本報記者 昌校宇

    見習記者 方凌晨

    2月20日晚，中國證券投資基金業協會（以下簡稱“中基協”）發布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》（以下簡稱《不動產試點指引》）。

    中基協表示，下一步，將認真落實《不動產試點指引》，穩妥推進不動產私募投資基金試點工作，積極發揮私募股權投資基金作用，有力支持房地產市場平穩健康發展。

    促進房地產企業盤活經營性不動產

    探索新發展模式

    截至2022年末，中基協存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元，存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元，主要投向商業地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發與建設等，在支持房地產市場平穩健康發展、促進不動產市場盤活存量、轉型發展等方面發揮了積極作用。

    由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，為積極發揮私募股權投資基金作用，中基協在證監會指導下，開展不動產私募投資基金試點，起草形成《不動產試點指引》，允許符合要求的私募股權基金管理人在具備初步募資和展業計劃的基礎上設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資特定居住用房、商業經營用房和基礎設施項目等，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

    不動產私募投資基金投資者

    應以機構投資者為主

    《不動產試點指引》共二十一條，明確不動產投資范圍及試點管理人要求，從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進行規范。主要包括四個方面的內容：

    明確試點原則、不動產投資范圍、管理人要求，新增產品類型。

    一是試點先行。參與試點管理人可按指引要求開展不動產投資業務，不參與試點的管理人原有業務模式及登記備案不受影響，可按照中基協現行自律規則，開展保障性住房、商業地產、基礎設施等股權投資業務。

    二是明確不動產投資范圍。《不動產試點指引》對不動產私募投資基金的投資范圍進行了明確，包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

    三是明確管理人試點要求。為發揮試點作用，體現頭部管理人示范效應，從管理人實繳資本、不動產投資管理規模及經驗、專業人員、主要出資人及實際控制人背景等方面提出要求。其中包括實繳資本不低于2000萬元人民幣；具有3個以上的不動產私募投資項目成功退出經驗；具有不動產投資經驗的專業人員，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動產投資經驗的專業人員，其中具有5年以上經驗的不少于3名等。符合要求的管理人可在開展基金募集管理活動前向中基協報送相關材料，依照規定進行產品備案。

    值得注意的是，《不動產試點指引》要求：開展不動產試點業務的管理人在管不動產投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于100億元人民幣；對于僅符合在管不動產投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計管理不動產投資本金不低于60億元人民幣要求的管理人，應在提交材料時承諾其后續備案不動產私募投資基金投資者均為機構投資者。

    四是新設“不動產私募投資基金”產品類型。為區別試點不動產基金和原基礎設施及房地產基金類型，遵照試點指引設立的基金產品類型選擇為“不動產私募投資基金”。

    明確適格投資者及基金運作要求

    一是提出適格投資者要求。為引入長期資金，促進不動產市場盤活存量，不動產私募投資基金投資者應當以機構投資者為主。對于不動產私募投資基金持有被投企業75%以上股權的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風險。

    二是從基金募集、投資、運作、信息披露等方面規范投資運作。為規范不動產私募投資基金運作，指引從基金首輪實繳規模、基金合同約定必備條款、信息披露、定期報告等方面，明確不動產私募投資基金運作要求。

    適度放寬股債比及擴募限制，提升不動產基金運作靈活度

    為提升試點產品投資靈活度，符合試點要求的不動產私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過申請經營性物業貸款、并購貸款等方式擴充投資資金來源。此外，在投資期內履行相應程序的不動產私募投資基金，可在備案完成后開放認、申購（認繳）。

    防范風險，加強事中事后監測

    為加強不動產投資領域的風險防控，明確不動產私募投資基金應強制托管；要求管理人勤勉盡責，有效控制不動產私募投資基金風險；嚴禁管理人使用基金財產投向其實際控制人控制的企業或項目；對于存在單一投資標的、分級安排、抵質押、股東借款等特殊風險的，應進行特殊風險揭示；按季度向投資者進行信息披露以及向中基協報送運作情況。

（編輯 才山丹）