本報記者 杜雨萌

    新年伊始，房地產市場迎來監管部門的“加油打氣”。1月6日，住房和城鄉建設部網站顯示，近日，住房和城鄉建設部部長倪虹在接受媒體采訪時表示，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策，提振市場信心。

    多位接受《證券日報》記者采訪的業內專家認為，1月5日央行、銀保監會明確“建立首套住房貸款利率政策動態調整機制”僅是2023年樓市精準施策的一個部分。未來，除了首套住房貸款利率政策動態調整外，針對購房者的改善性住房需求也有望迎來精準支持政策。

    全國大部分城市

    可能打破首套房貸利率下限

    如何做好2023年房地產工作？倪虹表示，“重點抓好五件事，努力推動房地產市場企穩回升。”其中，“大力支持剛性和改善性住房需求”排在首位。

    倪虹稱，對購買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來。對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

    僅從首套住房來看，貝殼研究院統計數據顯示，2022年12月份首套、二套房貸主流利率指數環比繼續下行。12月份首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，同比分別回落155BP和100BP，創歷史新低。截至12月18日，已有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下；82城首套房商貸最低首付比例可至兩成。

    為了更好地支持剛性住房需求，1月5日，央行網站發布消息稱，近日，央行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

    上述通知亦明確，對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

    對此，中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，由于2022年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動數據尚未出爐，而根據9月份至11月份70個大中城市房價的變動情況梳理后得知，有38個大中城市房價同比、環比均連續3個月下降。而70個大中城市以外的城市，絕大多數為三線、四線及以下城市，符合這一政策條件的城市數量預計也會占據大多數。也就是說，最終全國大部分城市都可能實施該政策。

    “除了明確首套住房貸款利率政策動態調整這一力度較大的精準施策內容外，未來在改善性住房需求方面，地方政府也可以繼續探索因城施策調整改善性住房首付比例，以及對二套房的認定標準等。”葉銀丹稱。

    值得一提的是，當前三線、四線和部分二線城市普遍已將首套房的首付比例下調至20%、二套30%，整體繼續下調空間較小。因此，在東方金誠首席宏觀分析師王青看來，為盡快引導房地產行業實現軟著陸，后期政策面除引導5年期以上LPR報價繼續下調，進而帶動居民房貸利率全面下行外，預計還將針對符合一定條件的城市，靈活調整二套房房貸利率下限。

    樓市銷售端有望企穩

    最快或在第二季度

    隨著2022年以來出臺的一系列保交樓、保民生、保穩定相關措施落地實施，業內對于2023年房地產市場的企穩回升有著較強共識。

    在葉銀丹看來，支撐房地產市場企穩回升的因素有以下幾個方面：首先，目前經濟秩序逐步回歸正常，2023年全年經濟增速將較2022年明顯回升。經濟基本面的好轉有助于改善居民對未來收入的預期，成為樓市恢復的重要推動力量。其次，各類樓市支持政策的積累作用將持續發揮，同時從當前監管部門的表態來看，2023年樓市支持政策將在精準基礎上進一步加大力度，利好房地產市場。再次，隨著2022年三季度以來的房地產市場保交樓、保民生、保穩定等政策的實施，房地產市場風險逐步化解，市場信心逐步企穩。最后，2022年房地產各項數據基數相對較低。

    “2023年年中，房地產市場有可能出現趨勢性回暖勢頭。”王青預計，房地產銷售數據同比有可能在2023年下半年轉正，全年銷售數據有望與2022年基本持平或略增。房地產投資方面，考慮到銷售端回暖需要一段時間才能傳導到投資端，因此，預計2023年房地產開發投資增速同比大概率仍將為負值，但降幅將較2022年明顯收窄。

    58安居客房產研究院分院院長張波給出了更為樂觀的預判，即樓市銷售數據有望從今年第二季度開始止跌企穩。主要因為以往影響房地產市場的重要因素在2023年都有明顯改善，包括供給側融資支持逐步到位，疫情防控措施優化使得2023年宏觀經濟增長預期更強，以及需求側政策的不斷發力等，這都是房地產市場逐步企穩的重要支撐力?？偟膩碚f，2023年房地產市場表現總體好于2022年的概率已大大增強。

    持有相似觀點的還有中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜。陳文靜認為，從全國來看，銷售市場企穩最快或在2023年第二季度。全年來看，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2023年全國房地產市場將呈現“銷售量價趨穩，新開工面積調整態勢難改，投資或繼續下行”的特點。需求端方面，樂觀情形下，宏觀經濟持續修復，居民收入預期好轉，疊加低基數效應，全國商品房銷售面積有望實現正增長。