割韭菜者”一跑了之。

    全國多地相關(guān)部門迅速行動。深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》，重點提出七個方面的具體要求，尤其強(qiáng)調(diào)租金收取方式不得“高進(jìn)低出”“長收短付”，同時不得誘導(dǎo)租客使用租金貸。上海市住建委等10部門發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》，從嚴(yán)格資金收付要求，嚴(yán)控租金貸款業(yè)務(wù)、開立資金監(jiān)管賬戶、推行房源信息核驗等方面作了規(guī)定，進(jìn)一步整頓住房租賃市場秩序，規(guī)范住房租賃市場行為。

    爆雷根源：

    商業(yè)模式存缺陷

    “當(dāng)下市場上所謂的長租公寓幾乎都是二房東，賺取租金差價與挪用資金池是這類企業(yè)的兩大特征，‘長收短付’是這類企業(yè)慣常的操作手法。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

    2018年，作為長租公寓行業(yè)的“吹哨人”，我愛我家集團(tuán)前副總裁、景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉就向市場和政府監(jiān)管部門發(fā)出預(yù)警：長租公寓爆雷將比P2P更厲害。兩年多過去，一大波長租公寓企業(yè)因資金鏈問題先后倒閉，其頻頻爆倉的根源在于企業(yè)商業(yè)模式存在缺陷，表現(xiàn)為高進(jìn)低出、長收短付、短錢長投。

    胡景暉告訴記者，2017年、2018年，很多長租公寓在資本的加持下以高于市場價20%至40%的租金從房東手里收取房源，為爭搶租客又低價出租，降低租金以出貨。由于長租公寓企業(yè)與房東之間是月付或者季付，而對租客則是半年付或年付，支付的時間差形成了資金沉淀。在租金貸的加持下，很多長租公寓企業(yè)要求租客年付租金，甚至更長，一次即可沉淀至少13個月的資金。而提供租金貸的貸款公司往往并非正規(guī)銀行，都是一些網(wǎng)貸公司或非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)，放大了風(fēng)險。

    “短錢長投則是將一年內(nèi)要付出的房租（短錢），用于企業(yè)的滾動發(fā)展、裝修裝配等，這類投資在財務(wù)處理上通常至少需要用36個月進(jìn)行攤銷、折舊，這就是將一年要付出去的錢做一個三年周期的投資。一旦沒有新的租客進(jìn)入，通過租金貸的方式超付房租，沒有新的投資人提供資金，長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流就會斷裂，進(jìn)而出現(xiàn)爆倉、跑路等問題。”胡景暉說。

    在李宇嘉看來，長租公寓“高進(jìn)低出”的打法其實類似于早期市場上的共享單車，都是先賠錢占市場，然后再謀求實現(xiàn)盈利。通過短期內(nèi)快速占領(lǐng)市場，產(chǎn)生資本市場需要的“規(guī)模效應(yīng)”，從而獲得風(fēng)險投資的青睞，然后講故事、上市、退出。很多創(chuàng)業(yè)投資者，對租賃市場規(guī)律和風(fēng)險看不明白，不知道這個模式到底行不行得通。實際上，互聯(lián)網(wǎng)思維、資本運作與住房租賃這類需要深入細(xì)致的服務(wù)格格不入。

    李宇嘉表示，國家鼓勵長租公寓，看重的是相比“房東-租客”的散租，長租公寓秩序更好、租賃體驗感更強(qiáng)，能幫助大城市的新市民、新就業(yè)大學(xué)生更好地扎根城市，感受到城市的包容與溫暖。過去幾年，確實有一批企業(yè)為規(guī)模化租賃作出了貢獻(xiàn)。但就整體而言，爆雷、跑路、炒租金等，已使長租公寓信任跌入冰點，到了不破不立的地步。

    發(fā)展前景：

    “集中式”長租或更廣闊

    “目前長租公寓除了輸出管理服務(wù)的輕資產(chǎn)模式之外，大多難以覆蓋市場化融資成本，尚未找到可持續(xù)的商業(yè)模式。雖然中央制定了一系列扶持政策，但在地方協(xié)調(diào)上仍存在一定的困難。”有不愿具名的房地產(chǎn)行業(yè)人士建議，制定并落實一批與長租公寓相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，支持金融機(jī)構(gòu)建立與集中式長租公寓運營期限相匹配的融資安排，加快集中式長租公寓公募REITs推進(jìn)。

    品牌房企對于長租公寓的關(guān)注度在不斷提高，萬科、龍湖、旭輝、招商蛇口等一批早年進(jìn)入長租市場的房企已在一二線城市完成初步布局。以萬科為例，根據(jù)公司發(fā)布的2020年三季報，報告期內(nèi)，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)新增開業(yè)0.85萬間；截至9月底，累計開業(yè)約13.58萬間。租賃住宅業(yè)務(wù)持續(xù)落地服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)操作程序，明確服務(wù)的底線標(biāo)準(zhǔn)，開展服務(wù)品質(zhì)提升、客戶關(guān)懷等主題活動，截至報告期末，成熟期項目（開業(yè)半年及以上）的出租率為95.3%。

    旭輝2016年涉足長租公寓領(lǐng)域，截至2020年12月31日，旭輝瓴寓已布局18個城市，已拓房源超7.44萬間。旭輝控股董事局主席林中表示，雖然近年來部分分散式長租公寓由于過度擴(kuò)張和經(jīng)營不善導(dǎo)致爆雷，但長遠(yuǎn)來看，集中式長租公寓具有管理效率更好、服務(wù)質(zhì)量有所保障、資產(chǎn)具有潛在增值收益等特點，發(fā)展前景更為廣闊。

    他表示，企業(yè)一定要思考好可持續(xù)發(fā)展、有盈利前景的商業(yè)模式，租賃領(lǐng)域的本質(zhì)是資產(chǎn)管理，資產(chǎn)管理的核心競爭力是在服務(wù)好租賃客戶的同時，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。“服務(wù)好客戶是運營能力，資產(chǎn)的保值增值是資管能力，這兩項能力都要具備，才能真正做好住房租賃。”

    住房問題關(guān)系民生福祉。今年政府工作報告提出，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。“十四五”規(guī)劃綱要也提及，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

    “如何提供更多優(yōu)質(zhì)舒適的租賃房源，如何規(guī)范租賃市場秩序、保障租賃雙方的合法權(quán)益，如何讓長租家庭和購房家庭逐步在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，都將是下一步需要努力解決的問題。”廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長張少康說。