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央行鼓勵商業(yè)銀行存量房貸利率轉換 可實現“借貸雙贏”擴大消費

2023-07-18 01:10  來源:證券日報 

    本報記者 杜雨萌

    剛剛過去的這個周末,中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾關于存量房貸利率的表態(tài),以超高的頻率在各大網絡平臺上持續(xù)刷屏。隨著時間的推移,各方對此關注點已從最初的有利于改善斷供、提前還貸現象,延伸至釋放更多消費潛力上。

    鄒瀾稱,今年上半年,個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元,較去年同期多發(fā)放超過5100億元,對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點,這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發(fā)生了變化,居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

    對于提前還貸的原因,鄒瀾認為,與存量房貸利率處在較高水平有關。即盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點,但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的,所以,前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上。

    在光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華看來,提前還貸行為有其特殊的宏觀經濟、市場背景。近年來,市場利率穩(wěn)步下降導致存量房貸利率與新購房利率出現明顯利差;同時,由于金融市場波動導致部分投資者缺乏合意的資產標的;此外,還受近年來居民儲蓄整體增長較快等因素影響,可以說是多因素共同推動了提前還貸現象。

    中國社會科學院金融研究所金融科技研究室主任尹振濤在接受《證券日報》記者采訪時也提出,從近兩年的房貸利率來看,一個比較明顯的特征,就是存量房的貸款利率與新發(fā)放的按揭貸款利率之間的剪刀差不斷擴大,且差距越來越大。

    結合貝殼研究院發(fā)布的6月份百城房貸利率數據來看,其監(jiān)測的百城首套主流房貸利率平均為4.0%,二套主流房貸利率平均為4.91%,均與上月基本持平。6月份,首套、二套主流房貸利率較去年同期分別回落42BP(基點)和17BP。

    對于這一現狀,鄒瀾也給出了后續(xù)的政策調整方向:按照市場化、法治化原則,支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

    盡管這一政策調整方向頗受購房者擁護,但于銀行而言,這樣的“轉換貸”似乎與提前還貸帶來的結果高度相似,即會在一定程度上減少其貸款息差,從而對銀行收益帶來負面影響。

    以截至2022年末金融機構個人住房貸款余額38.8萬億元這一數據作為依據,據中信證券測算,假定存量房貸按揭調整比例為20%,定價調整幅度50BP,則對商業(yè)銀行全年凈息差和凈利潤的負向影響約為1.3BP、1.7%;如果假設存量房貸按揭調整比例70%,定價調整幅度80BP,則對商業(yè)銀行全年凈息差和凈利潤的負向影響約為7.3BP、9.4%。

    中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐認為,正是因為兩種情形對于銀行息差和盈利將產生顯著差異,因此如果沒有官方文件出臺強制性要求,則銀行基于當前的監(jiān)管期待,仍然存在較大的自主空間。

    不過,中國社會科學院經濟研究所副所長原磊在接受《證券日報》記者采訪時,從幫助居民修復資產負債表的角度給出了相對積極的政策效果預期。在他看來,通過這樣的一種“轉換貸”的方式,有利于緩解購房居民的利息負擔,弱化提前還貸動機,緩解資產負債表修復對消費和投資的沖擊。對于銀行來說,提前還貸也會帶來較大的壓力,會造成利息損失。因此,借助這樣一種“轉換貸”的方式,其實對于購房者與銀行來說,是“雙贏”局面。

    對于此次央行給出的“轉換貸”這一方式,多位接受記者采訪的業(yè)內專家也不約而同地提出,居民消費金融支出的下降可部分增加社會消費支出。

    比如,仍按前述兩種假設情形,從居民按揭月供支出端來說,按100萬貸款,期限15年,等額本息方式測算,中信證券預測,下調50BP、80BP對應全年月供減少約3000元、4900元。

    原磊稱,按揭還貸支出的下降勢必會增加居民手中的可支配收入,進而有利于釋放消費潛力。

    尹振濤也表示,從消費的角度來講,一個低成本的貸款利息不僅實際降低居民的按揭貸款成本,對于激活經濟,擴大消費,擴大內需還會有更大的幫助。

    肖斐斐預計,下階段全社會各界的行為和反饋將為后續(xù)進一步出臺更細節(jié)的金融政策和經濟政策提供依據。

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