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完善集中供地政策 土地市場影響幾何?

2023-02-07 01:05  來源:證券日?qǐng)?bào) 

    本報(bào)記者 王麗新

    見習(xí)記者 陳瀟

    近日,自然資源部辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》(以下簡稱“通知”)明確,對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”,引發(fā)市場廣泛關(guān)注。2月3日,自然資源部回應(yīng)表示,該文件是自然資源部印發(fā)的對(duì)地方住宅用地供應(yīng)工作進(jìn)行的指導(dǎo)文件,不是要取消集中供地制度,而是優(yōu)化完善集中供地政策,更好發(fā)揮充分公開披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。

    對(duì)此,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,此次調(diào)整并不意味著取消集中供地,而是集中供地1.0升級(jí)到2.0,是根據(jù)形勢“調(diào)整和優(yōu)化”。1.0階段應(yīng)對(duì)開發(fā)商加杠桿炒地,2.0則應(yīng)對(duì)精細(xì)化、透明化供地。從目前的市場來看,城市與城市之間差異明顯,保持地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定,必須做供給側(cè)改革。

    根據(jù)形勢調(diào)整和優(yōu)化

    據(jù)了解,集中供地政策源起于2021年2月26日。彼時(shí),自然資源部要求22城試點(diǎn)實(shí)施集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)的“兩集中”政策;此外在保證供應(yīng)規(guī)模的基礎(chǔ)上,各地發(fā)布出讓公告全年不得超過3次,實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要求相對(duì)均衡,以此長效調(diào)控房地產(chǎn)市場,實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”預(yù)期。

    “集中供地模式的出現(xiàn),主要是應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)高地價(jià)及新一輪樓市上漲。”李宇嘉表示,但當(dāng)后續(xù)對(duì)房企定向去杠桿、要求自有資金拿地,全面打掉“前融”時(shí),通過集中供地控制源頭上搶地、誕生高地價(jià)的必要性,已下降了很多。

    “沒有前期融資,必需自有資金拿地,開發(fā)商資金鏈會(huì)一定程度上相對(duì)緊張,在市場下行的背景下,繼續(xù)沿用過去的集中供地政策,會(huì)導(dǎo)致在很多城市土地出現(xiàn)大面積流拍。”李宇嘉補(bǔ)充表示。

    而此次自然資源部辦公廳出臺(tái)的《通知》中提及的三項(xiàng)備受市場關(guān)注的措施,或能夠有效完善過去政策。

    此次《通知》中,提到各地要將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對(duì)應(yīng)的住宅建筑面積,作為測算下一年度供地計(jì)劃總量的參考。要因城施策安排計(jì)劃總量,凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市,應(yīng)當(dāng)控制商品住房用地供應(yīng)規(guī)模。其中已供應(yīng)未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市,應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)壓縮計(jì)劃規(guī)模直至?xí)和9┑亍?/p>

    并且,市、縣自然資源主管部門要根據(jù)年度供地計(jì)劃,分批次公開未來一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。詳細(xì)清單應(yīng)包括擬出讓地塊的具體位置、面積、用途、主要規(guī)劃條件、供應(yīng)方式等信息。每次公開詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月。給市場主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。

    此外,詳細(xì)清單內(nèi)的地塊,在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。有序組織出讓,并在公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)全部推出。推出后未成交的地塊。應(yīng)統(tǒng)籌納入后續(xù)的詳細(xì)清單。

    對(duì)土地市場影響幾何?

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測,全國主要地級(jí)市2023年1月份共供應(yīng)土地300宗,供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為1610.13萬㎡,同比下降50.88%,環(huán)比下降71.73%;土地成交251宗,成交規(guī)劃建筑面積為1538.91萬㎡,同比下降60.61%,環(huán)比下降91.89%。

    “去年全年,多城在集中土拍中表現(xiàn)平淡,地方城投平臺(tái)托底拿地現(xiàn)象頻繁。政策完善后,未來在一城一策方面將會(huì)有更多的調(diào)整空間,給予地方更多的自主權(quán)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    “此次政策優(yōu)化后,讓房企有更長的時(shí)間進(jìn)行市場判斷,此外,地方政府也可根據(jù)市場情況,合理安排土地供給,有利于市場供應(yīng)的正常化,更有利于市場平穩(wěn)運(yùn)行。”同策研究院資深分析師肖云祥對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    李宇嘉表示,“供地信息不完全,開發(fā)商會(huì)承擔(dān)一些不該承擔(dān)的職能,導(dǎo)致集中供地的效率不高,制約拿地的積極性,對(duì)土地市場、房地產(chǎn)市場和信心造成一定擾動(dòng)。新模式下,加強(qiáng)了對(duì)供地信息的披露。杜絕土地帶病出讓,或者讓開發(fā)商承擔(dān)土地開發(fā)或配套的成本,教育配套費(fèi)等。”

    “此次政策是對(duì)此前集中供地政策的優(yōu)化調(diào)整,意味著對(duì)于供地次數(shù)可以適當(dāng)放開,房企的資金壓力能得到緩解。預(yù)計(jì)今年,土地市場流拍現(xiàn)象將會(huì)有所減少,房企拿地積極性將會(huì)好于2022年,提振市場信心,促進(jìn)土拍市場回溫。”陳霄表示。

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